Bất động sản Trung Quốc 2022: Doanh số bán nhà giảm 10%, 1/3 nhà phát triển đối mặt với nợ xấu hoặc có nguy cơ vỡ nợ

Một phần ba các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc có thể gặp căng thẳng về thanh khoản trong kịch bản xấu nhất khi tâm lý thị trường yếu hơn và chính phủ tiếp tục siết chặt quy định. Họ thậm chí có thể phải đối mặt với nguy cơ “vỡ nợ thực sự” khi khoản nợ 84 tỷ USD sẽ đến hạn vào cuối năm 2022, theo tổ chức xếp hạng S&P Global Ratings.

Mất thanh khoản và khó khăn khi xin tái cấp vốn

S&P cho biết, hơn một nửa danh mục đầu tư của các nhà phát triển Trung Quốc mà tổ chức này xếp hạng đều nằm ở mức "rủi ro cao nhất" theo kịch bản trên vì họ phát hành toàn trái phiếu rác. Cụ thể, mức xếp hạng từ "B-" đến "B +", hoặc thấp hơn hai nấc so với tiêu chuẩn đầu tư.

Các nhà phân tích của S&P là Matthew Chow và Aeon Liang cho biết: “Các doanh nghiệp này cũng huy động nhiều nguồn vốn thông qua liên doanh và các khoản vay ủy thác. Họ không thể sử dụng thêm các kênh truyền thống do những quy định mới của chính phủ và tâm lý yếu kém của thị trường. Đồng thời, các kênh huy động vốn có thể đột ngột bị cắt đứt, đe dọa kế hoạch tái cấp vốn và gây ra vỡ nợ hàng loạt”.

Lo ngại đang gia tăng về bom nợ của các nhà phát triển Trung Quốc khi nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc về mặt doanh số, Evergrande, đối mặt với khủng hoảng thanh khoản. Hệ quả là, thị trường tài chính liên tục chao đảo.

Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã bỏ lỡ một loạt các kỳ thanh toán lãi suất cho khoản vay từ nước ngoài vào tháng 9 và tháng 10. Tổng nợ phải trả của tập đoàn này lên đến hơn 300 tỷ USD trong bối cảnh chính phủ Trung Quốc hạn chế vay nợ trong ngành bất động sản và doanh số bán hàng liên tục sụt giảm.

Evergrande đã ngăn chặn vụ vỡ nợ vào tuần trước sau khi thực hiện khoản thanh toán cho trái phiếu trị giá 2,03 tỷ USD ngay trước khi hết thời hạn gia hạn 30 ngày. Việc không thanh toán khoản tiền này sẽ gây ra tình trạng vỡ nợ chéo đối với phần lớn khoản nợ trong nước của tập đoàn.

Tuy nhiên, Evergrande vẫn chưa thoát khỏi nguy cơ khi thứ Sáu này phải hoàn thành một khoản thanh toán coupon bị bỏ lỡ từ tháng 9, và tới ngày 11/11 là ba khoản thanh toán khác. Đến tháng 6/2022, tổng khoản nợ đến hạn của tập đoàn này là 37 tỷ USD.

Mối lo ngại về Evergrande càng tăng lên khi một số nhà phát triển nhỏ hơn, bao gồm Fantasia Holdings Group, Modern Land và Sinic Holdings Group đã vỡ nợ trong những tuần gần đây.

Theo Simon Lee, nhà phân tích chính của công ty xếp hạng Pengyuan International, các vụ vỡ nợ gần đây đã làm suy giảm tâm lý trên thị trường vốn.

“Các nhà phát triển này ​​sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn khi xin tái cấp vốn trong môi trường tín dụng bị thắt chặt”, Lee nói. “Chúng tôi e ngại họ, với quỹ đất chất lượng thấp hơn, doanh số bán hàng ít hơn và tỷ lệ đòn bẩy cao hơn, sẽ phải đối mặt với hạn mức tín dụng tăng đáng kể do rủi ro tín dụng và vỡ nợ ngày càng leo thang.”

Tuy nhiên, khó có khả năng Bắc Kinh sẽ thực hiện thắt chặt tín dụng hơn nữa “vì chính phủ đang cân bằng giữa ổn định tài chính và xóa nợ”, ông nói thêm.

Áp lực đến hạn trả nợ trái phiếu và hối phiếu

Một số chủ đầu tư ngập trong nợ nần sẽ phải đau đầu với những khoản nợ đến hạn trong những tháng tới.

Central China Real Estate có trụ sở tại Hà Nam, đã viết thư cho chính quyền tỉnh vào đầu tháng 8 để yêu cầu được trợ giúp. Công ty này có một trái phiếu sẽ hết hạn vào ngày 8 tháng 11 với số tiền gốc chưa trả là 386 triệu USD.

Trong khi đó, Agile Group Holdings có trụ sở tại Quảng Châu, có 11 trái phiếu bị giảm giá trong bối cảnh các nhà đầu tư lo ngại về các khoản nợ ngoài bảng của công ty. Đặc biệt, có một trái phiếu trị giá 200 triệu USD sẽ đến hạn thanh toán vào ngày 18 tháng 11.

Vào ngày 3 tháng 12, Ronshine China, nhà phát triển ở Thượng Hải nổi tiếng với việc thu gom đất với giá cao để phát triển dự án, có một trái phiếu trị giá 150 USD đến hạn thanh toán. Công ty này có tổng nợ phải trả là 182,6 tỷ Nhân dân tệ (28,6 tỷ USD) và đã bị Fitch Ratings hạ mức xếp hạng vào tháng trước do khả năng sinh lời yếu gây ra bởi chi phí đất quá cao trong vài năm qua.

Hôm thứ Tư, S&P đã hạ mức xếp hạng một nhà phát triển Trung Quốc nợ nần chồng chất, Kaisa Group Holdings, xuống “CCC +”, thấp hơn ba cấp so với tiêu chuẩn đầu tư. S&P giải thích rằng cấu trúc vốn của công ty là “không bền vững do kỳ hạn thanh toán nợ ngắn hạn khá lớn, làm suy yếu thanh khoản, và dòng tiền tự do không đủ cho đến năm 2022”.

Trái phiếu ra nước ngoài của Kaisa đã biến động mạnh trong những tuần gần đây trong bối cảnh có nhiều lời đồn đoán về khả năng trả nợ của công ty. Tuần trước, Chinese Estates Holdings, từng là cổ đông lớn thứ hai của Evergrande, đã bán trái phiếu lãi suất cao do Kaisa phát hành bất chấp mức thua lỗ.

Kaisa là nhà phát triển Trung Quốc đầu tiên từng vỡ nợ cách đây 6 năm. Hiện tại, họ có một trái phiếu trị giá 400 triệu USD sẽ hết hạn vào tháng 12.

Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia Trung Quốc (NDRC) đã triệu tập một số công ty phát hành trái phiếu ra nước ngoài lớn nhất của Trung Quốc vào thứ Ba, kỳ vọng sẽ dễ dàng tiếp cận với ngoại hối để họ hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình.

Trong ghi chú hôm thứ Tư, S&P cho biết doanh số bán bất động sản nhà ở tại Trung Quốc có thể giảm 10% trong năm tới do tâm lý thị trường yếu hơn, thêm 5% đến 10% vào năm 2023, tạo thêm khó khăn cho các nhà phát triển ở đại lục.

Một dấu hiệu căng thẳng khác đến từ các hối phiéu thương mại do Evergrande và các nhà phát triển khác phát hành.

Tổng số hối phiếu thương mại chưa thanh toán của các nhà phát triển mà S&P xếp hạng đã tăng hơn 30%, lên khoảng 125 tỷ Nhân dân tệ vào năm 2020 trong bối cảnh tài chính thắt chặt và môi trường pháp lý hạn chế. Rủi ro đối với các nhà phát triển có thể kiểm soát được, nhưng các nhà cung cấp và công ty dịch vụ có thể ngừng nhận hối phiếu nếu thị trường xấu đi.

“Trong một kịch bản khắc nghiệt hơn, các chủ đầu tư không thanh toán cho nhà cung cấp có thể khiến hoạt động xây dựng bị ngừng trệ, từ đó gây cản trở cho việc xoay vòng vốn của các chủ đầu tư. Việc phân phối dự án và doanh thu sẽ giảm nhanh chóng, ảnh hưởng đến điểm tín dụng của các nhà phát triển”, Chow và Liang của S&P cho biết.

“Các tổng thầu và nhà cung cấp bị ảnh hưởng có thể ngừng thanh toán cho các nhà cung cấp của chính họ, hoặc ngừng công việc đã cam kết với các nhà phát triển bất động sản khác, tạo ra tác động lan tỏa lên toàn ngành bất động sản và nền kinh tế”.