"Bắt mạch" căn hộ hạng sang

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, sự xuất hiện và phát triển phân khúc căn hộ hạng sang là nhu cầu tất yếu.

Mới đây, dự án D'. Palais Louis của Tập đoàn Tân Hoàng Minh sau nhiều năm im ắng đã tái xuất thị trường với tên gọi mới là Hanoi Signature, đơn vị tiếp quản là Ramond Holdings - một doanh nghiệp hoàn toàn mới.

Thêm nguồn cung mới

Ra mắt thị trường năm 2012, căn hộ D'. Palais De Louis được rao bán với mức giá lên tới 145 triệu đồng/m2 – một trong những dự án hạng sang đầu tiên có mức giá bán trên 100 triệu đồng/m2 tại Hà Nội.

Theo khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp, một số sàn bất động sản đang rao bán dự án này với các mức giá: Gói bàn giao thô có khoảng 30 căn mức giá từ 97 - 180 triệu đồng/m2; bàn giao cơ bản có khoảng 70 căn hộ với giá 145 - 198 triệu đồng/m2; bàn giao hoàn thiện có 140 căn mức giá 140 - 219 triệu đồng/m2. Bắt đầu nhận booking đặt chỗ từ ngày 18/5-18/6.

Tuy nhiên, phía chủ đầu tư cho biết các thông tin về giá và đặt cọc hiện chỉ là rumor (thông tin đồn đoán), hiện chưa có bảng giá chính thức.

Mặc dù vậy, sự trở lại của dự án này tiếp tục bổ sung nguồn cung căn hộ hạng sang cho thị trường Hà Nội. Với phân khúc này trong những năm gần đây nguồn cung hạng sang ngày càng xuất hiện phổ biến và mức giá được đưa ra cũng cao hơn rất nhiều.

Trong đó, tại thời điểm năm 2014, giá chào bán trung bình của phân khúc cao cấp và hạng sang biến động lần lượt trong khoảng hơn 2.300 đến 2.800 USD/m2 (tương đương trên 50 - 60 triệu đồng/m2), tăng lên mức hơn 3.300 - 3.700 USD/m2 (tương đương trên 70 - 80 triệu đồng/m2) vào năm 2019.

Đến năm 2024, mức giá trên 90 triệu đồng/m2, thậm chí hàng trăm triệu đồng cũng được đưa ra tại nhiều dự án. Đơn cử như tại dự án Heritage West Lake (quận Tây Hồ) của tập đoàn CapitaLand Development với khoảng giá 119,25 - 282 triệu đồng/m2. Cùng trên địa bàn quận Tây Hồ, dự án Endless Skyline Westlake của Tập đoàn Phenikaa cũng ghi nhận mức giá bán từ 90,2 triệu đồng/m2.

Nằm ở khu đô thị Ngoại Giao đoàn, chung cư Han Jardin của Tập đoàn Taseco cũng ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và trên 200 triệu đồng/m2 với các căn duplex. Xác lập kỷ lục trên thị trường là dự án The Grand (Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm) với mức 700-800 triệu đồng/m2, theo đó các căn hộ tại đây có giá 70 - hơn 100 tỷ đồng/căn.

Nhu cầu tất yếu

Quan sát thị trường trong thập kỷ qua, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property cho hay, thị trường ở chu kỳ trước (trước năm 2014 – PV) gần như không có nguồn cung về căn hộ siêu sang. Thời điểm đó, phân khúc bình dân, khoảng 20 triệu đồng/m2 chiếm lĩnh phần lớn thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, từ năm 2016, thị trường đã bắt đầu phát triển nhiều hơn về căn hộ hạng sang, các căn hộ có giá bán trên 80 triệu đồng/m2 đã bắt đầu nhiều hơn.

Đến giai đoạn sau năm 2020, các căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2 trở nên phổ biến hơn, như dự án Sun Grand City Thụy Khuê hay dự án Vincom Center Bà Triệu… và các dự án đều được bán hết.

Đến hiện tại, một số dự án thậm chí có khoảng cách khá xa trung tâm Hà Nội phát triển theo phân khúc hạng sang như Masteri West Heights tại Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt ngưỡng gần 100 triệu đồng/m2 vẫn thu hút khách hàng. Theo ông Phạm Đức Toản, sự xuất hiện và phát triển của phân khúc hạng sang là tất yếu.

Cũng ghi nhận diễn biến trên, theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, tầng lớp người có thu nhập cao cũng ngày càng nhiều hơn, sự thay đổi góc nhìn về nhu cầu nhà ở cũng mở ra lượng nhu cầu nhất định về phân khúc hạng sang.

Đặc biệt, việc quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư thay vì đầu tư xây dựng căn hộ giá tầm trung như trước đây, họ chọn đầu tư nhiều hơn về thiết kế, kiến trúc, tiện ích, dịch vụ để phát triển bất động sản hạng sang, tối đa lợi nhuận.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Đức Toản, sự xuất hiện của các dự án này cũng có sự ảnh hưởng nhất định đến xu hướng tăng giá chung của thị trường. Ở các khu vực xuất hiện dự án hạng sang, các dự án cùng khu sẽ tăng giá theo.

Lấy dẫn chứng thực tế, ông Toản cho hay đầu năm nay, khi dự án Lumi Hanoi do CapitaLand phát triển ra mắt thị trường với bán trên 80 triệu đồng/m2, các dự án xung quanh cũng đồng loạt tăng giá theo. Ghi nhận của EZ Property tại chung cư Moon Light 1 (Khu đô thị Bắc An Khánh) tăng giá từ 45 triệu đồng/m2 (giá ghi nhận cuối năm 2023) lên khoảng giá hiện tại là 60 triệu đồng/m2, chung cư bình dân Thăng Long Victory dù đã bàn giao, sử dụng nhiều năm cũng nằm trong đà tăng giá này từ mức 22 – 23 triệu lên 35 triệu đồng/m2.

Do đó, theo ông Toản, dù phân khúc hạng sang vẫn còn nhiều tiềm năng nhưng không nên để phát triển ồ ạt khiến mất cân bằng cung cầu và đẩy giá bất động sản.

Còn theo TS.Nguyễn Văn Đính, trong tổng quan nguồn cung toàn thị trường thì căn hộ hạng sang vẫn là số lượng hạn chế, kén khách hàng do đó vẫn có thị trường riêng để đáp ứng nhu cầu của những người đủ khả năng chi trả. Song, trong thời gian tới khi nguồn cung dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bình dân được cải thiện, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Hơn nữa, theo ông Đính, cần quy định cụ thể hơn về tiêu chuẩn căn hộ hạng sang hiện trên thị trường, chấn chỉnh việc “loạn” danh xưng chung cư cao cấp, hạng sang, siêu sang gây nhầm lẫn.