(Team Tư vấn đầu tư chứng khoán)

Cấp độ 1

11/01/2021 Cập nhật ĐHCĐ 2024

BĐS Khu Công Nghiệp: Điểm sáng hút vốn 2021

Đại dịch Covid – 19 là một cú hích tiếp theo sau chiến tranh thương mại khiến làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi Trung Quốc ngày càng mạnh mẽ hơn.

I. HÚT VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1. TỔNG QUAN

- Vốn FDI thực hiện và đăng ký mới mặc dù vẫn ở mức thấp và giảm so với cùng kỳ tuy nhiên đã có xu hướng tăng, cải thiện so với các tháng đầu năm 2020 nhờ đại dịch Covid-19 đã.được kiểm soát.

- Chỉ số FDI/GPD của Việt Nam ở mức cao nhất (6.2%) trong khu vực cho thấy Việt Nam vẫn là một địa điểm thu hút FDI nổi trội so với các nước cùng khu vực.

BĐS Khu Công Nghiệp: Điểm sáng hút vốn 2021

2. LỢI THẾ

Việt Nam đang tham gia một loạt hiệp định thương mại tư do (FTAs), bao gồm EVFTA hứa hẹn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Các chính sách ưu đãi thuế của chính phủ cũng là một chất xúc tác thu hút đầu tư.

Duy trì khi chi phí nhân công ước tính của Việt Nam cho các hoạt động sản xuất khá cạnh tranh so với mức chung của khu vực

Chính phủ cũng nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam khi thành lập các khu công nghiệp/kinh tế, chỉ số thuận lợi kinh doanh của Việt Nam ở mức trung bình khu vực

Chi phí xây dựng ở mức thấp

Tình hình vĩ mô ổn định: biến động đồng VND ổn định hso với các đồng IDR và MYR

3. ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY DỊCH CHUYỂN

Các nhà máy nhận ra sự cần thiết của việc đa dạng hóa (vị trí, danh mục sản phẩm), giảm phụ thuộc vào một quốc gia như Trung Quốc, vì vậy các công ty lên kế hoạch dịch chuyển sang các nước lân cận

Tâm lý lo ngại của người tiêu dùng đối với sản phẩm sản xuất từ Trung Quốc.

Số lượng KCN hoạt động gia tăng với tốc độ CAGR = 5%

Tỷ lệ lấp đầy trung bình cả nước 10T2020 chững lại do đại dịch Covid-19 khiến Chu trình ký kết các hợp đồng bị trì hoãn. Riêng năm 2016 tốc độ lấp đầy tăng nhanh vượt trội nhờ dòng vốn FDI đổ mạnh vào trong nước.

4. CÁC DỰ ÁN CÓ NHÀ MÁY Ở VIỆT NAM

Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn... cho thấy làn sóng dịch chuyển vẫn đang diễn ra mạnh mẽ

II. THỊ TRƯỜNG KCN TẠI VIỆT NAM

1. Vị trí KCN Việt Nam

Giá thuê trung bình đạt 102USD/m2/chu kỳ thuê(+7.1% yoy), giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ khoảng 4-5.2 UDS/m2 (+2.1% yoy).

Mặc dù Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn duy trì mạnh mẽ, thể hiện qua lượng tiềm kiếm trên về các khu công nghiệp (KCN) đều tăng mạnh từ +20-37% yoy trong quý III/2020.

Nguồn cung các khu công nghiệp mới tăng chậm vì chịu sự quản lý chặt chẽ của chính phủ, các doanh nghiệp khu công nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề xử lý pháp lý, do đó quỹ đất sẵn sàng cho khách thuê bị hạn chế.

III. TRIỂN VỌNG CỦA NGÀNH BĐS KCN

1. Ghi nhận doanh thu của các DN niêm yết:

- Các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo hai cách: doanh thu phân bổ đều 50 năm và doanh thu ghi nhận 1 lần

- Đối với nhóm các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu phân bổ 50 năm, khoản doanh thu chưa thực hiện luôn ở mức cao (IDC, NTC, SZL, IDV,...)

- Biên lợi nhuận gộp có sự khác biệt tuy nhiên đều ở mức khá cao (trên 35%)

2.ĐỊNH GIÁ VÀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÁC DOANH NGHIỆP

3. QUỸ ĐẤT VÀ TỶ LỆ LẤP ĐẦY MỘT SỐ DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT

4. MỘT SỐ CỔ PHIẾU TIỀM NĂNG

a) KBC - Đô Thị Kinh Bắc

KBC hưởng lợi từ việc di dời nhà máy Trung Quốc, tại các địa điểm đầu tư tập trung ở phía Bắc: Bắc Ninh, Hải Phong, Hải Dương. Mặc dù triển vọng ngắn hạn còn khá yếu nhưng BSC vẫn kỳ vọng KBC sẽ được hưởng lợi lớn từ China +1.

Nam Sơn Hạp Lĩnh đã xong pháp lý là điểm sáng cho doanh nghiệp năm 2021.

Khu đô thị: khu đô thị Tràng Duệ sẽ đóng góp chính vào năm 2021, ASP của Tràng Duệ giảm xuống còn 10 triệu đồng/m2 (thấp hơn kỳ vọng của BSC là 13-14 triệu đồng/m2) trong khi khu đô thị Phúc Ninh vẫn bị trì hoãn bởi các vấn đề pháp lý

RỦI RO

1. Khó khăn trong việc phát triển dự án Tràng Duệ III và pháp lý KĐT Phúc Ninh.

2. Các khoản phải thu lớn (30% tổng tài sản) ảnh hưởng đến dòng tiền doanh nghiệp

b) GVR: Tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam

Chuyển đổi đất cao su thành khu công nghiệp là hướng đi chính và đầu tư vào các dự án công cộng thúc đẩy quá trình chuyển đổi đất cao su nhanh hơn.

Quỹ đất chuyển sang khu công nghiệp của GVR có những lợi thế nhất định (1) phần lớn đất trồng cao su giúp tiết kiệm thời gian chi phí đền bù và (2) chi phí giải phóng mặt bằng thấp.

GVR sẽ ghi nhận đền bù chuyển nhượng đất cao su thành sân bay Long Thành tháng 11/2020.

Giá cao su phục hồi hỗ trợ phân khúc cao su, BSC kỳ vọng nhu cầu cao su tự nhiên sẽ tăng do các nhà sản xuất ô tô Trung Quốc đẩy mạnh sản xuất sau vụ Covid-19.

Mảng chế biến gỗ dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại sau đại dịch Covid-19 nhưng cũng sẽ trở nên cạnh tranh hơn, BSC kỳ vọng xuất khẩu gỗ và sản phẩm gỗ sẽ phục hồi, hỗ trợ nhu cầu gỗ trong nước, nhưng biên lợi nhuận gộp sẽ giảm ở mức 20-21% (từ 26% năm 2019).

Thoái vốn các mảng kinh doanh không hiệu quả: năm 2020 sẽ thoái vốn SIP

RỦI RO

Biến động giá cao su ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của GVR.

Trì hoãn trong vấn đề phê duyệt triển khai, chuyển đôi các KCN.

c) PHR – Công ty cổ phần cao su Phước Hoà

Lợi nhuận từ đền bù đất sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của PHR: Kế hoạch năm 2021 sẽ ghi nhận tiền đền bù từ khu công nghiệp VSIP

RỦI RO

Biến động giá cao su ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của PHR.

Trì hoãn trong vấn đề phê duyệt triển khai, chuyển đôi các KCN.

d) IDC - Tổng công ty IDECO

Quỹ đất khu công nghiệp lớn 880ha nằm trên địa bàn kinh tế trọng điểm cả nước (Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Thái Bình,...) đảm bảo tăng trưởng dài hạn.

Khu công nghiệp Hựu Thạnh là động lực phát triển trọng tâm của IDC trong thời gian tới: (1) giá cho thuê tốt (khoảng 100 USD), cạnh tranh với khu vực xung quanh tỉnh Long An(giá cho thuê trung bình 130 USD), (2) dễ dàng tuyển dụng lao động do gần các khu dân cư đông đúc, tiếp giáp Tp. HCM, (3) hưởng lợi từ việc di dời, mở rộng các nhà máy xí nghiệp hoạt động lâu năm ở khu vực Tp. HCM và lân cận

Các lĩnh vực kinh doanh khác ổn định như phân phối điện, thủy điện và thu phí hạ tầng BOT

Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ về việc thoái vốn nhà nước (36%) trong tháng 11- 12/2020.

RỦI RO

Tỷ lệ hấp thụ khu công nghiệp chậm lại.

Thời tiết ảnh hưởng đến mảng kinh doanh thủy điện. .

e) SZC : Sonadezi Châu Đức

Quỹ đất thương phẩm lớn hơn 759ha (1,190/1,556 ha với tỷ lệ lấp đầy 33%) sẵn sàng phục vụ khách thuê với vị trí tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (thuận lợi về mặt giao thông: cách Quốc lộ 51 là 13km, Tp. Vũng Tàu là 44km, Tp. HCM 75km, cụm cảng biển nước sâu Thị Vải – Cái Mép 16-19km, sân bay Quốc tế Long Thành 54km

Giá đất cho thuê ở mức thấp, còn nhiều dư địa tăng giá. Cụ thể, giá cho thuê ở mức 55 USD/m2/thời hạn cho thuê, thấp hơn trung bình khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (60-65 USD), Đồng Nai (90 USD), Bình Dương (85 USD).

Khu dân cư Hữu Phước (42ha) dự kiến mở bán vào đầu năm 2021, hoạt động đất nền sẽ mang lại lớn nhuận đột biến cho SZC, dự báo ghi nhận 4-5ha trong năm 2021.

Rủi ro:

Tỷ lệ hấp thụ khu công nghiệp chậm lại.

Trì hoãn việc mở bán khu dân cư, đô thị do vấn đề pháp lý

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân. Nếu NĐT cần tư vấn cổ phiếu, cơ cấu lại danh mục, nhận khuyến nghị có thể liên hệ hotline: 0966.96.9653 (Kim Anh - Chuyên viên tư vấn CTCK VPS). Hoặc truy cập room Zalo tại đây.

BĐS Khu Công Nghiệp: Điểm sáng hút vốn 2021

Tải App 24HMoney để tự động nhận tin, mã chứng khoán bạn quan tâm

Từ khóa (bấm vào mỗi từ khóa để xem bài cùng chủ đề)

BĐS Khu Công Nghiệp: Điểm sáng hút vốn 2021

Tải App 24HMoney để tự động nhận tin, mã chứng khoán bạn quan tâm

Từ khóa (bấm vào mỗi từ khóa để xem bài cùng chủ đề)

#bất động sản khu công nghiệp

#Điểm sáng hút vốn 2021