Bẫy lãi suất chực chờ người vay mua nhà?

Nhiều khách hàng vay vốn mua nhà đang ngồi trên lửa khi lãi vay tăng vọt sau khi thời gian ưu đãi hết hiệu lực.

Các chuyên gia cảnh báo nợ xấu sẽ tăng nhanh trong năm 2023. Cụ thể hơn, theo số liệu của NHNN, tính đến ngày 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, tăng mạnh so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Đáng lưu ý, trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%)

TOÁT MỒ HÔI VÌ LÃI VAY MUA NHÀ ĐỘT NGỘT TĂNG CAO

Ông H.N (Hà Nội) chia sẻ, đầu năm 2021, trước tình hình lãi suất cho vay mua nhà hấp dẫn từ phía ngân hàng là 5,9%/năm, sau đó lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường, cộng thêm chủ đầu tư hỗ trợ trả lãi 12 tháng, gia đình ông quyết định ký hợp đồng vay vốn mua nhà. Lãi suất cho vay thả nổi bằng lãi suất thực tế cộng thêm 3-4%/năm, tức tổng lãi suất cho vay chỉ 9-10%/năm. Tuy nhiên, sau 12 tháng, gia đình ông N đang phải trả lãi 11%/năm. Trước diễn biến lãi suất tăng cao liên tục như hiện nay, rất có thể nó sẽ chưa có dấu hiệu dừng lại. Điều này đã khiến cho gia đình ông N bàn tính bán nhà trả nợ vào khoảng cuối năm nay, song, với tình hình thị trường bất động sản, khả năng cao bán nhà cũng không dễ.

Trong khi các khách hàng vay vốn 2 năm trước đang chóng mặt với biểu lãi suất cho vay mới, thì nhiều khách hàng muốn vay mua nhà thời điểm hiện tại cũng sốc vì lãi vay thay đổi chóng mặt. So với tháng trước, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã tăng 0,2-0,6%/năm, còn so với đầu năm, lãi vay mua nhà tăng 1-2%/năm.

Hiện nay, tín dụng cá nhân đặc biệt cho vay cá nhân mua nhà là động lực tăng trưởng tín dụng của rất nhiều ngân hàng trong 2 năm Covid 19 qua. Nói cách khác, trong giai đoạn hàng loạt doanh nghiệp đóng băng hoạt động, mảng cho vay mua nhà đã “cứu” lợi nhuận nhiều nhà băng. Các ngân hàng sử dụng lãi suất cho vay mua nhà rẻ chưa từng có trong 2 năm 2020-2021 khiến nhiều người dân ký hợp đồng vay vốn mua nhà. Trong thời gian đó, thậm chí, một số ngân hàng còn cho vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm (lãi vay ưu đãi 3 6 tháng đầu tiên).

Sau đó, khi mồi nhử “lãi suất ưu đãi” đã được sử dụng hết, nhiều khách hàng mới choáng váng vì lãi suất thực trả cao hơn nhiều. Tất nhiên, lãi suất vay mua nhà tăng cao như hiện tại không chỉ do “mồi nhử” lãi suất, mà còn do mặt bằng lãi suất huy động cao lên.

Để lý giải cho tình trạng trên, lãnh đạo một ngân hàng TMCP cho biết, đầu năm 2022, có rất nhiều yếu tố tác động lên mặt bằng lãi suất trong nước, cụ thể như xu hướng tăng lãi suất để thắt chặt tiền tệ diễn ra trên toàn cầu, lạm phát phi mã, chính sách cấp room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khiến ngân hàng phải tăng giá để bù lượng… Hiện nay, không chỉ trên thị trường dân cư, mà trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất cũng đã bắt đầu tăng, nên việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà là đương nhiên.

CẢNH BÁO NỢ XẤU TĂNG

Hai năm qua, với lãi suất rẻ và sự phát triển mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà đã được hưởng chính sách ân hạn 2 năm mà không phải trả lãi và gốc. Tuy vậy, từ năm 2023, những người mua này sẽ bắt đầu phải trả lãi và gốc.

Theo các chuyên gia phân tích của SSI Research, trong tình trạng lạm phát tăng nhanh tuy nhiên tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, điều này sẽ khiến thu nhập khả dụng sẽ giảm. Người mua nhà có thể gặp khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà là một điểm cần được theo dõi chặt chẽ trong năm 2023. Chưa kể, tình hình sẽ căng thẳng hơn nếu thị trường bất động sản ảm đạm ảnh hưởng lớn đến giá nhà đất giảm. Khi đó, ngân hàng đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và người vay phải bổ sung tài sản thế chấp.

Ngoài lãi suất cho vay tăng, nợ xấu cũng đang tiềm ẩn ở mảng trái phiếu doanh nghiệp. Nếu thế kẹt trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp không được tháo gỡ, thì nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản có thể xảy ra khi hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và năm sau. Doanh nghiệp thiếu vốn đồng nghĩa với hàng loạt dự án có nguy cơ “vỡ tiến độ”. Khi đó, người mua nhà ngân hàng doanh nghiệp có thể lại rơi vào vòng xoáy kiện tụng và nợ xấu.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng cho rằng, hợp đồng vay mua nhà thường kéo dài hàng chục năm, nên rủi ro lãi suất là rất lớn. Bên cạnh đó, các ngân hàng thường đưa ra lãi suất vô cùng ưu đãi trong thời gian đầu (3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm), sau đó là thả nổi. Do đó, người mua nhà cần tỉnh táo và tính toán kỹ nếu không sẽ “sập bẫy” lãi suất thấp, dễ rơi vào tình trạng vỡ nợ