Bất động sản Trung Quốc nguy cơ trì trệ giống 'thập kỷ mất mát' của Nhật Bản

Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc dự báo có thể trì trệ giống Nhật Bản giai đoạn sau khi bong bóng nhà đất vỡ tung năm 1991.

Thị trường bất động sản ở Trung Quốc đang có một số nét tương đồng với thời kỳ khủng hoảng ở Mỹ và Tây Ban Nha những năm 2000, khi số lượng nhà xây mới vào cuối chu kỳ suy thoái, giảm một nửa so với đỉnh.

Cụ thể, trong 12 tháng đến tháng 4, xây dựng nhà mới đã giảm 63% so với đỉnh hồi 2021, xuống còn 634 triệu m2. Giới phân tích dự báo hoạt động xây dựng có thể chạm đáy trong khoảng một năm nữa. "Có thể kỳ vọng hoạt động xây dựng sẽ sớm ổn định", Logan Wright, chuyên gia của Rhodium Group nhận định.

Tính đến các yếu tố nhân khẩu học, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc trung bình là 950 triệu m2 trong 10 năm tới. Tồn kho sẵn có sẽ giải quyết một phần nhu cầu này nên đầu tư mới tiếp tục giảm.

Theo JPMorgan, đầu tư vào bất động sản Trung Quốc đã giảm liên tiếp 10% hai năm qua và gần chạm đáy. Chuyên gia George Magnus tại Trung tâm Trung Quốc (Đại học Oxford) cho rằng đáy có thể xảy ra vào năm 2025 hoặc thậm chí sớm hơn.

Tuy nhiên, suy thoái của thị trường nhà đất Trung Quốc được cho là có nhiều nét tương đồng hơn với giai đoạn trì trệ của Nhật Bản trong "thập kỷ mất mát", diễn ra từ 1991 đến đầu những năm 2000, bắt đầu với bong bóng bất động sản vỡ tung.

Từng chiếm khoảng một phần tư nền kinh tế Trung Quốc nhưng ngành bất động sản sẽ không bao giờ phục hồi hoàn toàn như cũ mà chỉ ổn định lại ở mức 40-50% so với đỉnh, theo Logan Wright. Điều này do ngoài quy mô đầu tư, giá nhà cũng hạ nhiệt so với lúc bong bóng.

Diễn biến giá nhà kể từ khi khủng hoảng bất động sản bắt đầu ở Mỹ, Tây Ban Nha, Nhật Bản (màu xanh) và Trung Quốc (màu đỏ). Trong đó, mốc 100 tại quý bắt đầu khủng hoảng. Nguồn: Reuters

Trong các cuộc suy thoái ở Mỹ và Tây Ban Nha, mất 5 năm để giá nhà từ đỉnh xuống đáy và giảm 30-40% . Ở Nhật Bản, điều chỉnh kéo dài hơn 18 năm, đẩy giá xuống 47%. Từ khi suy thoái bắt đầu, giá nhà mới và hiện hữu ở Trung Quốc đã giảm 11%, theo JPMorgan.

Logan Wright cho rằng giá vẫn chưa điều chỉnh hoàn toàn và các tác động tài chính tiêu cực sẽ tiếp tục. Cho đến nay, tốc độ giảm giá nhà ở Trung Quốc cũng tương đồng với nhịp của Nhật Bản sau khi vỡ bong bóng bất động sản và khả năng cao là nó sẽ tiếp tục như vậy, theo các chuyên gia.

Cách xử lý với khủng hoảng của Nhật Bản và Trung Quốc cũng được cho là tương đồng và có phần thiếu sót là không muốn sớm công nhận các khoản lỗ.

Cả hai đều chọn cách can thiệp để làm chậm tốc độ mất giá nhà đất. Nhật Bản yêu cầu các ngân hàng mua lại bất động sản để làm chậm đà giảm. Trung Quốc đặt giới hạn biên độ giảm giá nhà mới với các nhà phát triển và tung hỗ trợ nhỏ giọt.

Các nhà phân tích JPMorgan cho rằng đây "có thể là một chiến lược được lựa chọn có chủ ý để giảm thiểu rủi ro tài chính tràn lan". Bởi lẽ, một lượng nhà ế có diện tích gần gấp đôi London vẫn tồn tại trên bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển Trung Quốc đang nợ nần. Trong khi, Mỹ chọn chi 5% GDP để hấp thụ tài sản xấu từ các tổ chức tài chính thông qua Chương trình giải cứu tài sản xấu (TARP).

Chung cư chưa hoàn thiện của Evergrande ở Thạch Gia Trang, tỉnh Hà Bắc ngày 1/2. Ảnh: Reuters

Trung Quốc không có ý định tung ra các gói cứu trợ quy mô lớn như vậy. Một cố vấn chính sách cho Bắc Kinh yêu cầu giấu tên nói với Reuters rằng chính phủ không có ý định thúc đẩy mà chỉ là ổn định, hoặc ít nhất là làm chậm đà giảm của thị trường bất động sản.

Tháng trước, Bắc Kinh tung ra gói hỗ trợ mới, cho phép giảm tỷ lệ trả trước khi vay mua nhà, hạ lãi suất và đề nghị chính quyền địa phương mua lại nhà ế của các chủ đầu tư để chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội.

Theo các nhà phân tích, hoạt động thu mua này bản chất là chuyển tài sản xấu từ các nhà phát triển sang chính quyền địa phương, làm chậm quá trình mất giá tài sản. Nhưng cuối cùng, các khoản lỗ sẽ phải được công nhận, tương tự như "thập kỷ mất mát" của Nhật Bản.

Alicia Garcia-Herrero, Kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis cho rằng các chính quyền địa phương tại Trung Quốc nguy cơ chịu số phận tương tự như các ngân hàng Nhật Bản trước đây. Đó là cuối cùng họ cần phải được tái cấp vốn, với "sự điều chỉnh kéo dài và phức tạp hơn". Cho đến nay, các chính quyền địa phương của nước này đang gánh khoảng 9.000 tỷ USD nợ công.

Theo chuyên gia, chưa có một cuộc xử lý rốt ráo nào cả. "Đây là lý do tại sao Trung Quốc giống Nhật Bản hơn là Mỹ hay Tây Ban Nha", Garcia-Herrero nói.