BĐS Khu công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tăng trong năm 2024

Nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (“MOU”) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, do đó chúng tôi cho rằng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Tính đến 9T2023, theo CBRE, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple, như Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek hiện đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam.

Các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Nguồn cung đất KCN cho thuê hạn chế. Chúng tôi quan sát trong 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có 1 KCN đó là KCN Phú Thuận tại tỉnh Bến Tre sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024. Điều này là do: (i) chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời và (ii) các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá. Vì vậy, chúng tôi cho rằng nguồn cung khu công nghiệp mới vẫn còn hạn chế trong năm 2024 (các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tăng trong năm 2024. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), trong năm 2023 có 413 KCN được thành lập với tổng diện tích đất là 120.000 ha. Trong đó có 295 dự án đang hoạt động với tổng diện tích hơn 92.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trong nước là khoảng 72,9% (so với 71,9% trong năm 2022). Tính theo khu vực, tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh phía Bắc đạt trung bình 83% (so với 80% trong năm 2022), trong khi tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt trung bình 91% (so với 85% trong năm 2022)

Trong năm 2024, SSI cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn. Theo CBRE, nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3 (NTC: HOSE), KCN Cây Trường (BCM: HOSE), VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận (chủ đầu tư KCN là đơn vị quản lý dự án trực thuộc tỉnh Bến Tre).