Bất động sản Trung Quốc, giải cứu chưa thành

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng, Trung Quốc cần phải làm nhiều hơn để khắc phục các vấn đề của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đóng góp khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc, hiện vẫn đang là lực cản đối với tăng trưởng kinh tế, đặc biệt kể từ khi Bắc Kinh có chính sách hà khắc với các nhà phát triển phụ thuộc nhiều vào vay nợ.

Vài tháng qua, chính quyền Trung Quốc bắt đầu nới lỏng các hạn chế về tài chính cho lĩnh vực bất động sản, thậm chí còn đưa ra 21 chính sách để bơm thêm oxy nhằm vực dậy thị trường quan trọng này.

“Các biện pháp chính sách gần đây của các nhà chức trách được hoan nghênh, nhưng theo quan điểm của chúng tôi, cần có thêm hành động để chấm dứt cuộc khủng hoảng bất động sản”, Thomas Helbling, Phó giám đốc phụ trách khu vực châu Á - Thái Bình Dương của IMF cho biết.

“Nếu nhà chức trách xem xét các biện pháp, nhiều biện pháp trong số đó giải quyết cả các vấn đề tài chính cho các nhà phát triển vẫn còn tình trạng tài chính tương đối tốt, điều đó sẽ hữu ích cho tất cả”, ông Thomas Helbling trả lời trong một cuộc phỏng vấn với báo chí.

“Nhưng những vấn đề mà các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về tài chính hiện chưa được giải quyết. Vấn đề về lượng lớn nhà ở chưa hoàn thành nói chung cũng chưa được giải quyết”, ông Helbling nói.

Căn hộ ở Trung Quốc thường được bán cho người mua nhà trước khi hoàn thành. Dịch Covid-19 và những khó khăn tài chính làm chậm quá trình xây dựng đến mức một bộ phận người dân đã tạm dừng thanh toán các khoản vay thế chấp mua nhà vào mùa hè năm ngoái để phản đối chủ đầu tư.

Chính quyền Trung Quốc đã triển khai một số giải pháp nhằm giúp các nhà phát triển hoàn thành việc xây dựng những căn hộ đã bán trước đó. Tuy nhiên, diện tích nhà ở được bán trong năm 2022 giảm gần 27% so với năm 2021, trong khi vốn đầu tư bất động sản giảm 10%.

“Tôi nghĩ sẽ hữu ích nếu chỉ ra một lối thoát và cách thức tái cấu trúc có thể được thực hiện”, ông Helbling nói và kêu gọi các biện pháp bổ sung để giải quyết lượng lớn căn hộ chưa hoàn thành. Nếu không, lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục sụt giảm và vẫn là một rủi ro, hạn chế các hộ gia đình tiếp cận lĩnh vực này, đồng thời gây trở ngại cho sự phục hồi kinh tế vốn ngày một nhiều thách thức hơn.

“Trung Quốc giải quyết các rủi ro giảm giá càng sớm thì càng tốt”, ông Helbling nhấn mạnh.

Thực tế, giá nhà tại Trung Quốc có diễn biến đi ngang trong tháng đầu năm 2023, sau chuỗi giảm kéo dài 16 tháng trước đó. Tuy nhiên, theo dữ liệu của China Real Estate Information, doanh số của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích của IMF là một phần trong báo cáo mới nhất của tổ chức về Trung Quốc, sau các cuộc thảo luận hàng năm với các quan chức nước này. Mặc dù vậy, có những quan chức Trung Quốc cho rằng, thị trường bất động sản không ở trong tình trạng khủng hoảng, mà là sự phát triển tự nhiên của quá trình giảm đòn bẩy và cắt giảm hàng tồn kho trong vài năm qua.

Đại diện Ngân hàng Trung ương Trung Quốc nhận xét, các rủi ro liên quan là cục bộ và chỉ liên quan đến các công ty riêng lẻ và tác động của chúng đối với phần còn lại của thị trường là tương đối nhỏ. Sắp tới, Trung Quốc sẽ áp dụng các biện pháp để để đảm bảo bàn giao các căn hộ đã hoàn thiện và đẩy nhanh tiến trình sáp nhập các nhà phát triển bất động sản.

Đáng lưu ý, IMF nhấn mạnh thực tế đáng quan ngại rằng, một phần đáng kể các nhà đầu tư vào trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã và đang đối mặt với rủi ro. Tính đến tháng 11/2022, các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ hoặc có khả năng vỡ nợ - với giá trái phiếu trung bình thấp hơn 40% mệnh giá - chiếm 38% thị phần năm 2020 của các công ty phát hành trái phiếu.

Nằm trong kế hoạch khôi phục nền kinh tế, Trung Quốc đang đẩy mạnh các chương trình tín dụng ưu đãi để kích thích tiêu dùng nội địa. Tuy nhiên, không ít người đi vay tận dụng lãi suất thấp để trả trước các khoản vay thế chấp mua nhà, hoặc đầu tư vào cổ phiếu, thay vì mua sắm hàng hóa. Việc này có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, nhưng ảnh hưởng tới nỗ lực của Bắc Kinh trong việc gắn liền sự phục hồi của nền kinh tế với tiêu dùng nội địa.