Bất động sản Vùng Thủ đô "ngóng" siêu dự án Vành đai 4

Dự án đường Vành đai 4 đi qua 5 tỉnh, thành phố đang được ráo riết đẩy nhanh tiến độ để sớm khởi công sau khi được Thủ tướng Chính phủ “bật đèn xanh” được kỳ vọng là lực đẩy quan trọng với bất động sản Vùng Thủ đô nhiều năm tới.

"Món quà" cho thị trường địa ốc

Trò chuyện với phóng viên những ngày đầu tháng 8/2021 vừa qua, Đỗ Ngọc Sơn - phụ trách một team môi giới ở khu Tây Hà Nội - kể rằng, thông tin về các tuyến đường gom và các điểm kết nối tại Hà Nội của siêu dự án Vành đai 4 là điều mà mỗi môi giới trong nhóm của anh buộc phải thuộc lòng, bởi “gần đây rất nhiều khách hàng dò hỏi về các dự án bất động sản có thể kết nối thuận tiện với đường Vành đai 4”.

“Các dự án có thể kết nối thuận tiện với những nút giao như nút giao đại lộ Thăng Long sẽ hưởng lợi lớn và trên thực tế, trong tháng 5-6/2021, nhóm tôi đã chốt được kha khá giao dịch ở khu Nam Từ Liêm”, Sơn cho biết và kể về một vụ “chốt deal” từ xa mà theo anh là lần đầu tiên có được.

“Một khách hàng ở huyện Thuận Thành, Bắc Ninh điện thoại cho biết, anh ấy ở trong khu vực phong tỏa nhưng vẫn muốn tìm hiểu về các dự án có thể kết nối thuận tiện với đường Vành đai 4”, Sơn kể và khoe rằng, sau khi được anh gửi qua zalo vị trí một dự án trên đường Lê Quang Đạo và xem trực tiếp qua facetime, vị khách đặc biệt chốt ngay 1 căn 87 m2 cho cậu con trai học lớp 12 đang có nguyện vọng 1 vào học tại Đại học Thương mại.

Thật ra, theo Sơn, khách hàng cao cấp giờ “nhạy tin” còn hơn cả môi giới. Chẳng hạn như vị khách nói trên hiểu rõ về dự án như trong lòng bàn tay khi còn đùa rằng, mua căn hộ tại dự án sắp bàn giao để khi Hà Nội hết giãn cách cũng là lúc đón tin vui nhận nhà cho may mắn.

“Nghe khách kể vanh vách Vành đai 4 sẽ vượt sông Hồng, sông Đuống, sông Cầu ra sao; đi qua các huyện Từ Sơn, Tiên Du, Yên Phong, Thuận Thành quê anh ấy như thế nào là đủ biết đó là những khách hàng rất tinh”.

Có thể thấy, siêu dự án đường Vành đai 4 đang là “lá bài” quảng bá hữu hiệu của nhiều môi giới bất động sản. Đặc biệt, kể từ trung tuần tháng 8/2021, sau khi chủ trương triển khai dự án tuyến đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô đi qua địa phận 5 địa phương gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Bắc Giang được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Hội đồng thẩm định cấp cơ sở các tỉnh, thành phố đã tổ chức hội nghị trực tuyến thẩm định và thông qua hồ sơ đề xuất với kế hoạch nâng chiều dài dự án lên 110 km (tăng 9 km so với dự kiến ban đầu) và đưa ra tổng mức đầu tư dự kiến gần 90.400 tỷ đồng.

Trong nhiều cuộc họp trước đó, tất cả lãnh đạo các tỉnh, thành phố nơi dự án đi qua đều thống nhất rằng, dự án đường Vành đai 4 sẽ tạo điều kiện phát triển đô thị trung tâm hoàn chỉnh và chuỗi đô thị trong khu vực giữa Vành đai 3 và Vành đai 4. Bên cạnh đó, tuyến Vành đai 4 sẽ tạo sức hút giãn mật độ dân cư khu vực trung tâm đô thị; phát triển chuỗi 5 đô thị vệ tinh gồm Sóc Sơn, Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai và Phú Xuyên, kết nối chùm đô thị TP. Hà Nội và các khu vực đô thị, công nghiệp Vùng Thủ đô.

Nói như Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng, tuyến đường Vành đai 4 là tuyến giao thông có tính chất kết nối liên vùng Vùng Thủ đô và được khép kín theo tiêu chuẩn đường cao tốc để kết nối các cao tốc, quốc lộ hướng tâm, tạo hệ thống phát triển hiệu quả, góp phần giảm tình trạng ùn tắc giao thông khu vực đô thị trung tâm của Thủ đô; tăng cường khả năng kết nối giao thông liên vùng giữa Hà Nội với các tỉnh trong Vùng Thủ đô, từng bước hoàn thiện quy hoạch giao thông của Hà Nội cũng như các địa phương trong vùng này; tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng Đồng bằng sông Hồng.

Trên thực tế, sự quá tải về hạ tầng giao thông ngày một nghiêm trọng. Những dự án mở rộng về trục phía Tây và Tây Nam như Lê Văn Lương, Đại lộ Thăng Long, Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 3.5, đường 70… từ chục năm trước, nay đã không theo kịp với tốc độ phát triển nhanh chóng của Thủ đô. Số liệu của Ban duy tu các công trình hạ tầng giao thông Hà Nội cho thấy, một số tuyến đường kết nối giao thông từ các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh hay Hà Nam, đặc biệt là tuyến đường Vành đai 3, đang phải “cõng” cường độ đi lại của các phương tiện gấp 2-2,5 lần so với công suất thiết kế ban đầu.

“Tất cả các trục giao thông, các đường quốc lộ kết nối với khu vực xung quanh Hà Nội hiện đều phải đi qua đường Vành đai 3, trong khi khu vực xung quanh có tốc độ đô thị hóa rất nhanh khiến tuyến đường này nằm gọn trong khu dân cư, chức năng không còn là vành đai của Thủ đô”, đại diện Ban Quản lý dự án Thăng Long (Bộ Giao thông - Vận tải) cho biết.

Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, hệ thống đường vành đai đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều phối giao thông và việc xây dựng đường Vành đai 4 là vấn đề thực sự cấp thiết khi các tuyến đường kết nối khác đều đang quá tải.

“Cũng giống như các đường vành đai 1, 2 hay 3, đường Vành đai 4 sẽ có lợi thế riêng đóng góp vào sự phát triển kinh tế của Hà Nội, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.

Giá nhà tăng theo sóng hạ tầng

Danh mục đầu tư công trung hạn của Hà Nội theo kế hoạch được Sở Giao thông Hà Nội xây dựng trong 5 năm tới gồm 460 dự án với tổng mức đầu tư là 332.500 tỷ đồng. Trong đó, một loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đặc biệt quan tâm, đẩy nhanh tốc độ triển khai trong giai đoạn 2021-2025 bên cạnh tuyến đường Vành đai 4 có thể kể tới là các hạng mục của các tuyến đường Vành đai 3.5, Vành đai 3, mở rộng Vành đai 2, Vành đai 1 như tuyến Hoàng Cầu - Voi Phục hay mở rộng đường chùa Bộc… để giải phóng những điểm tắc nghẽn tồn tại bấy lâu cho Hà Nội, đồng thời tạo cơ sở cho thị trường bất động sản xung quanh các dự án này phát triển.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho rằng, để giảm quá tải hạ tầng, bên cạnh đẩy nhanh triển khai các dự án hạ tầng giao thông, cần thực hiện đồng bộ giải pháp giãn dân, giảm tải nội đô ra các khu đô thị mới ngoại vi như định hướng quy hoạch chung đã được duyệt. Theo ông Chiến, hiện nay, ngoài vướng mắc thủ tục hành chính, chậm triển khai các dự án hạ tầng giao cũng là yếu tố ảnh hưởng tới nguồn cung, bởi các chủ đầu tư không nắm chắc việc xây dựng xong nhà, người mua có đến hay không khi đi lại không thuận tiện.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, có 70-80% dự án mới được mở bán thời gian qua nằm cách trung tâm nội đô từ 5-10 km, thậm chí xa hơn. Việc dễ dàng sắm các phương tiện đi lại như ô tô khiến nhiều người có xu hướng sống “ly tâm”, tức là tìm kiếm các căn nhà ở xa Hà Nội, miễn là giao thông kết nối thuận tiện để có thể “sáng đi, chiều về”.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, đề án quy hoạch nội đô lịch sử và giảm dân số sinh sống trong khu vực nội đô đã phần nào tác động tới việc phát triển nhà ở khu vực ngoài trung tâm. Do đó, nếu tiếp tục mở rộng hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai mới thì sẽ đẩy nhanh việc hình thành các đại đô thị, siêu đô thị mới, từ đó đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô.

“Thực tế, trong những năm qua, đi kèm sự cải thiện về cơ sở hạ tầng là sự hình thành các đại đô thị ở vùng ven như Gia Lâm, Đại Mỗ, Từ Liêm, hay các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh. Do đó, ở đâu có dự án hạ tầng giao thông là ở đó thị trường bất động sản sẽ phát triển”, bà Hằng nhấn mạnh.

Colliers Việt Nam đưa ra nhận định, người có nhu cầu về nhà ở đang dành sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án bất động sản hình thành theo các tuyến đường vành đai mới, nhất là khu vực phía Tây Hà Nội. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp không chỉ có ở trung tâm, mà còn xuất hiện tại các khu vực này.

“Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, giá bán căn hộ tại Hà Nội năm 2021 dự kiến sẽ tăng khoảng 7% so với năm 2020”, Colliers Việt Nam dự báo.

Thận trọng chiêu trò “thổi” giá đất

Bên cạnh kỳ vọng tích cực về tốc độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông của Hà Nội, hiện đã manh nha tình trạng giá đất chạy trước quy hoạch, gây sốt ảo.

Thực tế, dù dự án đường Vành đai 4 mới ở bước đầu chấp thuận về chủ trương, nhưng trên các trang mạng xã hội cũng như website giao dịch bất động sản đã liên tục đăng bài quảng cáo về các dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” đường Vành đai 4 với nội dung như: “Dự án tọa lạc tại giao lộ Vành đai 4 và đường Tố Hữu - trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội...”, “Tuyến đường Vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42-63 m gồm 6 làn xe…”,…

Không chỉ các dự án nhà ở, mà đất nền thổ cư nằm trên trục đường Vành đai 4 dự kiến đi qua cũng được nhiều môi giới, “cò” đất lợi dụng để “té nước theo mưa”. Nhiều nhà đầu tư được “truyền tin” rằng, hiện giá đất còn thấp nên phải tranh thủ mua vào, nếu không sẽ lỡ cơ hội, bởi khi đường Vành đai 4 hoàn thành thì giá trị bất động sản ở những khu vực tuyến đường đi qua sẽ tăng “chóng mặt”.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng diễn ra nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ “đón sóng” hạ tầng thành công đã trúng đậm. Tất nhiên, cũng có những dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như kỳ vọng, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, giá trị gia tăng, bao gồm cả giá kỳ vọng, đều đã được phản ánh vào những lần tăng giá trước đó, đến khi dự án hoàn thành thì không còn tăng được nữa, khiến những nhà đầu tư vào sau “ôm hận”.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Vũ Mạnh Hà đánh giá, hạ tầng giao thông là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư. Đó cũng là lý do để các môi giới, “cò” đất đưa ra lời mời chào “mật ngọt” khi kêu gọi nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải cứ bám theo dự án hạ tầng là có thể kiếm lời, nhất là các dự án còn đang trong chủ trương triển khai.

Bài học gần đây nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, ngay lập tức đất đai, nhà cửa ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã được giới đầu cơ đồn thổi, dẫn đến giá đất tăng vọt. Thậm chí trong “cơn sốt” đất hồi đầu năm 2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án xây cầu kể trên, nhiều người “vỡ mộng” vì trót “ăn theo” hạ tầng.

Mới nhất, thông tin Hà Nội công bố quyết định phê duyệt giá đất để làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện Dự án xây dựng hoàn thiện nút giao Chùa Bộc - Thái Hà đã khiến giá đất khu vực này bị “thổi” tăng vọt. Nhiều căn nhà mặt phố được rao bán lên tới 500-600 triệu đồng/m2, còn nhà trong ngõ cũng có giá từ 100-150 triệu đồng/m2 tùy vị trí có sát với khu vực mở rộng đường theo quy hoạch hay không. Lưu ý rằng, giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho dự án này được UBND TP. Hà Nội quy định ở mức 47 triệu đồng/m2.