Bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Bất động sản vẫn luôn là chủ để nóng dù ở dạng đất hay cổ phiếu. Đặc biệt trong giai đoạn quý 2 trở lại đây khi NHNN liên tục giảm lãi suất thì bất động sản trở nên nóng hơn bao giờ hết đi kèm theo đó là những kỳ vọng to lớn. Trong quý 2 chúng ta đã được thấy sự tăng trưởng bứt phá của các cổ phiếu nhóm bất động sản (ít cũng vài chục %, nhiều thì tính bằng lần).

Nhiều cổ phiếu tăng trần liên tục ( mở mắt ra là trần) thậm chí còn được kỳ vọng lên 100k, 200k, 500k... Nhưng đôi khi tăng quá cũng cần phải đặt ra câu hỏi vì sao trong khi mọi thứ vẫn chưa có gì sáng sủa, liệu đây có phải vẫn là bong bóng không? Cùng bóc tách qua một vài luận điểm sau.

BCTC quý 2 của các doanh nghiệp bất động sản có thể gói gọn trong 2 từ "khó khăn". Công ty phải bán dự án để cứu lợi nhuận, cả quý doanh thu bán bằng 1 căn nhà, có công ty phạt đối tác thì lợi nhuận mới dương, cổ phiếu tăng trần 12 phiên liên tục nhưng cả quý không bán được cái nhà nào v.v. Hỏi đến thì bảo kỳ vọng dự án này, dự án kia, lãi suất giảm...Nói chung cũng đều là cố giải thích cho những cái đã xảy ra. Chứng khoán bản chất là kỳ vọng tương lai nhưng điều này dường như không đúng lắm với nhóm bất động sản trong quý 2.

Nguồn: Wigroup

Lợi nhuận sau thuế của ngành bất động sản dân cư quý 2/2023 tăng trưởng 204% so với cùng kỳ. Bảo khó khăn mà lợi nhuận ngành lại tăng trưởng hơn 200% ( lạ nhỉ). Nhưng chẳng có gì lạ ở đây khi bản chất nền quý 2 năm 2022 quá thấp và VHM hạch toán doanh thu vào 2 quý đầu năm nên mới có sự tăng trưởng mạnh đến như vậy. Trong quý 2 một mình VHM đóng góp 9.713 tỷ chiếm 86% lợi nhuận toàn ngành ( Theo Wigroup). Vậy nếu loại VHM ra thì bức tranh lợi nhuận ngành bất động sản dân cư quý 2 gần như không có nhiều mảng sáng. Theo dữ liệu từ Wigroup thì từ quý 3/2022 đến quý 2/2023 thì lợi nhuận ngành chủ yếu vẫn được gánh bới VHM cho thấy tầm quan trọng và sức khỏe của VHM trong khi các ông khác thì vẫn hấp hối. Vậy thì ngành mà chỉ có một ông cân tất cả thì nghĩ cũng khó.

Nguồn:Wigroup

Một yếu tố khi nói đến bất động sản đó là về vốn. Điển hình nhất là có vốn vay ngân hàng và trái phiếu. Theo dữ liệu của Wigroup từ quý 2/2022 đến quý quý 2/2022 vay và nợ thuê tài chính của toàn ngành đang đi ngang. Điều này do thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn, ngân hàng bị siết tín dụng và thị trường trái phiếu trầm lắng cộng thêm chi phí lãi vay tăng cao là các yếu tố làm cho bất động sản đã khó khăn lại càng thêm khó khăn. Thêm đó áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang còn hiện hữu. Dù các công ty trong giai đoạn vừa rồi rất tích cực mua lại trái phiếu nhưng áp lực này từ giờ đến cuối năm vẫn còn rất lớn. Đặc biệt với một ông lớn như NVL thời điểm cuối năm là thời điểm đáo hạn nhiều nhất. Một vấn đề nữa đó là các bất động sản pháp lý chưa ổn định sẽ không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn. Mặc dù Thủ Tướng đã họp để gỡ khó khăn cho bất động sản nhưng không thể ngày một ngày hai mà là cả một quá trình.

Tiếp nữa, giải cứu bất động sản không chỉ giải cứu các công ty bất động sản mà còn phải giải cứu cả người dân mua bất động sản. Kinh tế khó khăn, lãi suất lại cao khiến cho người dân khó tiếp cận với nguồn vốn, trong khi đó bất động sản thì chủ yếu dư thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ nên đây chính là một vấn đề lớn cần phải giải quyết.