BĐS cuối năm: Cạm bẫy từ nguồn cung và ảo vọng giá cao

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 chứng kiến làn sóng tăng giá đất nền do kỳ vọng sáp nhập hành chính, nhưng hiện đã hạ nhiệt; nguồn cung nhà ở tăng mạnh song vẫn mất cân đối, buộc nhà đầu tư phải thận trọng và chọn lọc kỹ lưỡng. Giai đoạn tới, cơ hội sẽ đến với những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực.

Dưới lớp sóng nguồn cung tăng tốc, mặt bằng giá bất động sản vẫn “án binh bất động” ở ngưỡng cao, tạo thế nghịch lý cho thị trường nửa cuối 2025. Trong thế trận này, nhà đầu tư không còn chỗ cho mơ mộng – chỉ những lựa chọn tỉnh táo, đúng vị trí và đúng giá mới tránh được rủi ro mắc cạn vốn giữa thời kỳ thanh lọc khắc nghiệt.

Chiều 15/7, tại buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Đọc vị thị trường”, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam – nhận định: một trong những hiện tượng đáng chú ý nhất thời gian qua là làn sóng tăng giá đất nền xuất phát từ kỳ vọng sáp nhập hành chính các tỉnh, thành.

Đợt "sóng" mạnh nhất xuất hiện vào cuối tháng 3, đầu tháng 4/2025, khi giá đất nền tại một số địa phương như Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hải Phòng, vùng ven Hà Nội... tăng vọt tới 40% chỉ trong vài tuần. Tuy nhiên, kể từ giữa tháng 4, cơn sốt đã hạ nhiệt. Thị trường nhanh chóng lấy lại trạng thái ổn định, nhà đầu tư không còn đổ xô “đón sóng” theo phong trào, mà chuyển sang quan sát, chờ quy hoạch và định hướng phát triển rõ ràng.

Bà Miền cho biết, tại các điểm nóng từng ghi nhận mức tăng mạnh, mặt bằng giá và thanh khoản hiện đều chững lại, nhất là với những khu vực nằm ngoài lộ trình quy hoạch hành chính.

Về nguồn cung, VARS IRE ghi nhận thị trường đã tiếp nhận khoảng 64.000 sản phẩm trong 6 tháng đầu năm 2025 – tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Trong đó, hơn 51.000 sản phẩm là hàng mở bán mới, phần còn lại là hàng tồn kho được tái đưa ra thị trường. Sự đột biến này chủ yếu nhờ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án và chiến lược xả hàng mạnh tay từ các chủ đầu tư lớn.

Tuy vậy, theo VARS IRE, nguồn cung dù tăng nhưng không dễ tiếp cận. Cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha so với nhu cầu thị trường, khi căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, trong khi nhà ở thương mại dưới 60 triệu đồng/m² gần như vắng bóng.

Đáng chú ý, khu vực phía Nam – đặc biệt là TP.HCM và các đô thị vệ tinh – đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Nhưng ngay cả trong đà trở lại, câu chuyện mất cân đối cung – cầu vẫn là bài toán nan giải.

Báo cáo của VARS IRE cũng cho rằng, việc sáp nhập địa giới hành chính không chỉ tạo hiệu ứng đầu cơ ngắn hạn mà còn mở ra dư địa phát triển dài hạn, nếu gắn với đầu tư hạ tầng đồng bộ và quy hoạch hợp lý. Việc tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục đầu tư có thể giúp giảm chi phí phát triển dự án, từ đó tạo điều kiện hạ giá thành và thu hút dòng vốn vào các khu vực mới nổi.

Bắc Giang, Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh… là những cái tên được kỳ vọng trở thành “điểm rơi” của dòng vốn đầu tư, khi đóng vai trò trung tâm hành chính mới sau sáp nhập. Theo VARS IRE, khi không gian đô thị được mở rộng, vùng ven sẽ trở thành nơi hấp thụ nhu cầu lan tỏa, mở ra cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá dễ chịu hơn cho người dân, đồng thời tạo dư địa để doanh nghiệp phát triển các đại đô thị quy mô lớn.

Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – đánh giá: thị trường bất động sản sau sáp nhập sẽ bước vào giai đoạn “đi ngang”, tức là chưa thể bật tăng nhưng cũng khó giảm sâu. Tuy nhiên, đây lại là cơ hội tốt cho nhà đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn sản phẩm chất lượng, đón đầu làn sóng hạ tầng và dịch chuyển dân cư.

Ông Chung nhấn mạnh: "Bất động sản nào gắn với nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng tăng giá bền vững. Nhà đầu tư cần ưu tiên vị trí trung tâm, mật độ dân cư cao, tiện ích đầy đủ và khả năng khai thác cho thuê thực tế".

Ngược lại, ông cảnh báo: những khu vực từng tăng nóng nhờ hiệu ứng sáp nhập nhưng thiếu quy hoạch, ít dân cư và hạ tầng nghèo nàn có thể sớm rơi vào tình trạng "thoát hàng khó" trong thời gian tới.