#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản từ quý III: Lợi nhuận co hẹp, dòng tiền nghẽn lối

Bắt đầu từ quý III, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ bước vào giai đoạn cao điểm đáo hạn, với áp lực thanh toán dồn dập hơn 71.000 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng cuối năm – một con số đủ để khuấy động cả dòng tiền lẫn niềm tin thị trường.

Tín dụng bơm mạnh trở lại, bất động sản thoát đáy bằng... áp lực đáo hạn

Sau giai đoạn suy giảm kéo dài vì lãi suất tăng và kênh trái phiếu bị siết chặt, tín dụng cho bất động sản đang bật trở lại. Theo báo cáo cập nhật của WiGroup, từ cuối năm 2023, dòng vốn ngân hàng bắt đầu trở thành “phao cứu sinh” cho nhiều doanh nghiệp địa ốc, thay thế cho dòng tiền từng được kỳ vọng từ trái phiếu.

Xu hướng vay nợ cũng ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý: các khoản vay ngắn hạn đang chiếm ưu thế hơn vay dài hạn, phản ánh sự dịch chuyển linh hoạt để tận dụng cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trong bối cảnh thanh khoản vẫn là bài toán lớn.

Hoạt động cơ cấu nợ đang diễn ra mạnh mẽ khi cả dòng tiền vay mới lẫn tất toán nợ cũ đều tăng tốc. Các doanh nghiệp địa ốc đồng thời dùng tín dụng ngân hàng để tài trợ dự án và xử lý các nghĩa vụ nợ đến hạn. Tính đến cuối quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 9,6% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Riêng tín dụng dành cho xây dựng nhà ở và khu đô thị (bao gồm cả các doanh nghiệp chưa niêm yết) đã đạt 481.000 tỷ đồng, tương đương 31% dư nợ toàn ngành và vẫn đang trên đà tăng nhanh. Đến cuối quý I/2025, tỷ trọng vay ngân hàng trong tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 46,7%, so với mức 25,4% đầu năm 2022 – cho thấy sự phụ thuộc ngày càng lớn vào kênh tín dụng ngân hàng.

Trái phiếu chưa hồi phục, áp lực đáo hạn dồn về quý III

Mặc dù kênh trái phiếu đã có dấu hiệu ấm lên kể từ giữa năm 2023, song đà phục hồi vẫn yếu và rời rạc. Trong quý I/2025, gần như không có đợt phát hành mới. Chỉ từ tháng 4, thị trường mới ghi nhận 8 đợt phát hành với tổng giá trị 11.509 tỷ đồng – con số quá khiêm tốn so với nhu cầu vốn.

Lãi suất phát hành trái phiếu 6 tháng đầu năm dao động từ 8–12%, nhìn chung đã giảm đáng kể so với đỉnh năm 2023 và tiệm cận thời kỳ sôi động 2020–2021. Tuy vậy, tổng dư nợ trái phiếu toàn ngành tính đến cuối tháng 5 vẫn còn khoảng 230.000 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với mốc 500.000 tỷ đồng vào đầu năm 2022. Nguyên nhân chủ yếu đến từ hoạt động mua lại trước hạn – thay vì đáo hạn – với tổng giá trị lên đến 150.000 tỷ đồng kể từ năm 2022 đến nay.

Theo WiGroup, động thái mua lại trái phiếu trước hạn diễn ra do hai yếu tố chính: thứ nhất, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vay mới với lãi suất tốt hơn; thứ hai, nhiều lô trái phiếu buộc phải mua lại theo yêu cầu của Nghị định 65 – đặc biệt trong trường hợp vi phạm điều khoản pháp lý.

Tuy nhiên, từ quý III/2025, sóng gió đáo hạn sẽ quay trở lại. Trong 6 tháng cuối năm nay, hơn 71.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn, trước khi tăng lên 93.000 tỷ trong năm 2026 và 72.000 tỷ năm 2027. Đây là lượng nghĩa vụ tài chính khổng lồ, gây áp lực nặng nề lên dòng tiền doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đang ở giai đoạn đầu và chưa thể ghi nhận doanh thu.

Dòng tiền bị siết, lãi vay tăng: Biên lợi nhuận bất động sản teo tóp

Dù kỳ vọng dòng tiền từ hoạt động bán hàng sẽ cải thiện dần trong năm 2025, áp lực đáo hạn trái phiếu, cộng với chi phí lãi vay leo thang, tiếp tục là hai “gọng kìm” siết chặt lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.

Điểm đáng chú ý là sự phân hóa rõ rệt giữa Vinhomes và phần còn lại của thị trường. Trong khi mặt bằng chi phí lãi vay của phần lớn doanh nghiệp duy trì ổn định từ đầu năm 2024 đến nay – phù hợp với xu hướng lãi suất thị trường – thì Vinhomes lại chứng kiến mức tăng đột biến về chi phí lãi vay trong các quý gần đây.

WiGroup tính toán, trong 4 quý gần nhất, chi phí lãi vay của Vinhomes vượt 10.000 tỷ đồng, tương ứng mức lãi suất bình quân khoảng 13% – cao bất thường so với tiềm lực tài chính của doanh nghiệp. Dù quy mô nợ không tăng đáng kể, áp lực lãi vay vẫn gia tăng, đặt dấu hỏi lớn về cấu trúc tài chính và chiến lược sử dụng vốn của doanh nghiệp đầu ngành.

Tính đến cuối quý I, lượng tiền mặt của các doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 45.000 tỷ đồng, phần lớn đến từ Vinhomes nhờ mở bán các dự án quy mô lớn. Dù vẫn ở mức thấp so với thời kỳ trước khi thị trường “đóng băng” nguồn cung, dòng tiền đã có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong vài quý gần đây – một điểm sáng mong manh trong bức tranh tài chính còn nhiều thách thức.

Triển vọng còn xa, thách thức đã hiện hữu

Với tỷ lệ người mua trả trước trên tổng giá trị dự án triển khai hiện đang chạm đáy nhiều năm (nếu loại trừ Vinhomes), có thể thấy phần lớn các dự án còn lại chỉ mới ở giai đoạn đầu – chưa tạo dòng tiền thực.

Trong bối cảnh đó, hai áp lực lớn nhất – đáo hạn trái phiếu và chi phí lãi vay – đang bóp nghẹt biên lợi nhuận và thanh khoản toàn ngành. Kênh tín dụng ngân hàng tiếp tục là cứu cánh duy nhất trong ngắn hạn, trong khi thị trường trái phiếu và niềm tin nhà đầu tư vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.