Bây giờ (Giai đoạn 2022-2024): Có nên vay ngân hàng để mua BĐS hay không? (Phần 2)

(Tiếp...) Các bài trước của mình đã phân tích rõ là BĐS VN sẽ còn tăng đến 2024. Tuy nhiên trong giai đoạn 2020-2022 thì những ai có tiền nhàn rồi thì đều đầu tư BĐS hết rồi. Do vậy vấn đề ở đây là "có nên vay tiền Ngân Hàng để đầu tư BĐS hay không?"

Có 2 loại chu kỳ BĐS: chu kỳ tăng chu kỳ giảm: tuỳ thuộc vào chính sách của chính phủ:

Khi nhà nước tăng lãi suất huy động của ngân hàng thì bds sẽ giảm: chu kỳ bds sẽ kết thúc để chuyển sang chu kỳ mới.

Tuy nhiên việc này rất khó đoán vì nó phụ thuộc vào ý chí chính trị của lãnh đạo VN.

- Chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) là chu kỳ bds tăng giá do bơm tiền:

Khi chưa kết thúc gói bơm tiền kích thích kinh tế thì sẽ ko tăng lãi suất: vì muốn Hạ giá BĐS thì phải tăng lãi suất huy động (% lạm phát + % tăng trương GDP) : khi đó thì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ chết đầu tiên.

(tham khảo thêm bài này về "thế nào là Lãi Suất tác động đến bds" nhé : https://www.facebook.com/100041843625742/posts/729771555094292/?d=n)

Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008 nhé:

Năm 2008 giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, "giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng, khi đó lạm phát trong nước lên 22,97%. "

(nguồn: https://tuoitre.vn/dai-bieu-quoc-hoi-tran-hoang-ngan-dung...)

- Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ngân hàng nhà nước bắt đầu thắt tín dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đó kích cầu lần 2 năm 2009 lên mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Giá BĐS lúc này gần như tăng điên dại và phình bong bóng. Cuối 2010 lãi suất huy động tăng lên 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung BĐS vô tận + lãi suất huy động tăng trần đột ngột + lạm phát phi mã + cung tiền giảm mạnh = Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bđs 2011 nổ BÒM.

Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động đến hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát.

Còn ở chu kì này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay thì GDP rất thấp. CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,... leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn = đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước.

Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ k phải là BĐS. Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ vào quý II/2022 thì việc tăng lãi suất là điều khó xảy ra và giá BĐS sẽ còn tăng nữa.!

Tiền không vào đất thì giá lợn gà tôm tép gạo tăng x3 x5 dân càng khóc thét.

*** Giống như chu kỳ (2008-2010) : ai dừng mua bds từ năm 2008 vì sợ khủng hoảng kinh tế thì mất cơ hội nhân 2 nhân 3 lần tài sản.

- Cuối năm 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền : lúc đó Tháng 11/2010, Lãi suất huy động VND đã tăng vọt từ 10%/ năm lên đến 17%/năm và Năm 2011 lãi suất huy động đạt đỉnh 24%/ năm (Nguồn: https://www.bsc.com.vn/BSCNews/2017/8/29/578699.aspx)

Vì Khi đó là lúc đạt đủ tiêu chuẩn của công thức: Lãi suất huy động = (tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP)

Khi ấy BĐS mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

* Bây giờ cũng vậy ai nhát gan dừng mua bds trước khi kết thúc chu kỳ tăng (2022-2024) cũng sẽ thì mất cơ hội x2 x3 tài sản.

- Tuy nhiên bds bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý nên có sự Phân Hoá: chỗ Tăng Ảo quá cao , chỗ khác lại chưa tăng nhiều: sẽ tăng thêm: vì vậy cần phải tỉnh táo: vì BĐS vẫn sẽ tăng trưởng trong 2 năm tiếp theo nhưng ở một số nơi đã tăng quá giá trị thật nhất là BĐS ở Tỉnh.

**** Mua bds ở đâu, khi nào thì phải dựa trên các phân tích về chu kỳ, thời điểm, đặc thù kinh tế vùng, và chính sách của nhà nước theo từng giai đoạn.

* Chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2010 : đều là chu kỳ bds tăng giá do bơm tiền:

* Năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các "quả đấm thép- là các tập đoàn kinh tế nhà nước" , còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói " đầu tư công kích thích kinh tế": đây chính là sự khởi đầu của chu kỳ Tăng giá BĐS mới (2022-2024)

*Vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bds của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006-2008) : đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách "bơm tiền" nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bds cao hơn cơn sốt đất trước đó.

* Lúc giải ngân gói bơm tiền thì ko thể tăng lãi suất nhiều.

Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ ko phải là bọn đầu cơ BĐS. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh ngiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp à?)

* Vậy nên để cứu nền kinh tế, cứu các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì trong giai đoạn 2022-2024: Chính Phủ VN sẽ buộc phải chấp nhận việc "BĐS sẽ tăng giá" vì KHÔNG thể tăng "Lãi suất huy động" vượt ngưỡng Critical Point : vậy nên:

(Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)

Do đó BĐS vẫn sẽ tăng giá trong chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền)

Vậy nên giai đoạn 2022-2024 sẽ là cơ hội làm giầu nhờ bds tăng giá , hàng chục năm sau mới lặp lại. Ai chưa có tài sản , không vay được vốn đầu tư bất động sản thì có thể làm cò, làm thợ săn đất: tháng kiếm hàng trăm triệu ok

Ngu dại nhất là đi làm thuê, dùng sức lực và kiến thức của mình làm giầu cho thằng chủ.

Nếu đọc kỹ các bài của mình thì sẽ hiểu rõ là 2 năm tới chỉ có BĐS là cột trụ chống đỡ của nền kinh tế VN vượt qua khỏi khủng hoảng. Đất mà giảm giá thì chính phủ Việt Nam liêu xiêu, cả nền kinh tế đất nước sẽ chìm sâu vào khủng hoảng. Khi lạm phát càng cao thì càng cần tăng giá BĐS: nếu ko tăng giá bds thì dân sẽ dồn tiền mua đô, vàng, tiền ảo.. nền kinh tế Việt Nam sẽ sụp đổ.

Vì thế sẽ khó có ngành sản xuất kinh doanh nào có thể x2 x3 tài sản như bds.

Cơ hội này hàng chục năm mới có 1 lần, ko tận dụng thì ân hận.

Tuy nhiên BDS VN còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý thị trường, nhiều nơi đã FOMO tăng quá giá trị thực: vì vậy nên rút vốn khỏi các thị trường bds đã tăng ảo: để đầu tư vào các thị trường BDS tiềm năng , là đích đến của dòng tiền giai đoạn 2022-2024.

Đọc 1000 quyển sách, nỗ lực làm việc 12 tiếng 1 ngày Nhưng số tiền kiếm được hàng năm không nhanh bằng tốc độ bds tăng giá đâu.

Vậy nên NGƯỜI GIÀU CÀNG GIÀU HƠN, người nghèo thì càng ngèo hơn.

Bản chất xã hội là vậy, vì chế độ này nó vậy: BĐS ở Tây thì đóng thuế sở hữu vài % / năm, thừa kế cho con cháu thì mất vài chục % : nhưng BĐS Việt Nam thì khá: vậy nên sẽ luôn tăng trưởng đột biến trong nhiều chu kỳ.

Tây, Tầu ko mua đất VN được, đây chính là ưu thế đặc quyền của người việt: nên tận dụng các chu kỳ BĐS để làm giầu .

20-30 năm nữa cũng sẽ như vậy. cày cuốc toát mồ hôi 10 năm cũng sẽ ko bằng giá đất tăng 1 nhịp.

Ai ko tận dụng cơ hội chu kỳ 2022-2024 này để x2 x3 tài sản thì sẽ bị tụt lại so với xã hội, vì tài sản của mình ko tăng nhưng người khác lại tận dụng cơ hội này để x2 x3 lần tài sản và vượt xa bạn.

Vì bds trong 20-30 năm tới sẽ luôn tăng nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập nên ai có nhiều bds hơn mức trung bình của xã hội sẽ càng ngày càng giầu hơn,

Còn ai có ít bds hơn mức trung bình sẽ càng ngày càng nghèo hơn.

Vậy nên khi đã biết chắc chắn là bds sẽ tăng trong giai đoạn 2022-2024 này thì cách tốt nhất để làm giầu chính là vay tiền để mua thêm bds.

1% người giầu của thế giới đang nắm 99% tài sản của toàn cầu: đó là vì họ tận dụng đòn bầy tài chính, vay ngân hàng lúc lãi suất thấp để đầu tư tài sản tăng giá cao.

Lãi suất hiện nay đang thấp < (tỉ lệ lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng GDP) : thì cứ mạnh dạn cắm nhà vay bank, ko sợ rủi ro vì bds sẽ tăng nhiều lần,

Miễn ko mua phải loại bds đã tăng ảo là ok.

Đây là 5 nguyên tắc chọn mua đầu tư bds cho năm 2022:

Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh.

Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN )

Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.

Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà

Nguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất.

Nếu mua loại bds an toàn thì mới yên tâm ngủ ngon khi cắm nhà vay bank.

*** Ai thấy lãi suất FED tăng mà sợ vãi đái thì chứng tỏ bản lĩnh đầu tư quá kém, kiến thức vĩ mô quá yếu vì không hiểu được bản chất của 2 chế độ: mấy chục năm qua việc FED tăng giảm lãi suất có ảnh hưởng gì mấy tới lãi suất của VN và TQ không?

Thật ra nếu nhìn rộng ra thì các chính sách tiền tệ của Mỹ chỉ có ý nghĩa để "lừa mị" người dân Mỹ : Vì nó đều bị đội Do Thái thao túng. Fed fund rate có lên có xuống nhưng đỉnh mới luôn thấp hơn đỉnh cũ. Lý do đơn giản vì mức độ phát triển thật của Mỹ không còn cao nữa, phải làm rate thấp để dân tình còn ôm CK, vay mua nhà với tiêu sài: tích luỹ của dân lại rơi vào tay bọn "tư bản chóp bu"

Còn bank Việt Nam thì ko bị Do Thái thao túng mà Chính quyền Cộng sản quyết định, cần tăng thì tăng, nhưng trong lúc giải ngân gói bơm tiền để kích thích kinh tế chắc chắn sẽ ko tăng cao, vì lãi suất cao thì doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ chết đầu tiên.

Ở Tây thì cốt lõi của "công nghệ hút tiền" chính là các start up mà phát triển thành tập đoàn lớn đều được bọn do thái thao túng (cái nào có tương lai , có triển vọng, có core value, có công nghệ độc quyền , có phát minh sáng tạo..) thì cũng bị bọn nó mua lại (M&A) để kiểm soát , nếu ko Takeover được thì sẽ bị cả hội dìm cho chết.

Tuy nhiên ở xứ cộng sản thì do thái ko can thiệp vận động hành lang được nên méo có vị gì, cốt lõi của "công nghệ hút tiền" của VN và TQ chính là BĐS.

Đất càng tăng giá bền vững thì chính phủ Cộng Sản càng vững mạnh.

----/----

* Mục đích em chia sẻ kiến thức về BĐS trên FB ko phải là để lùa gà hay để bán bds: mà là vì em CĂM GHÉT bọn cầm quyền và giới tinh hoa. nên muốn giúp mọi người không bị mắc bẫy của chúng.

* Bản chất của mọi cuộc khủng hoảng tạo nên chu kỳ BĐS đều là do con người tạo ra, kể cả dịch bệnh hay thiên tai hay: nếu xử lý tốt thì sẽ ko tạo thành khủng hoảng.

*Nhưng bọn lãnh đạo và tầng lớp tinh hoa lại muốn có khủng hoảng: vì thời kỳ khủng hoảng là giai đoạn bọn chúng có thể thu lợi được nhiều nhất: là lúc thuận lợi nhất để "tích luỹ tư bản" : người nghèo càng nghèo đi, người giầu càng giầu hơn.

Vậy nên có dấu hiệu của bệnh dịch toàn cầu thì khủng hoảng kinh tế sẽ là tất yếu: và khi có khủng hoảng thì sẽ là cơ hội để nhà nước Bơm Tiền vì BƠM TIỀN là công cụ để bọn tỷ phú và chính trị gia thâu tóm tài sản của nhân dân cần lao. Bọn giầu tận dụng hiệu quả công cụ đòn bẩy vay vốn ngân hàng nên càng giầu hơn, người nghèo ko vay tiền mua bds nên bị nghèo đi sau mỗi chu kỳ tăng giá bds: Khoảng cách Giầu Ngèo càng ngày càng tăng.

**Muốn không bị giai cấp cầm quyền thâu tóm tài sản thì nhân dân cần chia sẻ kiến thức cho nhau: để nắm bắt được chu kỳ và xu thế của thị trường bds: nhờ đó tích luỹ được "tư liệu sản xuất" : khi ấy sẽ không bị "bần cùng hoá"

Muốn đi tắt đón đầu thì phải mua loại BĐS "an toàn" mà giai cấp thống trị cần phải mua thêm trong tương lai.

Sự tăng giá của BĐS có 03 dạng khác nhau :

1- Tăng do phát triển kinh tế: đây là hình thức tăng trưởng bền vững : là xu thế lâu dài nên không được coi là "chu kỳ).

2-Tăng do Bơm tiền: là hình thức tăng trưởng không bền vững : có tính chất lặp đi lặp lại nên được gọi là "chu kỳ" : giá bds sẽ tăng nhanh rồi đóng băng và có thể sẽ giảm 1 phần (Nhưng giá cuối chu kỳ vẫn luôn cao hơn giá tại đầu chu kỳ)

3- Tăng ảo : do tâm lý FOMO , do bị úp bô , lùa gà, : nếu dựa trên quan điểm giá bds ở địa phương nào tăng cao nhất, nhanh nhất là tăng ảo và tiềm ẩn rủi ro nhiều nhất: thì cứ so giá bds ở các địa phương từ năm 2011 (là điểm đáy của BĐS chu kỳ trước) với giá BĐS tại thời điểm bây giờ: địa phương nào tăng ít nhất thì sẽ an toàn ít khả năng vỡ bong bóng nhất

(không tính bds ở ngõ ngách vì bây giờ là thời đại oto, ko phải thời đại xe máy như 10 năm trước)

*Các bác nhớ mua ở quê, ở tỉnh, ở HN, SG gì cũng được nhưng phải mua được ở ngưỡng giá hỗ trợ, có những hạ tầng kỳ vọng ở tương lai, có khả năng để sử dụng (ở, cho thuê), có khả năng thanh khoản và rút tiền về khi thị trường đóng băng. Đừng bao giờ phi vào chỗ hàng nóng để rồi ôm hận.

* Mua bds ở đâu, khi nào thì phải dựa trên các phân tích về chu kỳ, thời điểm, đặc thù kinh tế vùng, và chính sách của nhà nước theo từng giai đoạn.

Bác nào muốn đầu tư bds trong năm 2022 có thể tham khảo bài viết sau của em (quan điểm đầu tư của em là thà lãi 2 lần vốn nhưng chắc chắn 100% an toàn còn hơn lãi 5-10 lần vốn nhưng chì an toàn 90% vẫn còn 10% rủi ro; thà đầu tư 1 bds nhưng chắc chắn có lãi, còn hơn đầu tư 10 bds nhưng lãi 9 bds; thà ăn ít nhưng an toàn còn hơn ăn lãi cao nhưng tiềm ẩn rủi ro)