Bất động sản trước áp lực cơ cấu nợ ngắn hạn

Sức ép từ trái phiếu tạm thời qua đi nhưng các khoản nợ trong ngắn hạn vẫn còn đó với các doanh nghiệp bất động sản. Quan sát mùa đại hội cổ đông năm nay, nhiều doanh nghiệp xem cơ cấu nợ ngắn hạn là nhiệm vụ cần ưu tiên hơn là các con số tăng trưởng.

Ưu tiên cơ cấu nợ ngắn hạn

Trong một phân tích mới đây, các chuyên gia tại Batdongsan.com.vn chia các doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam thành 4 nhóm điển hình là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản theo báo cáo tài chính 2022 do các doanh nghiệp công bố. Điều đáng nói, đa phần thị trường đang nằm ở hai nhóm rủi ro và cân bằng với áp lực nợ ngắn hạn lớn.

Xét trên số liệu báo cáo tài chính có thể thấy nhiều tên tuổi lớn xuất hiện trong nhóm rủi ro như Novaland, Viglacera, Sunshine Homes, Phát Đạt, Hà Đô, Becamex IDC… Với áp lực lớn, việc điều đầu tiên họ cần làm là tìm cách giảm bớt nợ ngắn hạn. Hiện các doanh nghiệp nhóm này đang chuyển mình bằng cách thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ. Bên cạnh đó là cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho…

Không chỉ những doanh nghiệp có rủi ro cao mà nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức cân bằng cũng rốt ráo lên phương án giải quyết các khoản nợ. Đại diện của nhóm này có thể kể đến là Văn Phú Invest, Đất Xanh, Nam Long, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, Tập đoàn C.E.O, Kinh Bắc… Hướng đi của doanh nghiệp nhóm này là tối ưu vận hành và tập trung vào sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường hiện nay, thật khó để doanh nghiệp kỳ vọng về dòng tiền từ nhanh từ các hoạt động kinh doanh, bán sản phẩm bởi phía mua đang chần chừ. Do vậy việc tận dụng chính sách hỗ trợ liên quan đến thị trường trái phiếu lẫn tín dụng mới đây để cơ cấu lại các khoản nợ ngắn hạn là điều mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

Tại hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng ngành bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn cần có những giải pháp hỗ trợ từ nhiều phía. Phía doanh nghiệp cũng ưu tiên đàm phán với trái chủ để gia hạn các khoản nợ trước mắt.

“Khi Nghị định 08 ra đời, chúng tôi có cơ hội ngồi lại với trái chủ để trình bày kế hoạch kinh doanh, phương án để chúng tôi xin gia hạn và phương án tất toán đúng hạn. Các trái phiếu của chúng tôi đều có tài sản bảo đảm với giá trị trên dư nợ đúng tỷ lệ quy định. Doanh nghiệp buộc phải bán tài sản để trả nợ cho các trái chủ là đều không ai muốn mà chỉ muốn được tạo điều kiện tiếp tục sản xuất kinh doanh, có giá trị thặng dư để thực hiện các nghĩa vụ”, ông Dũng nói.

Hay trong thông điệp gửi cổ đông, khách hàng và đối tác mới đây, ông Bùi Thành Nhơn, chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland khẳng định, doanh nghiệp đang tập trung hành động cho chiến lược tái cấu trúc toàn diện về tài chính. Hiện tại, Novaland đang làm việc với các đơn vị tư vấn, tổ chức tài chính để xây dựng lại cấu trúc tài chính, mô hình hoạt động và cơ cấu tổ chức, đặc biệt chú trọng công tác quản trị rủi ro và tính tuân thủ theo tiêu chuẩn quốc tế.

Về việc tái cấu trúc khoản nợ vay và nợ trái phiếu, tại ngày 31-12-2022, tổng số nợ vay và nợ trái phiếu của Novaland là 64.869 tỉ đồng. Tại thời điểm lập báo cáo tài chính, doanh nghiệp đã thanh toán được 1.985 tỉ đồng trên dư nợ gốc. Với số dư nợ còn lại, tập đoàn đang tiến hành đàm phán với các chủ nợ để tiến hành gia hạn hoặc sẽ thanh toán một phần bằng cách thanh lý một số tài sản thuộc sở hữu của các bên liên quan. Theo ông Nhơn cập nhật, một số chủ nợ của công ty đã đồng ý việc gia hạn thời gian đáo hạn các khoản nợ hoặc nhận thanh toán bằng tài sản khác.

Hồi cuối tháng 3, trong bối cảnh khó khăn bủa vây, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình kiêm Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TPHCM (SACA) cũng gửi công văn đến Thủ tướng và cơ quan chức năng kiến nghị các giải pháp giãn, hoãn, khoanh nợ cho các nhà thầu.

Đặc biệt, trong công văn gửi đi, có 21 doanh nghiệp thành viên của Ban chấp hành SACA đã ký tên kiến nghị Chính phủ 3 nội dung. Nổi bật trong số đó là đề nghị cho phép các ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ, thời gian được cơ cấu là 24 tháng. Mục đích thì dễ lý giải, là để giúp các doanh nghiệp, nhà thầu xây dựng có thời gian thu hồi nợ, duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh, tăng doanh thu để dần dần thanh toán nợ vay.

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho ngành bất động sản, trong đó có những chính sách về tín dụng như khoanh nợ, giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ…Có thể thấy, các doanh nghiệp địa ốc và xây dựng đang rất ngóng chờ những chính sách này nhanh chóng được thực thi, qua đó giảm nỗi lo rơi vào “danh sách đen” nợ xấu.

Lo ngại khi sức khỏe tài chính suy giảm

Dù nhận được thông điệp tích cực từ chính sách hỗ trợ liên quan đến tín dụng và trái phiếu nhưng xét về nội tại sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản lại chuyển biến tiêu cực. Điều này dẫn đến năng lực thanh toán lãi vay trở thành một vấn đề đáng lo ngại.

Trong tham luận hội thảo mới đây, nhóm nghiên cứu từ Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, sự suy giảm mạnh của doanh thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản đã sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.

Dựa trên kết quả nghiên cứu một số doanh nghiệp phát triển bất động sản điển hình trên thị trường có thể thấy thấy chỉ số ROE (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) đạt 11% năm 2022, giảm mạnh so với mức 14,95% năm 2021. Hiệu quả sinh lời trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp chỉ cao hơn mức 10,14% năm 2017 và thấp nhất kể từ năm 2018.

Tương tự, với hiệu quả sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của doanh nghiệp bất động sản trong mẫu phân tích đạt 4,03% năm 2022, thấp hơn nhiều so với mức 6,45% năm 2021. Đây cũng là mức hiệu quả sinh lời thấp nhất kể từ năm 2018 với ROA chỉ đạt 5,15%.

Nhóm nghiên cứu này cũng nhìn nhận, khả năng trả nợ lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức tiêu cực. Chỉ số ICR (hệ số thanh toán lãi nợ vay) vẫn duy trì ở mức 7,21 lần, thấp hơn nhiều so với mức 9,13 lần năm 2021. Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết có 8% doanh nghiệp mất khả năng trả nợ lãi vay và 18% doanh nghiệp có dấu hiệu khó khăn trong việc trả nợ lãi vay.

Trong khi đó, với nợ trái phiếu, thống kê của FiinRatings cũng đánh giá kém lạc quan về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Số liệu từ đơn vị này cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu đến hạn đang tiếp tục tăng. Dư nợ chủ yếu đến từ các lô trái phiếu được tái cơ cấu thời gian đáo hạn. Đến ngày 17-4, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị hơn 110.000 tỉ đồng.

Chỉ từ đầu tháng 4-2023 đến nay, trên trang công bố thông tin của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội đã có 14 lượt doanh nghiệp thông báo chậm trả nợ trái phiếu. Nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ lệ cao. Riêng trong tháng qua, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát chậm trả lãi 2 lô trái phiếu, tổng mệnh giá 800 tỉ đồng. Hải Phát giải thích, việc chậm thanh toán do thị trường bất động sản gặp khó, tín dụng bị siết chặt, thanh toán giảm làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án. Công ty chưa thể thu xếp đủ tiền lãi trả cho trái chủ.

Hay như Đất xanh miền Nam, từ đầu năm đến nay cũng liên tục xin chậm trả nợ cho một lô trái phiếu. Trái chủ của lô trái phiếu MNRCH212300 tổng mệnh giá 150 tỉ đồng đã qua 3 kỳ thanh toán (15-2, 28-2, 31-3) chưa được nhận lãi. Tổng số tiền mà Đất Xanh Miền Nam phải thanh toán trong 3 kỳ lãi này là 4,6 tỉ đồng. Đất Xanh Miền Nam cho biết chưa thu xếp kịp nguồn tiền và đang đàm phán với trái chủ để thay đổi kỳ trả lãi.

Cũng theo FiinRatings, tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong quí 2 và 3 nam nay lần lượt ở mức 36.200 tỉ đồng và 35.400 tỉ đồng. Đây là con số lớn đáng kể so với tổng quy mô tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản cũng như năng lực tín dụng của doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Môi trường kinh doanh bất lợi khiến cho tốc độ bán hàng chậm hơn và nhiều doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn đến từ các dự án đang xây dựng dở dang. Số ngày tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng gấp đôi từ khoảng 1.000 – 1.200 ngày (khoảng 3 năm) ở trước năm 2020 lên 2.484 ngày (gần 6 năm) vào cuối năm 2022. Chi phí tài chính cũng tăng gấp nhiều lần trong năm qua cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chỉ bằng 64,9% năm 2021.

Nhiều dự báo thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục trầm lắng trong nửa đầu năm 2023, làm kéo dài giai đoạn kinh doanh khó khăn cho nhiều doanh nghiệp. Điều này cũng có thế làm suy giảm khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ định kỳ sắp tới.