Bầu Đức “đoạn tuyệt” với bất động sản: Vì đâu nên nỗi?

Giờ đây, nhắc đến Hoàng Anh Gia Lai, nhiều người không khỏi tiếc nuối về một thời kỳ vàng son gắn liền với bất động sản, lĩnh vực đã từng đưa bầu Đức và doanh nghiệp “phố núi” đến đỉnh cao danh vọng. Đặc biệt hơn, chính bầu Đức cũng từng thừa nhận bản thân đã sai lầm khi từ bỏ “con gà đẻ trứng vàng” này.

Vừa qua, CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL, HOSE: HAG) công bố tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu phát hành ngày 30/12/2016 và kế hoạch thanh lý tài sản không sinh lợi của công ty.

Lô trái phiếu mà HAG chậm thanh toán có mã HAGLBOND16.26, Công ty chậm thanh toán gần 123 tỷ đồng tiền lãi tại kỳ thanh toán gần nhất ngày 30/09, nâng số tiền lãi chậm thanh toán lũy kế lên đến 2,871 tỷ đồng, vượt xa con số tiền gốc chậm thanh toán là 1,157 tỷ đồng. Trái chủ là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, HOSE: BID). Trái phiếu kỳ hạn 10 năm từ ngày 30/12/2016 - 30/12/2026, lượng phát hành 6,596 tỷ đồng và hiện tại còn lưu hành 5,876 tỷ đồng.

HAG cho biết, do chậm nguồn tiền dự kiến thu nợ từ CTCP Nông nghiệp Quốc tế Hoàng Anh Gia Lai (HOSE: HNG) nên Công ty chậm thanh toán trái phiếu. Khoản nợ hiện tại đã thỏa thuận lộ trình trả nợ 3 bên.

Trước đó, tại Hội nghị nhà đầu tư tháng 8, Chủ tịch HAG Đoàn Nguyên Đức cho biết, dựa trên biên bản ký 3 bên, HNG còn nợ HAG 1,600 tỷ đồng. Theo kế hoạch, HNG sẽ trả cho HAG 500 tỷ đồng gồm 400 tỷ đồng trong quý 2/2023 và 100 tỷ đồng trong quý 3/2023. Nhưng do khó khăn, HNG thương thảo lại với ngân hàng và việc này HAG không nắm rõ.

Để có tiền trả nợ lô trái phiếu trên, HAG buộc phải bán khách sạn 4 sao Hoàng Anh Gia Lai Hotel Pleiku, tọa lạc tại số 1 đường Phù Đổng, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai. Đáng nói, đây là tài sản liên quan đến hoạt động kinh doanh khách sạn - du lịch cuối cùng của HAG. Việc bán tài sản này đồng nghĩa HAG chính thức “đoạn tuyệt” và xóa đi ký ức về một thời vàng son với lĩnh vực bất động sản, khách sạn - du lịch.

Nằm tại vị trí đắc địa bậc nhất ở “phố núi” Pleiku, Hoàng Anh Gia Lai Hotel là khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao đầu tiên tại khu vực Tây Nguyên, thiết kế hoành tráng với hầu hết nội thất bằng gỗ, hoạt động từ cuối năm 2005, công suất 117 phòng. Đối diện khách sạn là hội sở chính của HAG, do đó, với khách sạn HAGL, bầu Đức từng được xem là người “đặt tên” cho khu vực này là “ngã tư Hoàng Anh Gia Lai” - cái tên được nhiều người dân phố núi thường gọi.

Trước đó, HAG từng sở hữu loạt khách sạn - du lịch lớn trải nhiều tỉnh thành như như HAGL Resort Quy Nhơn, HAGL Resort Đà Lạt, HAGL Hotel Plaza Đà Nẵng và nhiều dự án bất động sản đình đám khắp quận 7, huyện Nhà Bè tại TP.HCM.

Giờ đây, nhắc đến HAGL, nhiều người không khỏi tiếc nuối về một thời kỳ vàng son cùng bất động sản - lĩnh vực đã từng đưa bầu Đức và HAGL đi đến đỉnh cao danh vọng. Chính bầu Đức cũng từng thừa nhận bản thân đã sai lầm khi từ bỏ “con gà đẻ trứng vàng” này. Vì đâu nên nỗi?

Quay lại giai đoạn trước năm 2009, HAG liên tục gặt hái thành công trong ngành bất động sản với các dự án “nổi như cồn” khu vực phía Đông Nam TPHCM như khu căn hộ cao cấp Hoàng Anh 1 và Hoàng Anh 2 với tốc độ bán hàng rất nhanh, mang về những nguồn thu béo bở cùng các dự án khách sạn - du lịch như HAGL Resort Quy Nhơn, HAGL Resort Đà Nẵng, HAGL Hotel Pleiku và HAGL Hotel Plaza Đà Nẵng.

Cuối năm 2008, cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn và bất động sản ở Mỹ nổ ra, kéo theo nhiều hệ lụy cho nền kinh tế thế giới. Việt Nam cũng không ngoại lệ khi dấu hiệu tăng trưởng nóng bộc lộ ngày càng rõ nét, lạm phát liên tục tăng cao, Ngân hàng Nhà nước thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt. Năm 2009, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề không ngoài dự đoán, sức mua giảm mạnh, giao dịch trầm lắng.

Ngay sau tết Nguyên đán 2010, HAG đã thực hiện hành động được cho là “cuộc cách mạng về giá căn hộ” khi mạnh dạn công bố giảm gần nửa giá căn hộ Hoàng Anh River View từ mức 2,400 USD/m2 xuống còn 1,350 USD/m2 và dự án Phú Hoàng Anh (giai đoạn 1) từ 1,800 USD/m2 xuống còn 1,250 USD/m2. Động thái này dù đã giúp cho HAG bán được một số lượng lớn căn hộ, duy trì sự tăng trưởng doanh thu bất động sản và giải quyết vấn đề thanh khoản, nhưng đồng thời cũng mở ra thời kỳ mới mà HAG không còn đồng hành cùng bất động sản.

Trong năm 2009 và 2010, HAG ghi nhận sự bùng nổ về doanh thu bán căn hộ nhờ bàn giao các dự án New Saigon, Hoàng Anh River View, Phú Hoàng Anh (giai đoạn 1) và Hoàng Anh Golden House (An Tiến). Đây cũng là giai đoạn sáng nhất trong lĩnh vực bất động sản của HAG. Kết quả kinh doanh khả quan cũng giúp HAG có dư nguồn tiền để chia cổ tức cho cổ đông, lần lượt là 1,500 đồng/cp năm 2008 và 1,000 đồng/cp năm 2009.

Tuy nhiên, kinh doanh trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế là điều chưa bao giờ dễ dàng, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản. Việc bành trướng bất động sản cũng đồng nghĩa với quy mô tài sản cùng nợ vay của HAG tăng mỗi năm. Tính đến năm 2011, nợ vay của HAG đã vượt ngưỡng 11,600 tỷ đồng, chiếm đến 45% tổng tài sản và cao gấp 23 lần so với thời điểm năm 2006.

Hoạt động kinh doanh của HAG có nhu cầu vốn lớn để đầu tư vào các dự án, đặc biệt là để xây dựng các dự án căn hộ, trồng cao su, xây dựng nhà máy thủy điện… Phần lớn nguồn vốn này được huy động từ ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thả nổi. Tình hình lãi suất tăng cao, dòng tiền khan hiếm, sức mua thấp đã gây ra rất nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh của HAG không chỉ trong giai đoạn này mà cả trong những năm sau đó.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm đối với biến động lãi suất do khách hàng e ngại vay vốn khi lãi suất cao. Giá trị của căn hộ thường lớn nên nhiều người không thể mua căn hộ bằng toàn bộ vốn tự có mà phải cần đến nguồn tài trợ từ ngân hàng.

Giá cổ phiếu HAG cũng phản ánh chân thực bối cảnh kinh doanh của HAG. Tăng nhanh và duy trì ở mức cao trong giai đoạn kết quả kinh doanh thuận lợi năm 2009 - 2010, có lúc đã chạm mốc hơn 38,600 đồng/cp, nhưng sau đó lao dốc không phanh và gần như quay về điểm xuất phát.

Từ năm 2012, HAG bắt đầu quá trình “nông nghiệp hóa” với việc trồng mía và xây dựng nhà máy sản xuất đường, trồng thử nghiệm cây cọ dầu. Tất cả đều là cây trồng ngắn ngày hơn so với cây cao su, giúp tạo ra nguồn thu nhập nhanh hơn và giúp HAG thực hiện chiến lược “lấy ngắn nuôi dài”.

Đồng thời, HAG tách các công ty con sở hữu những dự án căn hộ tại Việt Nam ra khỏi tập đoàn, chỉ giữ lại một số dự án trực thuộc CTCP Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh và dự án khu phức hợp Hoàng Anh Gia Lai Myanmar Center đóng vai trò chủ lực.

Với việc song song phát triển dự án bất động sản ở nước ngoài và làm nông nghiệp, nợ của HAG ngày càng bành trướng, đỉnh điểm là giai đoạn 2015 - 2016, nợ vay của HAG vượt ngưỡng 27 ngàn tỷ đồng, chiếm quá bán tổng tài sản.

Đến năm 2019, dù nằm trong danh sách dự án trọng điểm và được ưu tiên giữ lại theo kế hoạch ở những năm trước đó, dự án Hoàng Anh Myanmar cũng đã không còn tồn tại trên “bản đồ” bất động sản của bầu Đức sau khi HAG thoái vốn dự án này cho Thaco.

Bên cạnh đó, đại gia phố núi cũng liên tục bán nhiều dự án thủy điện, các công ty con thuộc nhóm cao su Đông Dương, Đông Pênh Agrico, cao su Trung Nguyên để giải quyết nhu cầu thanh khoản. Sau các giao dịch, tổng dư nợ vay của HAG đã nhanh chóng giảm xuống chỉ còn gần 14.7 ngàn tỷ đồng, tính đến cuối năm 2019 và thấp hơn nhiều so với con số 21.8 ngàn tỷ đồng của năm trước.

Tính đến thời điểm 30/06/2023, HAG chỉ còn ghi nhận hoạt động quản lý bất động sản và khách sạn tại công ty con Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai. Công ty con này sở hữu Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai, tọa lạc ngay trung tâm TP. Gia Lai, là khách sạn duy nhất đạt chuẩn 4 sao tại Gia Lai. Tuy nhiên, như đề cập ở trên, HAG cũng sắp chia tay nốt dự án này.

Dòng tiền cũng là vấn đề đau đầu của HAG. Kể từ sau giai đoạn đỉnh cao, trong suốt thời gian dài hoạt động sau đó, HAG chỉ một lần có dòng tiền dương vào năm 2018. Dễ dàng nhận thấy, dòng tiền các năm của HAG thường xuyên bị âm với tác động lớn từ việc liên tục đầu tư các dự án mới trong khi hoạt động sản xuất kinh doanh không đóng góp nhiều.

Hình ảnh đại gia phố núi kinh doanh bất động sản giờ đã là dĩ vãng, hoàn toàn vắng bóng trong kết quả kinh doanh của Công ty. Những năm qua, dù đã có sự tinh gọn, ổn định hơn trong cơ cấu nợ vay và hoạt động kinh doanh, song vẫn còn nhiều vấn đề tồn đọng và khó khăn hiện hữu trước mắt mà HAG cần giải quyết. Sẽ còn rất nhiều câu hỏi được đặt ra và liệu cần chờ đợi bao lâu nữa để lại được thấy hình ảnh đại gia phối núi ở thời kỳ đỉnh cao?

Giá cổ phiếu HAG 10 năm qua