MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản Việt Nam 2010 - 2020: Một thập kỷ “vượt khó” và “khẳng định”

Đó là một hành trình dài, các doanh nghiệp bất động sản đi đầu đã vượt qua những khó khăn, khủng hoảng khi thị trường “đóng băng”, “vỡ bong bóng" để biến những vùng đất vốn chỉ là "vũng bùn lầy", những đồi cát hoang vu, không bóng người hay mái nhà lụp xụp ... thành những đại dự án đẳng cấp.

Tôi ấn tượng nhất với chia sẻ của ông Trịnh Văn Quyết trước hàng chục doanh nhân trẻ Việt Nam, trong CLB Doanh nhân Sao Đỏ vào sáng ngày 6/6/2020, ông Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC đánh giá: "Đây là giai đoạn bất động sản "đắp chiếu", cần những chính sách giải cứu từ Chính phủ. Cuối năm 2013, các nhà bất động sản "ngủ đông, tưởng như không biết bao giờ dậy".

Từ năm 2011 - 2012, FLC thậm chí phải khởi kiện lại những người mua nhà vì không trả tiền để nhận nhà trong bối cảnh giá bất động sản đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đều đắp chiếu.

Còn ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh: Bất động sản trước đây được cho là phi hàng hoá, không đưa vào danh mục ưu tiên phát triển, ví như "con ghẻ, con nuôi" của nền kinh tế, trong khi ngành này ảnh hưởng đến hàng trăm ngành kinh tế khác. Có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường.

Ngày 6/6, tại FLC Samson Beach & Golf Resort diễn ra Tọa đàm Thăng trầm bất động sản 2010 - 2020 và những xu hướng sắp tới do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, CLB Doanh nhân Sao Đỏ tổ chức với sự tham gia của đại diện các doanh nghiệp, các chuyên gia kinh tế, bất động sản. Tọa đàm có sự hiện diện của ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng Giám đốc Eurowindow kiêm Chủ tịch CLB Sao Đỏ; ông Đặng Hồng Anh - Phó Chủ tịch Tập đoàn TTC, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam; bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM); ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh; ông Nguyễn Tuấn Hải - Chủ tịch Tập đoàn Alphanam và Chủ tịch Tập đoàn FLC - ông Trịnh Văn Quyết và hơn 100 vị khách mời khác.

Tại Tọa đàm, các doanh nhân, chuyên gia đã cùng nhìn lại bức tranh thị trường trong 10 năm qua và đưa ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước khi bước vào chu kỳ phát triển mới. Đồng thời đưa ra khuyến nghị cơ hội đầu tư, thảo luận những vướng mắc về cơ chế chính sách; đề xuất giải pháp đến cơ quan quản lý giúp thúc đẩy thị trường hậu khủng hoảng.

Các chuyên gia tại Tọa đàm đều có chung quan điểm, thị trường bất động sản 10 năm qua bao gồm 2 giai đoạn phát triển rõ rệt. Để có được những bước phát triển như hiện tại là hành trình gian nan, nỗ lực “vượt khó” của cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản lớn.

Giai đoạn xuống đáy, đóng băng (từ giữa năm 2010 đến cuối 2013)

Từ năm 2011 - 2012, FLC thậm chí phải khởi kiện lại những người mua nhà vì không trả tiền để nhận nhà trong bối cảnh giá bất động sản đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đều "đắp chiếu".

Giai đoạn “lên hương”, phát triển rực rỡ (từ năm 2014 đến nay)

Nếu như trước đây, tòa nhà FLC tại Mỹ Đình là một trong những tòa nhà hiếm hoi sáng đèn thì bây giờ, chỉ cần nhìn từ tòa tháp đôi của FLC tại Cầu Giấy ra toàn cảnh khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Trung Hoà - Nhân Chính, có hàng nghìn tòa nhà sáng đèn san sát nhau, bình quân trên dưới 30 tầng. Đó là tín hiệu tích cực, là sự phát triển vượt bậc sau 10 năm của thị trường bất động sản.

Từ năm 2014, thị trường bắt đầu có sự khởi sắc, mở đầu cho giai đoạn phát triển nhanh, mạnh như hiện nay.

Bên cạnh việc bản thân doanh nghiệp nỗ lực “vượt khó”, tự tìm hướng đi, vượt qua khó khăn lúc thị trường ở thời kỳ đầu thì vai trò của những chính sách đất đai rất quan trọng.

Trong 10 năm qua, mỗi năm Việt Nam phát triển 60 triệu m2 nhà, tăng 6,5m2/đầu người. Thị trường nghỉ dưỡng cũng "thay da đổi thịt" với hàng trăm dự án trải dài khắp các trung tâm du lịch. Cụ thể, hiện có khoảng 230 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, khoảng 80.000 căn condotel, 19.000 biệt thự du lịch, 10.300 phòng khách sạn và hơn 14.000 shophouse, số lượng này chủ yếu phát triển trong 10 năm qua. Tính mỗi sản phẩm có giá khoảng 2 tỷ đồng, thị trường này đã trị giá khoảng 250.000 tỷ đồng. Những vùng kém phát triển trước đây như Thanh Hóa, Quy Nhơn, Quảng Bình... cũng trỗi dậy mạnh mẽ nhờ bất động sản nghỉ dưỡng.

Do đó, khi nền kinh tế gặp khó khăn nói chung, vực dậy bất động sản sẽ là tiền đề cho hàng loạt những ngành kinh tế khác phục hồi. Hiện tổng thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10 - 11% GDP đủ cho thấy sức ảnh hưởng lớn lao của lĩnh vực này đến nền kinh tế.

Chia sẻ tại buổi Tọa đàm, nhiều doanh nghiệp bất động sản bày tỏ: Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản hiện tại lại đang đối diện với sự suy giảm, mà một trong những nguyên nhân chính là vấn đề pháp lý. Với thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, vị trí không còn là yếu tố quyết định mà là thay vào đó, pháp lý được khơi thông mới là bệ đỡ để phát triển dự án, đưa thị trường đi lên.

Lấy ví dụ như condotel, thời gian qua, mới được hướng dẫn, để chúng ta thấy rằng luật pháp luôn đi theo thị trường nhưng đi không kịp, nếu không muốn nói là rất chậm trễ. Trong bối cảnh hiện nay, pháp lý rất quan trọng. Chúng tôi có những dự án đầu tư hàng trăm hecta, xây xong rồi, đầu tiên bảo đấu thầu, sau đó lại bảo đấu giá, tức là chưa có sự thống nhất về pháp lý.

Làm 1 dự án bất động sản hiện tại, để bước vào thị công cũng phải mất 3 năm.

Vì sao phải đợi 3 năm, vì phải chờ quy hoạch chung của tỉnh, của địa phương; nếu dự án có sân golf thì phải trình lên Chính phủ, lấy ý kiến của rất nhiều bộ ngành, mỗi bộ trung bình hơn 1 tháng, xong hết thủ tục rồi lại quay về địa phương.

Trước đây, chủ đầu tư vừa triển khai, vừa hoàn thiện thủ tục dự án thì mới có thể đẩy nhanh tiến độ. Còn với cơ chế hiện tại, không được phép vừa triển khai vừa hoàn thiện thủ tục, thì sẽ phải mất đến 3 năm hoặc hơn.

Cho nên nếu pháp lý không hỗ trợ doanh nghiệp, cứ e ngại, lợi ích, không tạo điều kiện thì doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong thời gian tới đây. Cho đến độ doanh nghiệp lớn như chúng tôi nghĩ đến pháp lý cũng thấy sợ.

Giờ đến tỉnh đầu tư, nếu nghe chủ tịch tỉnh nói đảm bảo hết vấn đề pháp lý thì chúng tôi nhận, còn không thì dẫu đất vàng cũng không nhận, vì nhận làm gì, có bán được đâu.

Khu đất tại địa chỉ 22 – 24 Hàng Bài, Hoàn Kiếm, Hà Nội là dự án tốn rất nhiều thời gian, công sức, tâm huyết của Tân Hoàng Minh nhưng từ năm 2007 đến nay vẫn chưa thể triển khai, bị bỏ hoang nhiều năm.

Có 293m2 đất của dân trong phạm vi dự án, chúng tôi phải trả 263 tỷ đồng, tức là gần 1 tỷ đồng/m2 và rồi cuối cùng vẫn phải tổ chức cưỡng chế. Chỉ một thủ tục là quyết định giao đất cũng mất gần 4 năm, từ 2011 tới 2015. Tiếp đó, chúng tôi phải nộp hồ sơ làm thủ tục tính tiền sử dụng đất nhưng đến bây giờ còn chưa tính xong. Tính tổng cộng từ năm 2007 theo đuổi dự án tới nay, chúng tôi tốn mất 14 năm giải phóng mặt bằng và làm thủ tục nhưng đến giờ vẫn chưa xong.

Người ta cứ thắc mắc sao Tân Hoàng Minh không xây dựng ở 22 – 24 Hàng Bài? Đó là vì có ai cho chúng tôi xây đâu, có giấy phép đâu. Giấy phép phụ thuộc vào việc tính tiền đất, không nộp tiền đất cho Nhà nước thì làm sao có giấy phép được. Có vô vàn lý do nhưng lý do gì thì cán bộ tính tiền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm, không thể để 1 miếng đất 14 – 15 năm không làm được. Vị trí "vàng", đất có đẹp tới đâu mà để 10 - 15 năm thì cũng lỗ vốn.

Cứ nói làm bất động sản lãi nhưng không phải vậy. Trước đây, làm sớm, làm nhanh, xây tốt, một dấu, một cửa thì lãi thật, còn giờ trăm cửa, trăm dấu thì lợi nhuận chỉ 5 – 7%.

Điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề cơ chế, thủ tục hành chính, bên cạnh đó là vấn đề tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước cho tín dụng, nhưng giữa chừng lại ngắt. Tôi đang xây nhà, ông cho vay tiền, giữa chừng ông không cho vay nữa thì tôi hết tiền. Đã làm bất động sản thì ông phải cho vay dài, ví dụ 5 năm với lãi suất X% thì chúng tôi tính được giá thành.

Tại sao giá nhà lên cao? Nhiều người tưởng do thị trường, nhưng đó chỉ là một phần thôi, cái chính là do chi phí. Tôi phải tính toàn bộ chi phí tài chính vào trong giá nhà. Chúng tôi không thể chịu lỗ, vì lỗ thì lấy gì trả ngân hàng. Lẽ ra tôi bán 30 triệu đồng/m2 nhưng vì thời gian kéo dài, chúng tôi cộng thêm 5 triệu đồng và bán giá 35 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, có một số vấn đề vướng mắc như việc tiếp cận đất đai và cải tạo mặt bằng. Số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian vừa qua rất ít, ngoài ra, việc siết tín dụng cũng khiến các doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền.

Covid-19 dạy nền kinh tế nhiều bài học, nhìn vào thế giới và soi vào Việt Nam để thấy những vấn đề tồn tại nay mới lộ rõ. Doanh nghiệp bất động sản cần chữa sớm "bệnh nền" pháp lý như cách người nhiễm Covid-19 chữa bệnh nền.

Luật Quy hoạch, Luật Quản lý tài sản công năm 2017 đã tương tác và hỗ trợ cho Luật Kinh doanh Bất động sản, tuy nhiên, sự lệch pha đã gây nên lực cản nhất định. Trong 2 năm qua, các doanh nghiệp đều kêu khó vì Nghị định 20, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt theo mô hình công ty mẹ - con nhưng đến hiện tại, Dự thảo sửa đổi sau bao nhiêu lần tháo gỡ đến nay vẫn chưa có quyết định cuối cùng.

Với thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản, trong khi đó, đây là nguồn vốn quan trọng của các doanh nghiệp bên cạnh nguồn vốn tự có và vốn góp của nhà đầu tư. Trong bối cảnh bị ảnh hưởng của dịch Covid-19, nguồn vốn lại bị thắt chặt, các doanh nghiệp muốn đón đầu xu thế đầu tư mới như bất động sản công nghiệp, văn phòng buộc phải phát hành trái phiếu để tạo sức mạnh tài chính. Nhưng cơ chế nào cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu an toàn?

Có thể thấy, khung pháp lý đang được hoàn thiện nhưng vẫn đi sau hơi thở, dòng chảy, xu thế của thị trường bất động sản.

Các chuyên gia đều cho rằng, bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế. Nên các chính sách không nên xem bất động sản chỉ là “con nuôi” mà cần có sự quan tâm sát sao hơn. Vượt qua những khó khăn của đại dịch Covid-19, đứng trước vận hội mới từ làn sóng dịch chuyển đầu tư, hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp bất động sản cần được nhìn nhận lại vai trò, để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc đang ngáng đường doanh nghiệp. Các chuyên gia cũng nhìn nhận, vực dậy thị trường bất động sản sẽ là bệ đỡ để phục hồi các ngành nghề khác.

Covid-19 ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, sau dịch bệnh sẽ là một làn sóng chuyển dịch mới, điều này đặt ra câu hỏi là liệu ngành bất động sản Việt Nam có đủ thay đổi để đón làn sóng này hay không, nhất là bất động sản công nghiệp và văn phòng?

Covid-19 khiến chúng ta nghĩ nhiều đến việc thay đổi, phục hồi nhưng còn có quá nhiều vướng mắc pháp lý trong dự án từ giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thiết kế... Khi tư vấn cho doanh nghiệp về các hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn có rất nhiều điều luật về luật bất động sản, nhà ở... bị vênh. Đây là rào cản với các doanh nghiệp địa ốc.

Trước những yêu cầu mới thì khung pháp lý của Việt Nam chưa đủ. Trong giai đoạn này, thị trường nên chạy chậm lại một chút xíu và giành thời gian để tăng cường cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn, phát hành trái phiếu…

Tôi muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì Chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi. Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản.

Chính sách về tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải nhất quán, không được thay đổi giữa chừng. Lãi suất, kỳ hạn phải không được thay đổi, không được siết.

Ví dụ như ở Vĩnh Phúc, địa phương đấu giá nhiều miếng đất để lấy tiền đầu tư cở sở hạ tầng. Doanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, tìm kiếm cơ hội để đầu tư và bán sản phẩm. Một phần nguồn thu này là đóng góp cho ngân sách để phát triển kinh tế - xã hội.

Chúng tôi đóng hàng nghìn tỷ tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp mỗi năm. Đây chính là một phần đội lên trong giá bất động sản. Chưa kể, chúng tôi còn chi trả các khoản phí khác trong vận hành doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, xu thế phát triển bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng của thị trường trong một vài năm tới.

Cùng với sự tháo gỡ các thủ tục đầu tư, pháp lý từ Nhà nước, thị trường bất động sản vẫn sẽ lạc quan nhờ sự dẫn dắt của doanh nghiệp, doanh nhân lớn. Ví dụ như bất động sản du lịch, do doanh nghiệp, doanh nhân phát triển dẫn dắt thị trường đi theo. Các nhà phát triển bất động sản lớn cũng sẽ dẫn dắt thị trường vượt qua khó khăn này.

Trong thời gian tới, tôi cho rằng các chính sách cho thị trường bất động sản sẽ dần hoàn thiện hơn, đây là điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp "rộng đường" phát triển.

Về xu hướng bất động sản công nghiệp, nhiều người nói bất động sản công nghiệp là xu thế chuyển dịch của các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam. Nhưng nếu đua nhau làm bất động sản công nghiệp là rất nguy hiểm. Bất động sản công nghiệp là phải có nhà ở cho công nhân, là một quần thể, khu công nghiệp.

Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp bất động sản thành lập tràn lan như hiện nay rất nguy hiểm. Nếu không có nhiều đất, không có chiến lược định vị thương hiệu thì không nên làm vì làm rồi thì cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Nhà nước cũng không nên cấp giấy phép tràn lan. Nên đưa ra điều kiện vốn để xem xét, để đào thải và chỉ để lại những doanh nghiệp lớn và có thực lực.

Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp cần phải có sự hợp tác, hỗ trợ với nhau, để phát huy sở trường của mỗi doanh nghiệp cho hoạt động của mình, giúp đỡ nhau những lúc khó khăn.

Bất động sản Việt Nam trầm nhưng thực ra là chưa phát triển hết khả năng. Chúng ta không nhìn vào Covid-19 mà để buồn và thấy ảm đạm mà phải nhìn vào tương lai với tâm thế đi lên./.