Bất động sản Việt Nam đắt hay rẻ?

Đa số người bán sẽ nghĩ là rẻ và người mua sẽ nghĩ là đắt. Vì đơn giản 2 bên luôn ở hai “chiến tuyến”, và ai cũng muốn tối đa lợi ích.

Có mấy yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Trước hết là luật Cung - Cầu. Đơn giản là cầu nhiều, cung ít thì giá tăng và ngược lại.

Hiện nay có nhiều người muốn mua bất động sản hay không? Có vẻ là có. Tốc độ đô thị hóa quá nhanh khiến các thành phố trở lên chật chội, kẹt xe thường xuyên. Rồi giới trẻ, ai cũng có ước mơ có ngôi nhà của riêng mình. Dân số Việt Nam đã tiệm cận 100 triệu và còn tăng nữa. Các bất động sản cũ ngày càng không đáp ứng được nhu cầu: Nhà có thể lớn nhưng ngõ bé, ngoằn nghèo, ô tô không vào nổi, hoặc các khu tập thể có tuổi đời 40-50 năm, sao ở được khi người ta có điều kiện tốt hơn. Trong khi đó các khu chung cư hiện đại có đủ các tiện ích xung quanh, các khu đô thị mới quy hoạch đẹp, đường rộng, cây xanh nhiều.

Thu nhập và tiết kiệm gia tăng khiến giấc mơ mua nhà càng hiện thực hơn. Thêm vào đó, năm 2021, lãi suất cho vay rẻ cũng là động lực để nhiều nhà đầu tư và dân cư xuống tay mua bất động sản.

Trong khi đó nguồn cung thì hạn chế do những khó khăn về pháp lý, hoặc quỹ đất ở nhiều trung tâm không còn nhiều.

Báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình. Thu nhập bình quân theo số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2021 khoảng 4,2 triệu đồng/tháng (51 triệu đồng/năm). Vậy giá nhà bình quân khoảng 1 tỷ đồng/căn. Trong khi đó thu nhập bình quân đầu người của người Việt cũng vẫn tăng trưởng nhanh.

Theo CNBC, ở Mỹ thì giá nhà đang cao gấp 5,4 lần thu nhập bình quân (khoảng 69 nghìn USD), tức là khoảng 372 nghìn USD/căn (8,6 tỷ). Tất nhiên là nhà Mỹ thì khác chung cư Việt. Năm 2021 giá nhà ở Mỹ tăng 19%. Goldman Sachs cho rằng giá nhà sẽ tăng 16% năm 2022.

Nếu tính theo thu nhập bình quân theo so sánh trên thì rõ ràng giá nhà Việt Nam đang cao tương đối. Tỷ số 20 lần thu nhập là ngang Seoul, gấp đôi Singapore.

Báo cáo thị trường quý 1 năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 1 năm 2022, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành. Theo đó, tại miền Bắc, giá rao bán đất, đất nền ở miền Bắc tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá rao bán đất thổ cư ở Bắc Giang tăng 35%, theo sau là Hải Phòng tăng giá 29% so với trung bình năm 2021. Các tỉnh khác như Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất đội lên 16 và 20%.

Định giá bất động sản đã quá cao hay chưa?

Logic của giá bán nhà dự án: Giá bán = Tổng chi phí + lợi nhuận kỳ vọng (khoảng 15%-25% doanh thu tùy dự án). Nhiều chi phí trong tổng chi phí như chi phí đất, chi phí xây dựng, phát triển dự án, lãi vay… đều đã tăng nhanh trong thời gian vừa qua.

So sánh với mức tăng của bất động sản thế giới thì thị trường bất động sản Việt Nam quả có đang nóng thật. Do đó các biện pháp bình ổn thị trường là cần thiết và có thể hiểu được.

Theo ADB lạm phát 2022 sẽ là 3,8%. Lãi suất tiết kiệm đang vào khoảng 5%-7%/năm và kỳ vọng tăng lên trong năm 2022 trước áp lực lạm phát. Lãi suất cho vay khi đó sẽ tăng, giảm động lực vay đầu tư bất động sản.

Vấn đề là nếu kỳ vọng tăng giá bất động sản cao hơn lãi suất ngân hàng thì nhà đầu tư vẫn sẵn sàng đi vay 70%. Câu trả lời là khi nào là thời điểm nhà đầu tư chốt lời, và giá có tăng nữa hay không? Nếu các khu vực đã tăng quá nóng trong thời gian ngắn, thì tăng giá mạnh là khó. Lúc đó giao dịch sẽ giảm dần. Ngược lại, các bất động sản giá còn thấp tương đối so với khu vực xung quanh thì nhu cầu thực sẽ tìm về. Ví dụ tại các khu vực bán kính khoảng 30 phút-60 phút đi xe quanh các trung tâm lớn mà mật độ dân số nội đô đã quá cao.

Vị trí, thương hiệu của các bất động sản cũng tăng khi hạ tầng (giao thông, cảnh quan, tiện ích xung quanh…) ngày càng hoàn thiện hơn. Do đó làm tăng giá trị thực của dự án.

Trong khi giá liền kề dự án khu Văn Giang, Hưng Yên hiện vào khoảng 120-200 triệu/m2 thì đất thổ cư đang vào khoảng 20-25 triệu/m2 (tăng khoảng 15%-20% so với trước Tết) và xu hướng tiếp tục tăng khi các đại dự án xung quanh sắp mở bán.

Đối với bất động sản dự án, một chỉ báo với bất động sản dự án uy tín ngân hàng cho vay dự án. Ngân hàng sẽ ít đặt rủi ro hơn vào những dự án kém hiệu quả. Do đó, các dự án có ngân hàng uy tín cho vay sẽ là điểm cộng. Một số ngân hàng có mức lợi nhuận cao và hoạt động tốt trong thời gian vừa qua có thể kể đến là Vietcombank, BIDV, TPBank, MBBank.