BĐS khu công nghiệp - Nguồn cung hạn chế giá cho thuê tiếp tục tăng

Nguồn cung đất KCN cho thuê hạn chế. Chúng tôi quan sát trong 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có 1 KCN đó là KCN Phú Thuận tại tỉnh Bến Tre sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024.

Điều này là do: (i) chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời và (ii) các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá. Vì vậy, chúng tôi cho rằng nguồn cung khu công nghiệp mới vẫn còn hạn chế trong năm 2024 (các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

BĐS khu công nghiệp - Nguồn cung hạn chế giá cho thuê tiếp tục tăng

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tăng trong năm 2024. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), trong năm 2023 có 413 KCN được thành lập với tổng diện tích đất là 120.000 ha. Trong đó có 295 dự án đang hoạt động với tổng diện tích hơn 92.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trong nước là khoảng 72,9% (so với 71,9% trong năm 2022). Tính theo khu vực, tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh phía Bắc đạt trung bình 83% (so với 80% trong năm 2022), trong khi tỷ lệ lấp đầy KCN ở các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt trung bình 91% (so với 85% trong năm 2022) -theo CBRE.

Trong năm 2024, SSI cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn. Theo CBRE, nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3 (NTC: HOSE), KCN Cây Trường (BCM: HOSE), VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận (chủ đầu tư KCN là đơn vị quản lý dự án trực thuộc tỉnh Bến Tre).

Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, chúng tôi dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Giá thuê đất tại các KCN dự kiến tăng trung bình 5% svck trong năm 2024. SSI dự báo giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% svck trong năm 2024. Theo CBRE, trong 9 tháng 2023, giá thuê đất trung bình tại các KCN phía Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 30% svck), từ 102 USD/m2/chu kỳ thuê của năm trước - cao hơn dự báo trước đây của chúng tôi do giá thuê một số khu vực có diện tích nhỏ và vị trí tốt có giá thuê cao. Trong đó, tỉnh Bắc Ninh là tỉnh có giá thuê đất tăng cao nhất lên mức 156 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 48% svck) từ các doanh nghiệp điện tử. Tại các KCN phía Nam, giá cho thuê đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15% svck), trong đó tỉnh BRVT có giá đất tăng mạnh nhất lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 35% svck), tại KCN Phú Mỹ 3.

Nhận thấy giá thuê KCN trong nước so với các nước trong khu vực Đông Nam Á đã thu hẹp, tuy nhiên giá thuê KCN của Việt Nam vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các KCN ở Indonesia, quốc gia có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong số các quốc gia ASEAN.