Bây giờ (Giai đoạn 2022-2024): Có nên vay ngân hàng để mua BĐS hay không? (Phần 1)

Các bài trước của mình đã phân tích rõ là BĐS VN sẽ còn tăng đến 2024. Tuy nhiên trong giai đoạn 2020-2022 thì những ai có tiền nhàn rồi thì đều đầu tư BĐS hết rồi. Do vậy vấn đề ở đây là "có nên vay tiền Ngân Hàng để đầu tư BĐS hay không?"

Đi làm thuê hay sản xuất kinh doanh làm gì có mấy ngành nghề có lãi 200% - 300% / năm. Còn đầu tư BĐS thì cả triệu người VN đang lãi x2 x3 trên năm trong giai đoạn 2020-2022 và sẽ có thêm hàng triệu người x2 x3 tài sản trong giai đoạn 2022-2024 nhờ BĐS (nếu dùng đòn bẩy tài chính bằng cách vay ngân hành thì có thể lãi hàng chục lần).

Ai không đầu tư mà vẫn đi làm thuê thì mới khổ (trừ làm thuê cho nhà nước). Bạn nào có thể thì chỉ ra cách nào kiếm tiền x2 x3 lần tài sản trong 2 năm tiếp theo mà an toàn hơn mua đất, thì ko cần đầu tư BĐS cũng được. Sóng BĐS còn kéo dài đến 2024, Ai bỏ qua cơ hội này thì sẽ bị tụt hậu, bị bần cùng hoá, mất đi cơ hội đổi đời x2 x3 lần tài sản, cơ hội này hàng chục năm mới xảy ra 1 lần, ai ko tận dụng là dại.

Đời người có vài chục năm, Từ 1- 20 tuổi là mất hai chu kỳ của BĐS rồi, 20-50 tuổi được 3 chu kỳ nữa. Nếu 30 tuổi mà ko đầu tư BĐS thì phí mất cơ hội đổi đời: nếu thành công thì tự do tài chính, khỏi cần đi làm trong quãng đời còn lại. Bỏ qua cơ hội này thì cả đời khó ngóc đầu lên được. Ai giữ tiền thì mất giá, ai vay tiền đầu tư BĐS thì đổi đời.

20 năm ăn học ko bằng 1 cơ hội đầu tư, cả 1 đời cống hiến lao động vất vả làm công ăn lương không bằng 1 lần chốt lãi bds. Bạn trẻ nào chưa có 2 tỷ thì chưa nên đầu tư BDS mà nên đầu tư cổ phiếu: vì tuy rủi ro nhưng lãi sẽ cao hơn: nếu full margin nhưng rủi ro bị cháy tài khoản thì cũng có thể làm lại từ đầu vì tuổi còn trẻ, 2 tỷ cũng ko phải là nhiều. Đỏ thì x10 , Đen thì làm lại từ đầu. Còn mình thì già rồi nên sẽ chọn phương án an toàn tuyệt đối là đầu tư BĐS.

BĐS chỉ có thể lãi 2-4 lần 1 năm (vì mình chỉ đầu tư loại BĐS an toàn nên lãi ít) vậy nên khó làm giàu nhanh.

Nếu ai vẫn thấy rủi ro thì tốt nhất thì ko nên đầu tư, vì mục đích của đầu tư BĐS là để ăn ngon ngủ kỹ chờ đất tăng giá. Đọc xong các bài viết của mình mà vẫn thấy rủi ro khi đầu tư BĐS thì tốt nhất là cứ tiếp tục công việc mà bạn đang làm, vì bạn ko có tư duy thích hợp để đầu tư BĐS.

Chu kỳ tăng BĐS như thế này hàng chục năm mới có 1 lần: nên tận dụng cơ hội này để x2 x3 tài sản.

Từ 2022 đến 2024 là cơ hội vàng cuối cùng của chu kỳ này: nên tận dụng. Những ai có công việc bận rộn lnên cân nhắc ưu tiên đầu tư bds hơn là công việc, vì những cơ hội để x2 x3 tài sản nhờ đầu tư BĐS như thế này cả đời chỉ gặp được vài lần, còn công việc chuyên môn thì làm lúc nào cũng được.

Trước khi đầu tư thì tâm lý phải thoải mái, phải chắc chắn là bds sẽ tăng đến 2024 thì mới yên tâm ngủ ngon khi xuống tiền.

Bác nào còn lo ngại là BĐS sẽ sập trước 2024 thì đọc lại các bài phân tích thị trường trên fb Lucy Nguyen, còn vấn đề gì chưa hiểu thì comment trên fb, em sẽ trả lời công khai để cả nhà yên tâm đầu tư.

BĐS ko phải là đánh bạc mà là bài toán kinh tế: biết cách giải thì luôn luôn đúng, chứ ko phải trò may rủi.

Đối với dự báo về thị trường BĐS Hà Nội thì chỉ có Đúng và Sai; có Tăng và Giảm; đều rất rõ ràng chứ chẳng phụ thuộc vào "đội lái" hay ông "Tạo Lập" nào như đầu tư cổ phiếu.

Em tự tin là mình luôn dự báo chính xác được sự tăng giảm của thị trường và biết loại bds nào là an toàn và chắc chắn có lãi.

Sóng BĐS còn kéo dài đến 2024, Ai bỏ qua cơ hội này thì sẽ bị tụt hậu, bị bần cùng hoá, mất đi cơ hội đổi đời x2 x3 lần tài sản , cơ hội này hàng chục năm mới xảy ra 1 lần, ai ko tận dụng là dại.

* Mối quan hệ của Lạm Phát được thể hiện theo công thức sau:

MV = PY (trong đó M là lượng tiền, V là vòng quay của tiền, P là Giá cả, Y là sản lượng (GDP thực tế)

Khi giá cả toàn thế giới tăng: thì VN cũng bị ảnh hưởng: khi ấy việc tăng cung tiền chính là 1 việc cực kỳ có ích cho nền kinh tế (P tăng thì M sẽ tăng tương ứng). Điều mà chính phủ VN lo sợ không phải là " Lạm Phát" mà là khủng hoảng kinh tế "Đình Lạm"

"Lạm Phát" là 1 hiện tượng khách quan: giống như 1 con Virus : cái này ko tránh được. (giá cả hàng hoá cả thế giới tăng thì VN cũng phải tăng theo: giống như xung quanh đều là FO thì bạn cũng sẽ chắc chắn bị lây bệnh). Còn "Đình Lạm" lại là 1 dạng khủng hoảng: giống như 1 loại bệnh (mà Virus gây bệnh là "Lạm Phát"): bệnh này có thể chữa được, hoặc phòng tránh được nhờ các loại thuốc hoặc Vắcxin (ở đây là các chính sách kinh tế của nhà nước).

"Cung tiền" và "vòng quay tiền" là 2 yếu tố cấu thành "Lạm Phát" giống như 2 yếu tố tạo nên con virus là ADN và Protein:

Vậy nên khi đánh giá tác động đến bds nói riêng và nền kinh tế nói chung thì phải đánh giá tác động của "Lạm Phát" - tức là tác động của con virus)

* Nhìn vào 2 hình đính kèm bài sẽ thấy: ở VN Tăng trưởng cung Tiền luôn lớn hơn GDP và Lạm Phát: Tỉ lệ Cung Tiền M2/GDP của VN là cao nhất so với các nước khác trong khu vực (tỷ lệ này của Việt Nam là 175% còn ở các nước tương đồng trong ASEAN-5 chỉ là chưa tới 130% đối với Malaysia và Thái Lan, 63% đối với Phillipines và chưa đầy 40% đối với Indonesia. Tỷ lệ M2/GDP của Việt Nam vào thời điểm cuối năm 2020 là khoảng 190%).

Trong vòng 10 năm gần đây: giai đoạn 2011-2020, tốc độ tăng cung tiền của Việt Nam trung bình gần 16%/năm : Trong khi đó tăng trưởng GDP thực trung bình giai đoạn này chỉ là 6%/năm, còn tăng trưởng GDP + tỷ lệ lạm phát trung bình chỉ là 11,4%/năm.

Tức là trong vòng 10 năm qua: ai gửi ngân hàng với lãi suất < 11,4% thì coi như tiền bốc hơi, còn ai vay tiền với lãi suất < 16% thì coi như ko phải trả lãi (vì đồng tiền mất giá hằng ngày)

(Nguồn: https://m.vietnamnet.vn/.../tien-mat-trong-dan-o-viet-nam...)

* Xét trong khoảng thời gian 20 năm:

Cung tiền M2 năm 2000: 222,882 tỷ VND

Cung tiền M2 12/2021 : 13,402,097 tỷ VND

Tính trung bình thì lượng cung tiền tăng khoảng 23%/ năm trong 20 năm, sau 20 năm cung tiền tăng 60 lần.

(Nguồn: https://finance.vietstock.vn/du-lieu-vi-mo/51/tin-dung.htm)

Một mảnh đất năm 2001 có giá 100 triệu thì năm 2021 sẽ có giá 6 tỷ.

Vậy nên: Tiền mặt chính là "Tiêu Sản" chứ Không phải là "Tài Sản"

* Tuy nhiên: Ai chỉ nói được đến Cung Tiền là dốt mà lại thích chơi chữ : vì khi xét đến yếu tố Lạm Phát thì tức là đã bao gồm tác động của Cung Tiền nằm trong Lạm Phát rồi.

Chỉ nói đến Cung Tiền là thiếu sót vì còn phải xét đến Vòng Quay Tiền nữa.

Cung Tiền nhiều nhưng Vòng Quay Tiền chậm thì Lạm Phát cũng ko cao.

Vậy nên đánh giá tác động của Lạm Phát sẽ đầy đủ hơn đánh giá tác động của Cung Tiền

Bản chất của lạm phát là vòng quay tiền rất nhanh. Muốn hấp thụ được lạm phát thì chính phủ phải rút tiền về. Cách hút tiền tốt nhất là bán đất cho dân. Dân bỏ tiền ra mua đất từ chính phủ khi ấy dân có đất còn tiền lại quay về kho bạc nhà nước.

Chính phủ các nước tư bản không có nhiều đất (vì không tịch thu được đất của giai cấp Tư Sản, Địa chủ) nên không thể bán nhiều đất cho dân để thu tiền về. Còn chính phủ các nước cộng sản là kẻ đầu cơ đất lớn nhất : quỹ đất mênh mông (nhờ cải cách ruộng đất, cải tạo tư sản và sở hữu toàn dân về đất đai) nên cần Hút tiền về thì nhà nước chỉ cần cắt đất bán cho dân.

Giảm bớt được số tiền lưu thông trên thị trường thì sẽ hấp thụ được lạm phát.

Do vậy việc "tăng giá BĐS" chính là liều thuốc hạ sốt để chữa căn bệnh do Virus "Lạm Phát" gây ra.

Nếu áp dụng hợp lý phương pháp hấp thụ lạm phát bằng cách tăng giá bất động sản thì có thể hạn chế việc lạm dụng tăng lãi suất để hấp thụ lạm phát bởi vì chỉ có hai công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: Đó là tăng giá bất động sản và tăng lãi suất ngân hàng nếu công cụ này hiệu quả rồi thì có thể giảm bớt công cụ kia (Vì bản chất của việc hấp thụ lạm phát chính là làm sao để hút tiền từ thị trường về kho bạc nhà nước Nhằm giảm bớt số tiền lưu thông trên thị trường và làm chậm lại vòng quay tiền)

Việt Nam Không sợ khủng hoảng "giảm phát" và "đình lạm" như tư bản vì BĐS là công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất:

BĐS mà xuống giá thì nhà nước thiệt nhất. Chỉ ở các nước XHCN thì BĐS mới được coi là công cụ hấp thụ lạm phát : vì nhà nước kiểm soát đất đai: tiền bán đấu giá đất thu về cho nhà nước (khác với chứng khoán thì tiền từ ngừoi này chuyển sang túi người khác chứ ko thu được tiền về nhà nước nên cổ phiếu ko được coi là công cụ hấp thụ được lạm phát ).

Ngoài 2 công cụ "tăng giá BĐS" và "tăng lãi suất" thì chỉ có 1 công cụ nữa để "chữa lành căn bệnh khủng hoảng kinh tế" chính là "mua lại ngân hàng giá 0 đồng". Bản chất của việc này là tịch thu tài sản cá nhân để bù lỗ cho nhà nước. Chính Phủ lãi lớn vì tài sản cầm cố tại ngân hàng bị định giá thấp so với giá trị thực. Các cổ đông của ngân hàng - người mua cổ phiếu & trái phiếu mất trắng: nhưng nhà nước thu lợi khủng. Cách này đã được anh Bình ruồi thực hiện rất thành công: nhờ tịch thu tài sản của những người như Hà Văn Thắm nên nhà nước có công cụ để hấp thu nguồn lực nhằm vượt qua khủng hoảng thành công.

Vậy nên các bác cứ yên tâm là VN tuy nhiễm phải Virus "Lạm Phát" nhưng sẽ KHÔNG bao giờ phát bệnh khủng hoảng "Giảm Phát" hay "Đình Lạm"

Bị nhiễm virus "lạm phát" nhưng ko bị bệnh "khủng hoảng" nặng chính là sự ưu việt của chủ nghĩa xã hội.

càng có khủng hoảng lớn, giá dầu và giá cả hàng hoá càng tăng thì VN càng có lợi, vì cộng sản thiệt 1 thì các nước tư bản thiệt 10. Khủng hoảng toàn cầu chính là cơ hội để các quốc gia cộng sản bứt phá vọt lên.

Cả thế giới bị chìm tầu, nhiều quốc gia tư bản sẽ chết chìm nhưng cộng sản luôn an toàn bởi vì bên cạnh "công cụ lãi suất" thì CS còn có 2 cái phao nữa: (phao bơm tiền tăng giá BĐS và phao mua lại Ngân hàng giá 0 đồng)

- Năm 2008 toàn cầu khủng hoảng: cộng sản dùng phao bơm tiền tăng giá BĐS nên phát triển được đến cuối 2010 rồi mới tăng lãi suất huy động. Sau đó thì cộng sản dùng thêm cái phao "mua lại ngân hàng 0 đồng" nên không bị chìm sâu vào khủng hoảng nhiều như các nước tư bản.

- Nhờ 2 cái phao này nên tốc độ phát triển VN và TQ trong thời kỳ khủng hoảnh nhanh hơn hẳn các nước tư bản.

(Còn tiếp...)