BĐS công nghiệp Trung Quốc ra sao trước xu hướng dịch chuyển?

Kinh tế Trung Quốc suy thoái cùng với mối quan hệ rạn nứt với Mỹ và các nước phương Tây đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài giảm bớt nguồn vốn vào thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc. Trong đó, BĐS công nghiệp & kho vận chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Trung Quốc được biết đến như một công xưởng của thế giới với số lượng các khu công nghiệp lớn trải rộng khắp đất nước. Tuy nhiên, dưới tác động của chiến tranh thương mại và gần đây nhất là đại dịch Covid-19, vị thế này đang bị đe dọa. Rất nhiều công ty lớn đang có kế hoạch tách chuỗi cung ứng của mình khỏi Trung Quốc, khiến cho thị trường BĐS công nghiệp tại quốc gia này đứng trước những thử thách không nhỏ.

Ông Alvin Yip, người phụ trách theo dõi các thị trường vốn vào Trung Quốc và Hồng Kông tại Cushman & Wakefield, cho biết, căng thẳng giữa Trung Quốc và Mỹ đã thực sự làm tổn thương tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài. Một số người trong đó còn quá lạ lẫm với những bất ổn chính trị như vậy. Tình trạng này khiến họ do dự về việc tăng lượng đầu tư vào thị trường. Tâm lý nguội lạnh của nhà đầu tư cũng xuất phát từ sự sụt giảm ở mức kỷ lục của nền kinh tế Trung Quốc trong quý đầu tiên do đại dịch Covid-19, khiến tỷ lệ văn phòng bỏ trống ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến lên mức cao nhất mọi thời đại trong khi giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm mua sắm tiếp tục đi xuống nhanh chóng.

Bên cạnh sức ép từ thương chiến, làn sóng dịch chuyển thương mại được nhận định còn chịu tác động từ việc chi phí sản xuất các mặt hàng tại Trung Quốc đã tăng lên đáng kể do chi phí đầu vào ngày càng cao. Giá đất tại Trung Quốc bình quân hàng năm tăng 16% trong vòng 8 năm qua. Trong khi chi phí nhân công trung bình mỗi giờ tại Trung Quốc là 5,51 USD vào năm 2018, tăng gấp 4 lần so với năm 2005, cao hơn so với Mexico (4,45 USD) và Việt Nam (2,73 USD). Điều này khiến thị trường kém sự cạnh tranh về chi phí, yếu tố vốn thu hút đầu tư ngoại vào Trung Quốc những năm qua.

Tuy làn sóng dịch chuyển ít nhiều khiến Trung Quốc chịu ảnh hưởng nhưng sức hấp dẫn của thị trường này còn rất lớn. Nền kinh tế Trung Quốc có chỉ số phục hồi vào quý 2/2020 ở mức 3,2%, cao hơn khá nhiều nước trong khu vực. Báo cáo của Real Capital Analytics (RCA) cho hay, quý 2/2020, lượng vốn đầu tư vào BĐS thương mại Trung Quốc, đặc biệt là văn phòng và mặt bằng bán lẻ đạt 8,4 tỷ USD, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong thực tế, Trung Quốc vẫn là điểm đến lý tưởng cho các các nhà đầu tư kể cả trong bối cảnh có chiến tranh thương mại hay các chi phí khác gia tăng. Trung Quốc đã phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện cũng như ngành công nghiệp phụ trợ rộng khắp mà các quốc gia khác không dễ bắt kịp. Các nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm thấy ở thị trường này không chỉ nguyên liệu thô tại chỗ, mà còn nhiều sản phẩm đầu vào, từ đơn giản cho tới tinh xảo. Thị trường rộng lớn tạo điều kiện cho các công ty dễ dàng tối ưu hoá toàn bộ vòng đời sản phẩm. Bên cạnh đó, sự ổn định tương đối của đồng tiền và an ninh xã hội được đảm bảo tạo môi trường khá tốt cho kinh doanh. Các nhà đầu tư cũng cân nhắc về chi phí dịch chuyển sản xuất, dự kiến là sẽ rất lớn so với những lợi ích mà thị trường Trung Quốc đang mang lại.

Ngoài ra, trong làn sóng dịch chuyển của chiến lược Trung Quốc +1, các doanh nghiệp ngoại không hoàn toàn rời khỏi Trung Quốc mà chỉ là mở rộng chuỗi cung ứng, tránh sự phụ thuộc hoàn toàn vào một thị trường lớn. Điều này lý giải vì sao các quốc gia có vị thế giáp Trung Quốc như Việt Nam ngày càng được khối ngoại ưa chuộng.

Ông Stanley Ching, Giám đốc điều hành cấp cao của công ty quản lý đầu tư CITIC Capital cho biết: "Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến bất động sản thương mại ở Trung Quốc, đặc biệt là ở các thành phố cấp một. Các khu công nghiệp lớn tại Thâm Quyến vẫn có tỷ lệ lấp đầy lên tới 90%. Người nước ngoài tham gia vào 1/3 lượng giao dịch tại Thâm Quyến trong nửa đầu năm nay. Nhu cầu kho vận từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước lớn nên khối lượng kho vận dự kiến tiếp tục ra mắt trong vòng 24 tháng tới."

Trước làn sóng chảy máu đầu tư từ Trung Quốc sang thị trường Đông Nam Á, nhiều quốc gia đã tin tưởng và lược tìm nguồn cung ứng từ Việt Nam. Ngay cả trước khi đại dịch bùng phát, nhiều công ty cũng đã chuyển địa điểm nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Với lực lượng lao động dồi dào, có tay nghề tốt và mức giá rẻ, Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều tập đoàn. Ngoài ra, chi phí sản xuất tại Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh cao. Đặc biệt, Việt Nam có vị trí chiến lược quan trọng cũng như thường xuyên mở rộng quan hệ với các cường quốc trên thế giới như Nhật Bản, Ấn Độ, Úc, Nga, EU và Mỹ, hơn nữa lại gần Trung Quốc về mặt địa lý nên sẽ giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất - nhưng vẫn không cần từ bỏ thị trường 1,4 tỷ dân này.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm nay, Việt Nam có 336 khu công nghiệp thành lập mới, 261 khu công nghiệp đi vào hoạt động, diện tích khu công nghiệp hoạt động là 29,1 nghìn ha. Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm kiếm khu công nghiệp từ Bắc đến Nam đều tăng trung bình 20-22%. Làn sóng doanh nghiệp sản xuất đang rục rịch rời Trung Quốc để sang các nước thứ 3 là cơ hội rất lớn cho Việt Nam “dọn tổ đón đại bàng”.