Bất ngờ sóng ngầm trên thị trường bất động sản

Trong khi giao dịch bất động sản được báo cáo sụt giảm hơn 80% so với cuối năm 2020, nhưng tại nhiều dự án khách hàng vẫn phải xếp hàng, bốc thăm mới mong mua được căn hộ.

Thậm chí nhiều người không mua được sẵn sàng chấp nhận mua lại chênh lệch hàng tỉ đồng.

Mới đây chủ đầu tư dự án Celesta Heights trên đường Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè, TP.HCM) do Công ty Phú Long và Keppel Land làm chủ đầu tư đã có buổi giới thiệu dự án đến khách hàng và gây bất ngờ khi nhiều người phải chật vật mới bốc thăm mua được căn hộ. Được biết, tổng số căn hộ tại dự án này là 752 căn và chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường trong đợt đầu hơn 500 căn nhưng đã không đáp ứng đủ nhu cầu người mua.

Chị H.Mai, một khách hàng mua căn hộ tại dự án này, cho hay đã đăng ký đặt chỗ từ tháng 4.2021 để mua căn hộ. Tuy nhiên, trong đợt đầu bốc thăm, chị đã không chọn được căn mình mong muốn, phải bốc thăm lại lần 2 vào đầu tháng 12. Nhưng cũng như lần trước, lần này chị vẫn không mua được căn hộ mà mình đã đăng ký và đành chấp nhận mua một căn khác.

“Tôi đặt cọc 100 triệu đồng để mua căn hộ từ tầng 9 hoặc tầng 15 với hướng nhìn nội khu nhưng không còn vì khách đã đặt cọc mua từ trước và đành phải mua căn hộ ở tầng 6, tầm nhìn ra đường Nguyễn Hữu Thọ mà tôi thực sự không thích lắm. Mua để ở nên tôi muốn nhà ở phía trong cho yên tĩnh. Nhưng không lẽ mất bao nhiêu công lại bỏ cuộc. Hơn nữa, lịch thanh toán của dự án này phù hợp với khả năng tài chính của tôi nên đành chấp nhận”, chị Mai cho hay.

Tại dự án The Metropole Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) những diễn biến còn lạ hơn, đi ngược lại hoàn toàn với quy luật chung của thị trường. Đây là một trong số ít dự án hiếm hoi được triển khai tại khu đô thị mới Thủ Thiêm thật sự cao cấp và mức giá tương đối cao so với các dự án cùng khu vực. Nhưng để mua được căn hộ, shophouse tại dự án này, các khách hàng phải được chọn lọc và bốc thăm chọn căn chứ không phải có tiền là mua được.

Theo đó, chỉ trong một thời gian khá ngắn, khoảng 1.300 căn hộ, shophouse đã được bán ra thị trường với giá ban đầu khoảng 4.300 USD/m² thì nay đã tăng lên hơn gấp đôi là 9.000 USD/m². Điều khá đặc biệt ở dự án này, khách hàng muốn mua phải đăng ký trước và phải bốc thăm chọn căn hộ bất kỳ và khống chế số lượng căn hộ được mua chứ không phải như các dự án khác là muốn mua bao nhiêu căn cũng được.

Anh Minh Nam, một khách hàng đã không may mắn bốc thăm mua được căn hộ, cho biết mình phải mua lại suất với mức chênh lệch khoảng 1 tỉ đồng/căn. Thậm chí nhiều khách hàng còn sẵn sàng trả chênh lệch khoảng 3 tỉ đồng để mua lại suất mua penthouse nhưng không có một khách hàng nào chịu bán lại. Một dự án gần bên đó của Tập đoàn Masterise Homes là Lumiere Riverside Thảo Điền cũng ở TP.Thủ Đức bán khá tốt, được đánh giá là điểm sáng của thị trường khi hàng ngàn căn hộ bán với giá cả trăm triệu đồng/m², cao hơn rất nhiều so với bán căn hộ của các dự án cùng khu vực nhưng đã bán gần hết chỉ trong một thời gian mở bán rất ngắn.

Theo ông Đoàn Chấn Hùng, Giám đốc dự án Công ty Phát Hưng Real, thực tế hiện nay hầu hết các dự án ở TP.HCM và các tỉnh lân cận đều bán rất chậm, chưa thể phục hồi sau dịch bệnh. Tuy nhiên, có những dự án như Celesta Heights, The Metropole Thủ Thiêm hay Lumiere Riverside Thảo Điền lại đi ngược lại thị trường. Có một số nguyên nhân. Thứ nhất, đây đều là chủ đầu tư uy tín, đã xây dựng được thương hiệu từ những dự án trước đó. Thứ hai, dự án có vị trí đắc địa, thuận lợi cho việc đi lại và đặc biệt là chính sách thanh toán tốt. Điển hình như Công ty Keppel Land đã làm nhiều dự án chủ yếu ở khu vực phía đông của TP và hầu hết chất lượng, tiện ích và dịch vụ đều được khách hàng đánh giá khá tốt dù giá bán thường cao hơn thị trường. Tại khu Nam TP.HCM, Công ty Keppel Land mới triển khai dự án đầu tay nhưng bán tốt vì các dự án trước đó đã tạo được thương hiệu, lòng tin ở khách hàng về chất lượng, dịch vụ, tiện ích. Ngoài ra, sở dĩ các dự án này hút các khách hàng dù đang trong giai đoạn nền kinh tế gặp khó khăn là vì các chính sách thanh toán rất tốt. Như Keppel Land chỉ yêu cầu khách hàng đóng khoảng 30% đến khi nhận nhà vào năm 2024 hay Tập đoàn Masterise Homes có chính sách mua nhà không đồng, nghĩa là khách hàng không cần có tiền mặt vẫn có thể mua được nhà bằng cách ngân hàng cho vay đến 100% giá trị căn nhà.

“Các dự án này bán được vì thương hiệu lớn dù giá bán khá cao so với mức giá chung khu vực. Ngoài ra, có phương thức thanh toán linh hoạt, khá nhẹ nhàng. Trong khi đó, lượng khách hàng đăng ký mua nhà khá nhiều, bình quân 3 người đăng ký mới mua được 1 căn. Đây là điều khiến các dự án này hút được khách hàng trong bối cảnh thị trường vẫn còn ảm đạm”, ông Hùng phân tích.

Trong khi đó, theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, mặc dù giao dịch tại nhiều dự án giảm nhưng nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn và điều quan trọng là tiền của khách hàng vẫn còn nhiều khi họ đã tích lũy được tiền từ bất động sản mấy năm qua nên sau dịch các nhà đầu tư tìm đến những sản phẩm cao cấp và an toàn. Chính vì vậy, xu hướng hiện nay là các khách hàng chọn mua các dự án căn hộ cao cấp, an toàn và họ chấp nhận mua dù giá cao hơn một chút. Ngoài ra, một nguyên nhân nữa là từ 3 năm nay các dự án cả căn hộ và đất nền khan hiếm khiến nguồn cung giảm và giá tăng mạnh, trong khi nhu cầu vẫn còn rất lớn nên khách hàng vẫn chấp nhận đầu tư, mua những dự án bất động sản có pháp lý an toàn và giá cao.

“Hiện nay bất động sản có hai loại, một là chưa hoàn thiện pháp lý giá bán sẽ mềm hơn để chủ đầu tư huy động vốn, hai là đã xong rõ ràng và chủ đầu tư uy tín thì giá sẽ cao hơn. Nhưng đối với những loại dự án đã làm xong pháp lý của các chủ đầu tư uy tín thì khách hàng vẫn chọn mua dù giá cao hơn các dự án cùng khu vực”, ông Trần Khánh Quang cho biết và nói thêm rằng, các dự án cao cấp hiện nay biên lợi nhuận của chủ đầu tư rất lớn, lên đến 30 - 50% trên tổng vốn đầu tư.

Thuế thu nhập cá nhân từ chứng khoán, bất động sản tăng mạnh

Theo số liệu Bộ Tài chính công bố đến hết 30.11, lũy kế thu ngân sách nhà nước ước đạt 1,39 triệu tỉ đồng, vượt 3,7% dự toán và tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, thu nội địa vượt gần 1% so với dự toán và tăng hơn 6% so với cùng kỳ (cùng kỳ năm 2020 giảm gần 7% so với năm trước). Thu từ dầu thô ước vượt 65% dự toán và tăng 20% so cùng kỳ. Thu cân đối ngân sách từ hoạt động xuất nhập khẩu vượt 17% dự toán và tăng 24% so cùng kỳ.

Riêng với thuế thu nhập cá nhân, Tổng cục Thuế từng nhiều lần lý giải thu thuế cá nhân tăng so với cùng kỳ và đạt khá (dù mức thu từ tiền lương, tiền công giảm 3%) là nhờ tăng thu từ đầu tư chứng khoán và chuyển nhượng bất động sản, trong bối cảnh dòng tiền tìm kiếm cơ hội sinh lời khi lãi suất tiết kiệm thấp kỷ lục. Chỉ tính riêng trong nửa đầu năm, thuế thu nhập cá nhân từ chứng khoán tăng gấp 2,9 lần cùng kỳ, thu từ chuyển nhượng bất động sản cũng tăng 70% lên 11.000 tỉ đồng.