“Bẫy tâm lý” giá nhà

Giá nhà lại bước vào nhịp tăng mới và một lần nữa đánh tan tâm lý chờ giá giảm mới mua vào của nhiều người.

Hành trình tìm chốn an cư

Trong một sự kiện công bố một dự án căn hộ trên địa bàn TP. Thủ Đức, TP.HCM diễn ra mới đây, hình ảnh của một đôi vợ chồng tham gia sự kiện tìm cơ hội mua nhà, nhưng sau khi xem bảng giá, người chồng lấy điện thoại sử dụng chức năng máy tính bấm tới bấm lui sau đó quay sang nói với vợ: “Tính ra giá hơn 130 triệu đồng/m2, làm sao mua được. Thôi đi về!”.

Hỏi ra mới biết, hai vợ chồng này sống tại TP.HCM hơn 10 năm, vợ là giáo viên tiểu học, chồng là kỹ sư điện lạnh. Thu nhập của 2 người không quá cao nhưng ổn định, song hơn 10 năm dành dụm vẫn chưa có được ngôi nhà riêng để ở, mà vẫn phải thuê nhà trọ.

Anh Hoàng (tên người chồng) chia sẻ, dù công việc ổn định và có ít vốn tích luỹ, nhưng vì tâm lý sợ mang nợ và trông chờ giá nhà giảm mới mua nên đánh mất hàng loạt cơ hội.

“Trong suốt những năm qua, dù nhiều lần tính đến chuyện mua nhà, nhưng vì chưa đủ nguồn tài chính, lại không dám vay mượn, đồng thời cũng muốn chờ giá nhà giảm, thế nhưng giá không những không giảm mà còn liên tục tăng, tiền kiếm được không theo kịp đà tăng giá nhà”, anh Hoàng bộc bạch.

Tương tự, với thu nhập hàng tháng khoảng 20 triệu đồng, vợ chồng anh Nguyễn Toàn (ngụ TP. Thủ Đức) nhiều năm qua cũng chật vật tìm mua một căn hộ để an cư mà chưa được. Theo chia sẻ của anh Toàn, cuối năm 2023, có một dự án căn hộ thuộc địa giới hành chính TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, nhưng liền kề với TP.HCM mở bán với giá bán trung bình 40 triệu đồng/m2.

“Điểm thuận lợi đối với dự án này là chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh và có chính sách cho khách hàng trả chậm không lãi suất. Song, điều vợ chồng tôi cân nhắc là dự án này thuộc tỉnh Bình Dương, nên sau đó không mua. Ngoài ra, cứ nghĩ thị trường khó khăn, chờ giá giảm thêm mới quyết định”, anh Toàn nói và chia sẻ thêm, từ đó đến nay, vợ chồng anh vẫn miệt mài tìm nhà tại TP.HCM, nhưng hầu như không có dự án mới nào mở bán, nếu có thì giá cũng rất cao, trên 70 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng chi trả, chưa kể pháp lý còn chưa hoàn thiện.

“Sau đó, vợ chồng tôi quay lại dự án tại Bình Dương, nhưng đã hết hàng, muốn mua lại phải trả tiền chênh khá cao. Các dự án mới đều có giá vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2, dù vị trí khá xa trung tâm”, anh Toàn kể.

Câu chuyện tìm nhà của vợ chồng anh Hoàng, anh Toàn nêu trên không phải là cá biệt, mà khá phổ biến tại TP.HCM từ nhiều năm nay.

Trong một lần trò chuyện với chúng tôi, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới chia sẻ: “Giá cao quá là câu nói tôi nghe thường xuyên trong hơn 10 năm qua từ cả sale lẫn khách hàng khi họ tiếp cận một dự án nhà ở mới, nhưng kết quả thì luôn ngược lại, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ. Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây chính là ‘cái bẫy tâm lý’, là yếu tố gây cản trở quyết định mua nhà”.

Vị này cho biết, cách đây chừng 5 năm, tại quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức), có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình thấp, chỉ từ 18-23 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, nơi đây không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 50 triệu đồng/m2, còn phân khúc giá trung bình gần như “tuyệt chủng”.

Theo phân tích của các chuyên gia, hiện tại, những người có nhu cầu thật về nhà ở không nên do dự, chờ giá xuống, bởi giá sẽ không bao giờ xuống khi mà nhu cầu ngày càng tăng cao. Đó là chưa kể, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, chi phí đầu tư cao.. nên giá sẽ không thể giảm. Các yếu tố tác động tới quyết định mua nhà lúc này là vị trí, pháp lý dự án và năng lực của chủ đầu tư.

Chờ giá giảm chỉ là ảo vọng

TP.HCM được biết đến là đô thị lớn nhất cả nước, với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Savills Việt Nam ước tính, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở tại TP.HCM là khoảng 50.000 căn. Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), từ đầu năm 2024 đến nay, chỉ duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ba năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 và 2023 mỗi năm có 2 dự án. Nếu tính tổng cộng từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (từ 17/6/2020) đến này, toàn Thành phố cũng chỉ có hơn chục dự án vượt qua bước thủ tục này. Sự khó khăn về thủ tục dẫn đến nguồn cung khan hiếm, trong khi chi phí đầu tư vào các dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá bán cũng không thể được”.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ TP.HCM giảm giá, khi mà các chi phí đầu vào phát triển dự án như chí phí nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất… đều tăng cao, chưa kể thủ tục triển khai dự án kéo dài cũng khiến chi phí bị “đội” lên.

“Để làm được dự án hiện quá khó khăn. Chúng tôi thời gian qua không ngừng tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án, nhưng quả thực rất khó. Doanh nghiệp có một dự án ở Long An lúc đầu dự kiến triển khai với quy mô 20 ha, nhưng do gặp khó khăn trong việc đền bù nên rút lại còn 11 ha, thế nhưng nhiều năm qua vẫn chưa xong, lý do bởi doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù với người có đất nên rất nhiêu khê”, ông Hiếu nói và chia sẻ thêm, thời điểm mới triển khai dự án, giá đất thỏa thuận đền bù chỉ khoảng 350.000 đồng/m2, nhưng nay tăng gấp 10 lần mà người có đất vẫn không chịu, nên không thể hoàn thành dự án.

Theo ông Hiếu, đây mới là khâu đền bù để tạo quỹ đất sạch, còn từ đất sạch chuyển sang dự án đầy đủ pháp lý cũng là cả một quá trình và chi phí tăng gấp 3 lần. Thủ tục dự án càng kéo dài, chi phí đầu tư càng tăng cao là điều tất yếu. Thực tế này với TP.HCM càng rõ nét, do vậy, khả năng trong thời gian tới, thị trường căn hộ và nhà phố tại đây bước vào một chu kỳ tăng giá tiếp theo là điều khó tránh khỏi.

Tương tự, tại buổi chia sẻ thông tin công bố dự án mới vừa qua, trả lời câu hỏi vì sao giá bán căn hộ tăng cao đến vậy, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, hơn ai hết chính bản thân các doanh nghiệp cũng muốn bán giá thấp để thúc đẩy thanh khoản, nhưng không thể làm được.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào như tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí tài chính… đều tăng cao”, ông Phúc nói và cho biết thêm, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án hiện vô cùng khó. Ở các khu vực lân cận TP.HCM không còn quỹ đất, mà ngày càng phải đi xa, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí phát sinh.

“Chỉ tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm, một dự án có tiền sử dụng đất phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng, nhưng nay tăng lên 80 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác”, ông Phúc nói, đồng thời cho rằng, để giảm giá nhà, chỉ còn một cách là doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Nếu như trước đây chủ đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cho một dự án khoảng 30-40%, thì nay phải tính toán lại.