BĐS nghỉ dưỡng: ‘Càng kỳ vọng phục hồi sớm lại càng đợi dài như đêm mùa đông’

Theo Phó chủ tịch BHS Group, việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư là thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024. Trong khi đó, hầu hết chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc vận hành, điều này dẫn tới việc càng kỳ vọng phân khúc này phục hồi sớm lại càng phải chờ đợi dài như đêm mùa đông.

Giá giảm để hút lớp nhà đầu tư mới

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023 trải qua một năm “buồn” cả về nguồn cung và giao dịch. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cả năm 2023, thị trường chỉ có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Giao dịch của thị trường chỉ đạt 726 sản phẩm, thấp nhất trong nhiều năm qua.

Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi đó, hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Nửa đầu năm 2023, nhiều chủ đầu tư liên tục hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng bởi đặc trưng của phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, rất khó thanh khoản trong bối cảnh thị trưởng khó khăn. Sang đến nửa cuối năm, nguồn cung được cải thiện từ các dự án condotel, chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam của các chủ đầu tư uy tín với mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2.

Giá bán toàn thị trường nhìn chung là đi ngang, riêng giá sơ cấp tăng nhẹ so với các giai đoạn chào bán trước đó do các dự án đã gần hoàn thiện và đang được tập trung triển khai hạ tầng, tiện ích và dịch vụ. Thị trường xuất hiện một số chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận khiến khách hàng/nhà đầu tư “quay lưng” với phân khúc này.

Ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group, cho hay trong 5 năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ về nguồn cung, giao dịch tốt ở giai đoạn 2018-2021 trước khi có 2 năm “bất động” vào 2022-2023 do khủng hoảng chung của ngành.

Các khách hàng yêu thích loại hình sản phẩm này có kỳ vọng lớn, nhưng hầu hết các chủ đầu tư ở Việt Nam chưa có kinh nghiệm trong việc vận hành bất động sản nghỉ dưỡng. Hơn nữa, các chủ đầu tư thiếu cả kinh nghiệm lựa chọn các đơn vị vận hành khai thác, khiến khả năng khai thác và vận hành kém.

“Điều này dẫn tới càng kỳ vọng thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng phục hồi sớm thì càng phải đợi dài như đêm mùa đông”, ông Xuân Nga nói.

Theo Phó chủ tịch BHS Group, việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư là thách thức lớn nhất của loại hình sản phẩm này trong năm 2024. Dù vậy, trong đầu năm nay, tin tốt là các báo cáo về mức tăng trưởng du lịch ở các thành phố du lịch đều rất khả quan trên khắp cả nước, sau 2 năm “nằm im” thì giá đã được điều chỉnh xuống các mức hợp lý hơn để thu hút các lớp nhà đầu tư mới.

Ngoài ra, các thông tin vĩ mô để hỗ trợ phá băng bất động sản cũng ngày một nhiều hơn, như chương trình đầu tư công rất lớn vào hệ thống 5.000km đường cao tốc xuyên Bắc Nam, hay Luật Kinh doanh bất động sản mới được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho một số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn... Những thông tin tích cực này sẽ giúp thị trường sớm trở lại, song vẫn cần một "cú hích" mạnh mẽ hơn.

Khi được hỏi liệu nhà đầu tư đã trở lại với phân khúc này trong năm nay chưa, ông Nga đánh giá họ sẽ thận trọng hơn khi trở lại các thị trường ven Hà Nội và TP. HCM nếu loại hình sản phẩm đạt 3 yếu tố. Thứ nhất là các địa phương có thể di chuyển bằng ô tô du lịch với hệ thống đường cao tốc tốt, như miền Bắc có Hạ Long, Vĩnh Phúc, Cẩm Phả, Vân Đồn... còn miền Nam có Bình Thuận, Vũng Tàu, Lâm Đồng. Thứ hai là có pháp lý đầy đủ, đặc biệt là sở hữu lâu dài. Thứ ba là giá cả và chính sách bán hàng hợp lý.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS, nhìn nhận lực cầu đầu tư sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm do động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, có thể làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Giao dịch có xu hướng tăng nhưng là trong dài hạn. Dự kiến lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023 và kết quả có thể ấn tượng hơn nếu như nhận được "cú hích" đủ mạnh từ ngành du lịch.

Theo bà Miền, bất động sản nghỉ dưỡng năm nay được hậu thuẫn từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch. Đó là chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm thuế 2% với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

Đặc biệt, Nghị định số 10/2023 về tháo gỡ việc cấp sổ hồng các loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng... trong thời gian tới sẽ có độ ngấm nhất định, tạo hi vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Theo bà, các yếu tố đó sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, thúc nguồn cung vào thị trường, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện với khoảng 20% so với năm 2023. Đặc biệt, loại hình căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của bất động sản nghỉ dưỡng do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Khu vực nào được kỳ vọng phục hồi?

Dưới góc nhìn tổng thể các loại hình của phân khúc nghỉ dưỡng năm nay, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, đánh giá thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cầu đang dần khôi phục với tốc độ ổn định, bao gồm thị trường khách nội địa và khách quốc tế, qua đó giúp củng cố niềm tin vào ngành nghỉ dưỡng.

Savills Hotels cũng nhận thấy nhiều dự án đang trong quá trình tái khởi động khi trong một vài tháng qua, khá nhiều yêu cầu về dịch vụ tư vấn nghiên cứu khả thi hay lựa chọn nhà điều hành khách sạn.

Với lợi thế hạ tầng kết nối và đa dạng sản phẩm du lịch và lựa chọn lưu trú, Đà Nẵng được kỳ vọng tiếp tục dẫn đầu quá trình phục hồi. Các điểm đến vốn quen thuộc với khách nội địa như Quy Nhơn hoặc Phú Yên cũng ngày càng có nhiều dự án đang hoạch định, đồng thời những địa phương này cũng đang chú trọng phát triển hạ tầng giao thông và các sản phẩm lưu trú cao cấp để thu hút thêm tệp khách quốc tế.

Trong khi đó, thị trường khách sạn hạng sang cao cấp tại TP. HCM được kỳ vọng duy trì lợi thế cạnh tranh trong một vài năm tới do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế. Đây là điều đáng tiếc vì TP. HCM vẫn cần thêm đa dạng loại hình sản phẩm lưu trú để đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách khác nhau như khách công vụ kết hợp nghỉ dưỡng, khách millennial…

Đối với loại hình khách sạn và căn hộ dịch vụ, thị trường ghi nhận sự gia tăng về số lượng dự án đang trong quá trình hoạch định tại thị trường Hà Nội. Bên cạnh đó, phân khúc khách sạn trung cao cấp cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng khá tốt tại những địa điểm lân cận với các khu công nghiệp.

Đối với sản phẩm resort, khách du lịch ngày càng quan tâm và có yêu cầu cao hơn đến yếu tố nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và phát triển bền vững. Ngoài ra, phân khúc hạng sang vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư.

“Chúng tôi cũng nhận thấy thị trường M&A đang khá sôi động. Bên cạnh các dự án đang hoạt động với dòng tiền ổn định, một số dự án vốn bị trì hoãn hoặc đang phát triển dở dang trước đây cũng đang trong quá trình chuyển giao cho chủ đầu tư mới tiếp tục phát triển, hoàn thành dự án”, Giám đốc Savills Hotels cho hay.