Bất động sản vẫn nặng gánh trái phiếu, xu hướng 'khất nợ' tiếp tục lên ngôi?

Năm 2024, lượng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp địa ốc ước tính vào khoảng trên 120.000 tỷ đồng, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Dù có dấu hiệu tích cực, nhưng khó khăn chung của bất động sản thời gian tới được dự báo vẫn sẽ là… áp lực dòng tiền.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, cho hay ngay trong tháng 3 này, có đến 23.300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đáo hạn. Những áp lực khổng lồ đòi hỏi các đơn vị cần có kế hoạch cụ thể, khả thi để thanh toán nợ trái phiếu trong năm 2024.

Xu hướng “khất nợ” gia tăng

Giữa những khó khăn về tín dụng, sức mua của thị trường, đặc biệt là việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý vẫn là dấu hỏi, theo chuyên gia, xu hướng các doanh nghiệp nỗ lực đàm phán gia hạn trái phiếu, hay gọi nôm na là “khất nợ” trái phiếu, được dự báo sẽ gia tăng trong năm 2024.

Một điển hình cho xu hướng này là trường hợp hợp của Novaland (NVL), một trong những doanh nghiệp có số lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong thời gian tới. Tính đến cuối quý III/2023, dư nợ trái phiếu của NVL lên tới hơn 40.000 tỷ đồng ở 39 lô trái phiếu đã phát hành.

Mới đây, Novaland đã gia hạn thành công hơn 11.000 tỷ đồng nợ trái phiếu thêm 1 - 2 năm. Cụ thể, 7.000 tỷ đồng trái phiếu ngắn hạn do VPS làm đại lý phát hành đã được gia hạn thanh toán từ năm 2023 sang năm 2024. Lô trái phiếu 1.300 tỷ đồng do Chứng khoán Techcombank thu xếp và lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng do Chứng khoán MB làm đại lý, cũng được gia hạn thêm 2 năm.

Ngoài ra, NVL cũng cho biết đang trong quá trình đàm phán thay đổi kỳ hạn một số lô trái phiếu ngắn hạn khác. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh còn gặp nhiều khó khăn, việc gia hạn thành công lượng lớn trái phiếu sẽ giúp doanh nghiệp này giảm áp lực dòng tiền.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận thực tế thì áp lực đáo hạn trái phiếu của Novaland giai đoạn 2024 - 2025 mới đáng lo ngại. Đây chủ yếu là trái phiếu dài hạn hoặc trái phiếu ngắn hạn được gia hạn thành công.

Cụ thể, hai lô trái phiếu kỳ hạn 2 năm của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland) là NVLH2224005 sẽ được đáo hạn ngày 16/2 và NVLH2224006 được đáo hạn ngày 15/3 tới đây. Được biết, mã NVLH2224005 được Novaland phát hành có giá trị 500 tỷ đồng, còn mã NVLH2224006 có giá 1.500 tỷ đồng.

Một minh chứng khác cho xu hướng khất nợ trái phiếu trong năm 2024 là trường hợp của công ty TNHH Saigon Glory - chủ đầu tư dự án One Central HCM (quận 1, TP.HCM) đạt được thỏa thuận với trái chủ trong việc gia hạn 10 lô trái phiếu tổng trị giá 10.000 tỷ đồng.

Thông tin này được Saigon Glory công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Theo đó, 10 lô trái phiếu có mã từ SGL-2020.01 đến SGL-2020.10, giá trị 1.000 tỷ đồng mỗi lô, sẽ được gia hạn thêm 1-2 năm.

Tìm “tia sáng cuối đường hầm”

Dễ nhận thấy, không riêng Novaland hay Saigon Glory, danh sách các ông lớn bất động sản phải ngồi vào bàn đàm phán gia hạn trái phiếu đang liên tục được nối dài trong thời gian qua. Tỷ lệ trái phiếu phát hành mới và được mua lại cũng rất thấp so với trái phiếu đến hạn.

Báo cáo mới nhất của FiinRatings chỉ ra trong bối cảnh khó khăn bủa vây, nhóm doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực thanh toán rất lớn đến từ hơn 120.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2024, mức kỷ lục trong vòng 5 năm trở lại đây.

Trước đó, trong một văn bản gửi Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài chính về các vấn đề liên quan đến nghị định 08, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra, trong năm 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên đến 329.500 tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn lên các đơn vị phát hành.

Để thấy rõ sức ép trong năm 2024 lớn như thế nào, chỉ cần nhìn lại quãng thời gian của năm 2023, dù lượng trái phiếu đáo hạn ít hơn rất nhiều (vào khoảng 271.000 tỷ đồng), nhưng các doanh nghiệp đã phải vô cùng chật vật.

Chỉ trong khoảng nửa cuối năm, đã có hàng chục công ty thông báo chậm trả gốc, lãi trái phiếu hoặc gia tăng thêm kỳ hạn trái phiếu. Trong đó có những tên tuổi hàng đầu như Hưng Thịnh Land, Novaland, Hưng Phát, Đất Xanh miền Nam, Hưng Thịnh Investment… thông báo chậm trả gốc lãi trái phiếu. Bên cạnh đó là một loạt doanh nghiệp như Kita Invest, Phát Đạt… thông báo kéo dài kỳ hạn trái phiếu/thay đổi lãi suất.

Cần nhấn mạnh, trước những áp lực của thị trường trái phiếu, Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều Nghị định như Nghị định 65, Nghị định 08 liên quan đến thị trường trái phiếu. Riêng với bất động sản, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ trực tiếp từng dự án, giúp thị trường thông suốt hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh chính sách vĩ mô, theo chuyên gia, trong ngắn hạn, việc đẩy mạnh đàm phán gia hạn trái phiếu là cách tốt nhất doanh nghiệp có thể làm để giảm áp lực. Bởi nếu tính đến phương án hoán đổi tài sản sẽ không dễ dàng khi chính tài sản lại đang bị chôn chặt tại các ngân hàng.

Trong một bài viết trước, VnBusiness từng dẫn lời ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng Fstock, khẳng định: "Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Nếu thành công doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn ngược lại các công ty sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ".

Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, VARS khuyến cáo doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền, tích cực hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản nhanh.

Cùng với đó, các chuyên gia của VARS nhận định cần có các cơ chế, chính sách để phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… thay vì phụ thuộc các nguồn vốn quen thuộc như tín dụng nhà băng và trái phiếu doanh nghiệp.