BĐS công nghiệp 2023: Sóng đầu tư đang đổ về những thị trường nào?

Dòng vốn đầu tư BDS khu công nghiệp 2023 đang chảy mạnh vào các thị trường phía Bắc, nơi quỹ đất dồi dào, hệ thống hạ tầng thông thuận. Tuy nhiên Các tỉnh phía Nam được dự báo sẽ đón sóng đầu tư mới trong tương lai từ các "ong chúa" mới

BDS Khu Công Nghiệp 2023 Sẽ Tiếp Tục “Đón Gió Đông”

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 3 năm 2023 với chủ đề “Đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới”, do Báo Đầu tư tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Các chuyên gia đầu ngành có chung nhận định, BDS khu công nghiệp Việt Nam đang là sân chơi hấp dẫn với giới đầu tư quốc tế. Là thị thị trường mới mà nhiều “ong chúa” đang có tính toán tìm hiểu.

Ông Bruno Jaspaert, TGĐ Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C cho rằng, có 4 động lực quan trọng để Việt Nam thu hút vốn FDI, bao gồm tham gia nhiều hiệp định thương mại, làn sóng đầu tư lớn từ Trung Quốc +1, mức giá đất vừa phải trong khu vực và đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng.

Vị này nhận định, Việt Nam là trong những quốc gia cởi mở trong Đông Nam Á nhờ tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do. So sánh trong khu vực, mức giá cả ở Việt Nam vẫn khá đắt, nhưng nếu nhìn con số thống kê về giá ở trong các khu công nghiệp thì lại không quá đắt.

Thời gian qua, chính phủ Việt Nam đẩy nhanh thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, có những nỗ lực trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, môi trường đầu tư tốt. Đây là những yếu tố quan trọng để thu hút FDI. Nếu tiếp tục làm tốt các điểm này, Việt Nam sẽ gia tăng khả năng thu hút vốn đầu tư quốc tế, ông Bruno Jaspaert nhìn nhận.

Phân tích xu hướng nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, ông Đỗ Văn Sử, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, dòng vốn đầu tư lưu chuyển vào Việt Nam thời gia qua có yếu tố Trung Quốc + 1. Nhu cầu chia sẻ sự rủi ro khi không muốn bỏ hết trứng vào một giỏ đã khiến Việt Nam trở thành thị trường bất động sản công nghiệp hàng đầu. Ước tính, Việt Nam sẽ thu hút khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất từ Trung Quốc chuyển ra nước ngoài. Nếu Việt Nam có thể phục vụ được con số này thì sẽ phủ hết toàn bộ đất công nghiệp.

Bên cạnh đó, yếu tố tái định vị các quốc gia xuất khẩu nguồn vốn lớn, sự đứt gãy các chuỗi cung ứng do dịch bệnh, xung đột Nga – Ukraine cũng khiến các nhà đầu tư tái cơ cấu chuỗi cung ứng. Đông Nam Á nổi lên và tạm được gọi là nơi “san sẻ bệ đỡ” khi chuỗi cung ứng bị gián đoạn, trong đó Việt Nam là địa điểm được các nhà đầu tư quan tâm nhất.

Sóng Đầu Tư BDS Khu Công Nghiệp 2023 Đang Đổ Về Đâu?

Bên cạnh đó, các chuyên gia nhận định, thị trường BDS khu công nghiệp 2023 đang ghi nhận xu hướng nghiêng về các tỉnh phía Bắc. Dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp thời gian qua tập trung nhiều vào các thị trường thuộc phía Bắc Việt Nam. Tuy nhiên trong tương lai, dòng vốn sẽ có sự dịch chuyển từ các thị trường khu vực 1 sang những thị trường thuộc khu vực 2 và thậm chí là khu vực 3, cũng như dần chia sẻ với các thị trường phía Nam.

Theo ông Paul Wee, phía Bắc Việt Nam đang thu hút được nhiều nhà đầu tư "ong chúa". Hơn 60% đầu tư vào Việt Nam là các lĩnh vực chế biến chế tạo, các ngành này cũng thu hút nguồn vốn lớn nhất tại các địa điểm tập trung khu công nghiệp có hạ tầng sẵn, cung cấp năng lượng sẵn sàng, hệ thống nước thải ổn định, người lao động tập trung cao…

Trong nửa đầu năm nay, phía Bắc phát triển khá mạnh vì hệ sinh thái sẵn có, trong khi miền Nam tăng trưởng hơi chậm vì năm ngoái đã tăng trưởng tốt. Dù vậy, gần đây nhà đầu tư công nghệ cũng đang dịch chuyển về phía Nam, bởi đã có nhiều "ong chúa" công nghệ ở miền Bắc.

Ông Paul Wee cho biết, nếu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ở phía Bắc phần nhiều là nhà đầu tư về logistics, chế biến…thì khu vực miền Nam là các nhà đầu tư thương mại, logistics, may mặc… Thời gian tới, nhà đầu tư sẽ cân nhắc và có thể nhắm đến phía Nam bởi giá bán kho, xưởng và giá đất ở phía Bắc đang có động thái tăng cao, gây ra một số trở ngại trong việc mở rộng quỹ đất.

Bổ sung về lý do phía Bắc đang thu hút được nguồn vốn đầu tư, ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM (HBA) cho biết, 30 năm trước, phía Nam là khu vực đứng đầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM. Khi quỹ đất hẹp đi thì nhà đầu tư chuyển sang Đồng bằng Sông Cửu Long, tuy nhiên, khu vực này có địa chất yếu, trong khi các ngành sản xuất có công nghệ cao, chi phí lớn dẫn đến nhà đầu tư chuyển dần sang khu vực phía Bắc.

Tại TP. HCM, ông Đức cho biết, việc thu hút đầu tư tiếp tục phát triển nhưng những vấn đề tồn tại là quỹ đất. Hiện TP.HCM đang có 18 khu chế xuất, công nghiệp, khu công nghệ cao với tỷ lệ cho thuê kho xưởng lấp đầy là 80%. Điều này khiến TP.HCM khó đón thêm các doanh nghiệp mới nếu không phát triển được các BDS khu công nghiệp mới. Tuy nhiên quỹ đất tại thành phố đã không còn nhiều, giá trị cũng đang cao.

Còn ông Bruno Jaspaert, TGĐ Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C cho rằng, tới đây, dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ có sự dịch chuyển từ các thị trường số 1 (TP.HCM, Hà Nội) chuyển dịch sang các thị trường số 2 và thậm chí là những thị trừng thứ 3 do quỹ đất cần mở rộng và hạ tầng được cải thiện hơn. Những thị trường mới như Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên… (phía Bắc) hay Long An, BR-VT, Bình Phước, Hậu Giang, Tiền Giang… (phía Nam) có thể mở ra nhiều cơ hội phát triển mới.

Việt Nam Cần “Dọn Tổ” Để Đón “Đại Bàng”

Ông Paul Wee đưa ra ba yếu tố lớn mà Việt Nam cần cải thiện để “giữ chân” nhà đầu tư “đại bàng” muốn đến đầu tư. Thứ nhất là cần cải thiện về cơ sở hạ tầng. Việt Nam cần cam kết hoàn thành các tuyến hạ tầng trọng điểm đúng hạn, vì yếu tố này quyết định khả năng phát triển của BDS khu công nghiệp 2023 cũng như “cập bến” của dòng tiền đầu tư và uy tín quốc gia.

Thứ hai là ổn định nguồn cung năng lượng, cung cấp điện đảm bảo cho sản xuất. Sự cố điện thời gian trước gây ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất của nhiều khu công nghiệp và tạo ra lo ngại cho nhà đầu tư ngoại.

Thứ ba là Việt Nam cần phát triển lực lượng lao động tay nghề cao. Nếu muốn thu hút nhà đầu tư công nghệ cao, sản xuất các sản phẩm công nghệ cao thì vấn đề đào tạo là hết sức quan trọng. Những tập đoàn "đại bàng", hay “ong chúa” quốc tế luôn cần có nguồn nhân lực lành nghề từ nước sở tại.

Ông Đỗ Văn Sử cho rằng, để thu hút được các "đại bàng", "ong chúa", Việt Nam đã tập trung cho các chính sách bệ đỡ và đã có những thành công bước đầu. Các "đại bàng" sẽ có yêu cầu, đòi hỏi khác về việc giữ môi trường hài hoà cho nhà đầu tư. Đặc biệt về vấn đề quỹ đất, các tập đoàn lớn sẽ yêu cầu quỹ đất tương ứng để đáp ứng cho các đối tác, doanh nghiệp phụ trợ khác vào.

Trong khi đó, ông Đào Xuân Đức cho rằng, thủ tục hành chính cơ quan Nhà nước được rút ngắn thời gian sẽ giúp giảm chi phí cho nhà đầu tư. Ngoài ra, phát triển điện mặt trời mái nhà sẽ giúp doanh nghiệp giảm đến 30% chi phí, một con số rất lớn. Việt Nam cũng cần có chính sách, chiến lược vĩ mô làm sao ổn định được tỷ giá, tiền tệ sẽ giúp doanh nghiệp giảm được chi phí.

Ông Trần Quốc Phương, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch & Đầu tư chia sẻ, với sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị, các doanh nghiệp trong nước cũng nỗ lực không ngừng cải thiện trình độ, năng lực, nâng cao khả năng tham gia sâu rộng vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhiều doanh nghiệp trong nước với khởi đầu là nhà đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản đã phát triển thành những tập đoàn đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực, dần vươn tới các thị trường ngoài nước, góp phần khẳng định vị thế của doanh nghiệp Việt Nam trên trường quốc tế. Đây là những đóng góp đáng ghi nhận của các doanh nghiệp trong nước trong công cuộc phát triển kinh tế.