Bất động sản Việt Nam cần làm gì để đón "khách lớn"?

Để đón được các “đại bàng”, Việt Nam cần nỗ lực nhiều hơn từ việc cải thiện hành lang pháp lý.

Queenbee - các tập đoàn quốc tế, nhà đầu tư lớn có tầm ảnh hưởng trong việc phát triển khu công nghiệp và kinh tế Việt Nam. Họ đầu tư mạnh mẽ vào các dự án công nghiệp quy mô lớn, sử dụng công nghệ hiện đại và có mạng lưới kinh doanh quốc tế.

Cơ hội từ sóng dịch chuyển

Mở đầu cuộc trò chuyện cùng phóng viên, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho hay, về tổng thể, dòng vốn đầu tư FDI mới năm 2024 là khá mạnh, điều này còn kéo dài cả sang năm 2025.

Theo quan sát của ông Trụ, hiện tại, nắm bắt được điều này, nhiều đơn vị phát triển đầu tư hạ tầng các khu, cụm công nghiệp, khu công nghiệp chuyên sâu đang mở rộng quỹ đất rất mạnh để đón sóng đầu tư mới.

Có một số nhà đầu tư lớn đã thông qua các kênh hiệp hội ngành nghề, ngoại giao, đối ngoại của Nhà nước để đến Việt Nam tìm hiểu và mong muốn đa dạng hoá khả năng cung ứng của chuỗi cung ứng của mình, thiết lập điểm cung ứng mang tính thu hút tại Việt Nam.

Xu hướng của thế giới đang coi Việt Nam là đối trọng nhỏ với “công xưởng của thế giới”, là đòn bẩy khôi phục và phát triển kinh tế. Điều này đúng cả với thị trường Trung Quốc - nhiều nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc như châu Âu, Mỹ, Nhật, Hàn đang chuyển dịch mạnh sang Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

"Dòng vốn từ châu Âu và Bắc Mỹ sẽ còn chảy sang mạnh mẽ. Việc quan trọng là sản phẩm dịch vụ, điều kiện thị trường của chúng ta có đón nhận được không", ông Trụ nói và nhấn mạnh thêm, hiện nhà đầu tư quan tâm đều gần với Hàn Quốc, có quản lý Hàn Quốc nên có quyết định khá nhanh, còn các doanh nghiệp đa quốc gia khác chưa hiểu sâu về Việt Nam nên đang xem xét thêm. Indonesia, Thái Lan đang cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam và muốn thu hút FDI mới về quốc gia của họ. Đây cũng là vấn đề Việt Nam cần lưu tâm để thu hút vốn đầu tư có hiệu quả.

Thời gian qua, Việt Nam liên tục thu hút sự quan tâm của các “đại bàng” lớn. Tuy nhiên, để có thể đón và tạo hiệu ứng kích thích thêm dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp khác, theo các chuyên gia, Việt Nam cần cải thiện không ít điểm.

Bà Vân Nguyễn, Giám đốc cấp cao khối thị trường giao dịch phía Bắc, JLL Việt Nam cho biết, giải phóng mặt bằng đang là một trở ngại lớn trong thu hút đầu tư.

Phân tích kỹ thêm, theo bà Vân, qua quá trình tiếp xúc, tư vấn cho các nhà đầu tư, điểm chung là khi nhà đầu tư muốn rót vốn vào Việt Nam, hay có kế hoạch mở rộng sản xuất, đặt nhà máy, các bên thường không có nhiều thời gian chờ. Nói cách khác, tính sẵn sàng trong cung cấp mặt bằng, sản phẩm (nhà xưởng, kho bãi) của Việt Nam cần phải cải thiện nhiều hơn nữa để đáp ứng nhu cầu mang tính “cấp bách”, thời điểm của nhà đầu tư.

“Tốc độ giải phóng, cung cấp mặt bằng của chúng ta cần phải cạnh tranh được với Trung Quốc, họ làm quyết liệt, nhanh, nổi tiếng và có thể là một tiêu chuẩn, một thước đo để các nhà đầu tư so sánh khi tìm kiếm cơ hội vào Việt Nam. Do đó, chúng ta phải giải quyết được vấn đề này. Trở ngại của ta có thể đến từ quy trình, quy chuẩn cấp phép, điều này cần được tháo gỡ sớm”, bà Vân nói và cho biết thêm, với các trường hợp đã hút vốn thành công, việc cung cấp dịch vụ tốt để giữ chân khách hàng cũng vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nhiều khi vẫn còn những yếu điểm phải sớm khắc phục, ví dụ như vấn đề về năng lượng. Nhiều nhà đầu tư FDI có nhu cầu sử dụng năng lượng lớn, trong khi nguồn cung điện của Việt Nam nhiều khi còn hạn chế, đứt quãng, làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Cũng góp ý về việc hoàn thiện hành lang pháp lý để thúc đẩy thu hút đầu tư, ông Điệp cho rằng cần sớm đồng bộ các quy định để luật có được sự thống nhất, rõ ràng, dễ hiểu, dễ vận dụng.

Theo Tiến sĩ Phạm Hồng Điệp, Phó chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIERA), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Shinec (chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền), hiện còn nhiều quy định chồng chéo, do đó, cần sớm hoàn thiện việc xây dựng Luật Quản lý các khu công nghiệp.

Đồng thời, ông Điệp gợi ý là có thể lấy Nghị định 35 làm cốt lõi, và để việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho lĩnh vực khu công nghiệp, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, cần có sự tham gia của nhiều bộ, ngành, chuyên gia, trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư giữ vai trò chính – là đơn vị soạn thảo.

“Với các doanh nghiệp, chính sách, định hướng là vô cùng quan trọng. Có hành lang pháp lý đầy đủ, minh bạch là điều mà cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư luôn mong mỏi. Chính sách tốt sẽ tạo nên một sự tham gia tích cực từ nhiều bên, môi trường đầu tư theo đó cũng sôi động, tích cực hơn”, ông Điệp nói.

Thủ tục, pháp lý là điểm “cộm”

Thời gian qua, thông tin về việc Foxconn rời Trung Quốc và tìm kiếm điểm đến mới rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Với lợi thế đã được doanh nghiệp lớn này "để mắt" và đầu tư, theo các chuyên gia, Việt Nam có nhiều cơ hội để tiếp tục được Foxconn lựa chọn.

Trao đổi cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, Foxconn đang có những động thái tăng tốc đầu tư rõ ràng, cho thấy họ xem Việt Nam là địa bàn đầu tư lý tưởng, phù hợp với mục tiêu, kế hoạch, chiến lược của họ.

Trong quý I/2023, Foxconn công bố đầu tư thêm một nhà máy mới tại Việt Nam với khoản đầu tư 300 triệu USD. Đến đầu tháng 6/2024, một công ty con của Tập đoàn Foxconn là Foxconn Singapore PTE LTD được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án nhà máy bo mạch in tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Kinh Bắc) tại Bắc Ninh với trị giá 383,33 triệu USD. Vào đầu tháng 7 vừa qua, Foxconn nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tiếp tục triển khai 2 dự án có tổng vốn 551 triệu USD tại tỉnh Quảng Ninh, đó là là KCN Sông Khoai (Amata) có diện tích 21,5 ha và KCN Bắc Tiền Phong (Deep C) có diện tích 12,4 ha.

Về vấn đề Việt Nam cần chuẩn bị những gì để “đón khách” như Foxconn, theo ông David Jackson, Việt Nam cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cấp cơ sở hạ tầng (nhất là các dự án hạ tầng năng lượng cấp quốc gia) để thu hút không chỉ Foxconn mà còn các nhà cung ứng chủ lực khác của những tập đoàn công nghệ lớn.

Với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp – mắt xích quan trọng trong quá trình triển khai các dự án FDI, việc hiểu đúng và cung cấp sản phẩm đúng nhu cầu thị trường chính là chìa khóa. Doanh nghiệp nên hướng tới xây dựng hệ sinh thái dịch vụ tích hợp về thủ tục cấp phép, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng, quản lý vận hành… Đồng thời, nâng cao chất lượng cơ sở theo hướng hiện đại, bền vững bằng cách đầu tư vào khu công nghệ cao, KCN công nghệ cao hoặc áp dụng các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn ESG. Có như vậy mới đáp ứng mối quan tâm lớn nhất của nhà đầu tư là hiệu quả đầu tư (về chi phí, thời gian, nhân lực) và các yêu cầu về kinh tế (môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng), xã hội (CSR, môi trường làm việc).

"Việt Nam có nhiều thuận lợi nếu muốn thuyết phục những nhà đầu tư lớn như Foxconn chọn Việt Nam thay vì nước khác", đại diện Avision Young Việt Nam nhấn mạnh.

Việt Nam có hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối tốt với các cửa khẩu biên giới Trung Quốc. Điều này giúp cho việc thông quan, nhập khẩu nguyên liệu đến các trung tâm công nghiệp trọng điểm phía Bắc như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng thuận tiện. Ngoài ra, việc xuất khẩu sản phẩm hoàn thiện đi các thị trường Hoa Kỳ, châu Âu, ASEAN… cũng dễ dàng nhờ hưởng lợi từ các tuyến đường hàng hải quan trọng với 3 trong số 50 cảng biển có sản lượng hàng hóa thông quan lớn nhất thế giới.

Việt Nam hiện cũng có đến 16 hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương với gần như các thị trường lớn nhất thế giới (Hoa Kỳ, Trung Quốc, Liên minh châu Âu, ASEAN, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Australia, Canada…). Sự ổn định chính trị và tương đồng về văn hóa cũng là hai điểm cộng lớn của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư gốc Á như Foxconn.

Trong báo cáo mới đây về môi trường đầu tư tại Việt Nam, Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) cho hay, trong khi các doanh nghiệp châu Âu vẫn lạc quan về tiềm năng của Việt Nam, một cuộc khảo sát cũng cho thấy những thách thức pháp lý dai dẳng cản trở tăng trưởng và đầu tư. Các vấn đề chính được xác định bao gồm: Các quy định mơ hồ được giải thích theo nhiều cách khác nhau; Thủ tục hành chính rườm rà; Khó khăn trong việc xin giấy phép và phê duyệt; Những thách thức về thị thực và giấy phép lao động cho người lao động nước ngoài; Phê duyệt trùng lặp hoặc không nhất quán giữa các cấp chính quyền.

EuroCham cũng đưa ra năm khuyến nghị để thúc đẩy FDI vào Việt Nam từ các thành viên, gồm: Hợp lý hóa các quy trình hành chính và thủ tục; Tăng cường sự rõ ràng trong pháp luật để giảm bớt việc giải thích không chính xác; Phát triển cơ sở hạ tầng cốt lõi (đường, cảng, cầu...); Đơn giản hóa thủ tục cấp thị thực, giấy phép lao động cho chuyên gia nước ngoài; Bảo đảm ổn định chính trị và an ninh.