Bẫy pháp lý trong giao dịch đất nền

Giao dịch đất nền mang đặc thù giá trị lớn và nhiều bên liên quan, nên nhà đầu tư cần lưu ý nhiều nội dung để tránh rủi ro pháp lý.

Sai lệch diện tích với sổ đỏ

Theo tìm hiểu của phóng viên, có không ít giao dịch mua bán đất mà bên mua chỉ phát hiện ra sai sót giữa diện tích ghi trong sổ đỏ và diện tích thực tế lô đất sau khi giao dịch đã hoàn tất.

Nhà đầu tư Hoàng Thùy Linh (Hà Nội) cho biết, chị có nhận chuyển nhượng một lô đất và đã thanh toán cho bên bán theo diện tích trên sổ đỏ. Sau đó, chị bán lại lô đất này cho người khác và người này yêu cầu đo diện tích thực tế, lúc này mới phát hiện diện tích bị hụt so với sổ đỏ. Kết quả là khách không đồng ý thực hiện giao dịch.

“Phải mất khá nhiều thời gian tìm kiếm khách hàng mới cũng như đo đạc lại tôi mới bán được khu đất, chấp nhận chịu một khoản lỗ vì chênh lệch giá bán không đủ bù cho thiếu hụt diện tích”, chị Linh chia sẻ thêm.

Nhìn nhận về vấn đề này, luật sư Nguyễn Vân Hà, Giám đốc Công ty Luật TNHH Famik cho biết, hiện không có quy định khi thực hiện giao dịch về đất đai bắt buộc phải tiến hành đo đạc lại, việc này do sự thỏa thuận của các bên và không bắt buộc phải nhờ địa chính địa phương, mà có thể do các bên tự thực hiện hoặc thuê đơn vị khác đo đạc.

Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất thì yêu cầu bắt buộc phải tiến hành đo đạc lại trong các trường hợp sau: Chuyển nhượng một phần thửa đất căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 79 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP; chuyển nhượng toàn bộ nhưng thuộc trường hợp cần chỉnh lý bản đồ địa chính theo quy định tại Điểm 1.1, Khoản 1, Điều 17 - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Với trường hợp chỉnh lý phải yêu cầu cơ quan địa chính đo đạc lại thì mức phí được chi trả theo quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Câu hỏi hiện nay khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm là, với trường hợp diện tích ghi trên sổ đỏ và diện tích thực tế vênh nhau thì sổ đỏ cũ có tính pháp lý ra sao, việc sửa, cấp lại sổ đỏ được thực hiện thế nào? Trả lời câu hỏi này, luật sư Hà cho biết, trường hợp này khi chưa thực hiện cấp đổi thì sổ đỏ cũ vẫn có hiệu lực pháp lý và chỉ mất đi khi chủ sở hữu được cấp sổ đỏ mới.

Khi có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và trên sổ đỏ, chủ sử dụng đất có quyền được thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sẽ ghi nhận diện tích đất thực tế theo nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 5, Điều 98 - Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể như sau, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 76 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo đó, việc cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong trường hợp đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

Với trường hợp này, chủ sử dụng đất sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 10 - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính và nộp tại UBND xã, phường hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành xem xét, thẩm định và đo đạc lại diện tích thực tế, sau đó sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho chủ sử dụng đất.

Đất đã có sổ bị lấn chiếm

Một trường hợp khác liên quan đến pháp lý đất đai được anh Nguyễn Thanh Tuấn (Hà Nội) phản ánh là, thửa đất của gia đình anh bị kẹp giữa hai thửa đất của gia đình B và C, sau thời gian dài không sử dụng thì thửa đất của gia đình anh Tuấn bị hai bên B và C lấn chiếm, dẫn đến diện tích bị thu hẹp lại và bé hơn diện tích ghi trong sổ đỏ.

Anh Tuấn muốn hỏi rằng, liệu mình có thể kiện bên B và C để đòi lại phần diện tích bị lấn không, bởi cả ba gia đình đều đi làm sổ đỏ cùng thời điểm và được địa chính địa phương đo đạc, thông tin về diện tích có ghi trên sổ của mỗi gia đình.

Với câu hỏi này, luật sư Hà cho hay, trước tiên cần phải xác định việc lấn, chiếm của bên B và C có phù hợp theo quy định của pháp luật hay không, cụ thể ở đây là 5 trường hợp lấn, chiếm đất đai theo quy định tại Điều 22 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm: Hành vi lấn, chiếm xảy ra trước ngày 1/7/2014; không có tranh chấp; sử dụng đất ổn định, lâu dài; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất lấn, chiếm. Chỉ cần không đáp ứng được một điều kiện thì anh Tuấn hoàn toàn có thể kiện đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Về hướng giải quyết, theo luật sư Hà, khi xảy ra tranh chấp như trên, các cá nhân tổ chức có thể dựa theo quy định pháp luật để đòi lại phần diện tích đất bị lấn chiếm. Đầu tiên, tranh chấp đất thường được tiến hành hòa giải tại cơ quan UBND xã, phường nơi có diện tích đất bị lấn chiếm. Nếu hòa giải không thành thì cá nhân, tổ chức tiến hành gửi đơn kiện tới tòa án nhân dân để khởi kiện giành lại phần đất bị lấn chiếm.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án gồm: Đối với tranh chấp đất đai mà có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định và các giấy tờ có liên quan thì thẩm quyền giải quyết do tòa án nhân dân giải quyết; đối với tranh chấp đất đai mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan được quy định thì đương sự có quyền lựa chọn 1 trong 2 hình thức sau để giải quyết tranh chấp, hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.