BĐS 2023 sẽ phân hóa mạnh theo khu vực và phân khúc

Dự báo thị trường bất động sản vẫn khó khăn hết năm 2023 thậm chí kéo dài sang nửa đầu năm 2024 nhưng có sự phân hóa mạnh về giá, khu vực và phân khúc. Trong khi một số loại hình bất động sản tiếp tục khó khăn thì vẫn có những phân khúc có thanh khoản tốt.

Tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân. Theo ông, thị trường năm tới sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, trong đó loại hình bất động sản dự án (bất động sản hình thành trong tương lai), bất động sản vùng ven vẫn tiếp tục khó khăn trong khi bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh hơn.

Bất Động Sản Dự Án Còn Gặp Nhiều Khó Khăn

Theo ông Dũng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản dự án xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm, vì xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế tương đối ổn. Cụ thể, không có nhiều dự án mở bán trong 2 năm qua dù nhu cầu cao. Tuy nhiên mức độ giá tăng vượt so với sức mua, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản tiếp diễn mãi. Thực tế lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

Đầu tư bản chất là đầu cơ, với tình trạng giá cao, khả năng lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động này không còn cao nữa, khách hàng bắt đầu chờ cơ hội đầu tư tiếp, kỳ vọng giá tăng tiếp sẽ hạn chế, như vậy nhu cầu về đầu tư cho bất động sản dự án sẽ bị hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung. Một khi thanh khoản bị đình lại tức chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ đối diện tình trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản.

Xét về phía chính sách, Nhà nước sẵn sàng đảm bảo ổn định kinh tế chính trị xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư, tuy nhiên với xu hướng như hiện tại thì khả năng bảo vệ, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở giới hạn nào đó, tức chính sách nới room chỉ là dấu hiệu tích cực còn để chuyển hóa thành những giá trị để kích cầu bất động sản dự án là rất hạn chế.

Từ những phân tích trên, ông Dũng đánh giá bất động sản dự án có thể khó khăn hết 2023 thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại. Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được. Tuy nhiên đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung.

Bất Động Sản Cho Thuê, BĐS Khu Công Nghiệp Vẫn Thanh Khoản Tốt

Hiện tại dòng tiền trong dân khá tốt, dù có nguồn lực kinh tế nhưng người dân không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng cao. Ngược lại đây cũng chính là cơ hội đầu tư cho những người có tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.

Đối với việc nới lỏng room tín dụng, nhà nước cần điều tiết để có thể phân bổ cho nhiều ngành nghề. Với những lĩnh vực kinh doanh khác nhà nước sẽ cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc hỗ trợ này lại xuất hiện rào cản: các ngân hàng đang phân bổ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều, nhưng doanh nghiệp đang mất thanh khoản nhất định gây ách tắc dòng vốn. Hơn nữa các ngân hàng đang đẩy lãi suất lên trong đó có lãi suất tiền gửi để bổ sung khoản vốn ách tắc nên dù chính sách cởi mở thì các doanh nghiệp sản xuất cũng phải chịu lãi suất tăng cao. Ngoài ra độ trễ của chính sách cũng khiến sự phát triển kinh tế chắc chắn sẽ chậm lại do chi phí vốn tăng cao đồng nghĩa hoạt động kinh doanh của các cá nhân doanh nghiệp trong mảng đầu tư kinh doanh sản xuất cũng bị ảnh hưởng.

Với những khó khăn trên, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng... ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án. Trong khi đó, các bất động sản liên quan khu công nghiệp, liên quan dịch chuyển sản xuất giữa các nước hậu Covid, đặc biệt là từ Trung Quốc... không chịu nhiều ảnh hưởng.

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa, di dân đều tác động đến nhu cầu ở thật, thuê để kinh doanh thật, từ đó thúc đẩy giá nhà phố, mặt bằng kinh doanh tăng lên.

Ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này - người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố... Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ. Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.

"Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 không hoàn toàn chỉ có gam màu xám mà sẽ biến động, phân hóa theo các phân khúc, khu vực và giá trị khác nhau", ông Dũng nhận định.