Bất động sản trong cơn bĩ cực, khi nào mới tới “hồi thái lai”?

Những biến động địa chính trị, ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, vấn đề độ trễ chính sách...đang tác động trực tiếp đến quá trình hồi phục của thị trường bất động sản.

Năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giải thể, ngưng hoạt động lớn hơn nhiều so với giai đoạn Covid-19, đây là minh chứng rõ nét cho thế khó của thị trường BĐS thời gian vừa qua. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành BĐS.

Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp BĐS có tổng tài sản lớn nhất trên thị trường chứng khoán vào cuối năm 2022, cho thấy có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm 40 - 50% nhân sự. Còn trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đồng thời, số lượng môi giới BĐS hiện nay hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30 - 40% so với thời điểm cuối năm 2022. Hiện tượng này diễn ra trong khoảng thời gian dài, với từng đợt giảm dần và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Dưới góc độ của một chuyên gia về BĐS, trao đổi với Người Đưa Tin, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022.

Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

“Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt nhiều tháng qua khiến các dự án rơi vào tình trạng chờ tháo gỡ, doanh nghiệp án binh bất động chờ tín hiệu thị trường và nhà đầu tư thì chờ cơ hội đầu tư. Ngay cả người dân có nhu cầu ở thực cũng không dám xuống tiền ở thời điểm này vì hàng loạt vấn đề bất ổn đang diễn ra xung quanh hoạt động của thị trường BĐS”, ông Đính chia sẻ.

Trong khi đó, sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với túi tiền của số đông người dân vẫn tiếp tục kéo dài và giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục, chưa có tín hiệu dừng lại.

Các doanh nghiệp BĐS còn hoạt động phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,...

Theo ông Đính, tình trạng khó khăn kéo dài của BĐS không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường BĐS mà còn kéo theo sự trì trệ của hàng loạt các ngành nghề liên quan khác.

“Khó khăn của thị trường BĐS nếu không được xử lý kịp thời sẽ gây hệ lụy xấu đến các lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế”, ông Đính lo ngại.

Ngành BĐS gặp khó kéo theo ngành có liên quan mật thiết như xây dựng cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam (VACC) phản ánh chưa có năm nào các doanh nghiệp ngành xây dựng khốn khổ khốn nạn như năm 2023.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, hơn 40 năm hoạt động trong ngành xây dựng, chưa bao giờ ông thấy các doanh nghiệp xây dựng ở tình cảnh “bết bát” như hiện nay.

Trong quý I/2023, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, ngành xây dựng tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ năm ngoái, còn theo Hiệp hội VACC thống kê, các doanh nghiệp ngành này chỉ thực hiện được vỏn vẹn 8% kế hoạch cả năm 2023.

Theo ông Hiệp, đến hết quý I/2023, có khoảng 30% doanh nghiệp ngành xây dựng phải đóng cửa, trong đó chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ có mức vốn dưới 30 tỷ đồng với thời gian hoạt động dưới 5 năm. Hiện phần lớn doanh nghiệp đang hoạt động cầm chừng, trong đó có cả những doanh nghiệp có tên tuổi đang thiếu dòng tiền trầm trọng.

Ông Hiệp nêu ví dụ, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình là một trong hai doanh nghiệp tư nhân lớn nhất trong ngành xây dựng. Thời điểm năm 2018, doanh thu của Hòa Bình là 20.000 tỷ đồng, nhưng quý I/2023 chỉ đạt hơn 1.190 tỷ đồng.

Một nhóm nhà thầu ở phía Nam mà đứng đầu là tập đoàn Hoà Bình đã gửi văn bản “kêu cứu” tới Thủ tướng, với 21 chữ ký ủng hộ của các nhà thầu, để nói về tình trạng tài chính khủng hoảng, việc làm khó khăn.

Tại miền Bắc, chỉ một số ít nhà thầu lớn, đủ năng lực triển khai các dự án đầu tư công là có việc làm. Trong khi phần lớn nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Còn ở miền Trung, khoảng 40 doanh nghiệp thuộc Hiệp hội không có việc làm.

Chủ tịch VACC đánh giá, càng ngày, các dự án xây dựng càng lớn, quy mô hoành tráng. Thế nhưng hiện không có chính sách, chủ trương hỗ trợ cho doanh nghiệp xây dựng.

“Câu hỏi đặt ra là nếu sau này có những công trình lớn, dự án lớn thì ai xây? Các doanh nghiệp lớn đang dần teo đi, thì các chương trình xây dựng đô thị, phát triển kinh tế ai làm?” ông Hiệp băn khoăn.

Ông Hiệp đánh giá, với tình trạng này, nếu không có cơ chế bảo vệ các nhà thầu ở Việt Nam thì khoảng 5 năm nữa không có nhà thầu nào dám làm.

“Chính phủ giải cứu BĐS, giải cứu dệt may, riêng xây dựng không ai cứu, có thể họ nghĩ vai trò của xây dựng không quan trọng lắm, hơn nữa là không biết khó khăn ngành xây dựng gặp phải. Nói ví von rằng nếu các cơ quan quản lý coi BĐS là con đẻ, thì ngành liên quan mật thiết với BĐS là xây dựng chỉ như con ghẻ, con nuôi” ông Hiệp chia sẻ.

Ông Hiệp phân tích rằng Việt Nam đang thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu. Dòng tiền, tài chính, dự án, số công trình cạnh tranh trong ngành xây dựng rất khốc liệt. Do đó, đây là những điều mà mọi người cần nhìn thấy để tháo gỡ.

Trong Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, hay trong các hợp đồng xây dựng, nội dung bảo về chỉ đề cập đến phần vốn ngân sách, chứ không nói về phần vốn tư nhân bỏ ra. Trong khi đó, vốn đầu tư tư nhân chiếm khoảng 40% ở các dự án.

Hiện mức lãi vay 11 - 13%/năm và làm xong dự án mới được thanh toán. Nhưng có những trường hợp, nhà thầu vay tiền làm trước còn về sau, chủ đầu tư không chịu trả.

Trong giai đoạn hiện nay, một số chủ đầu tư khó khăn cũng gần như không thể chi trả, thậm chí yêu cầu trả bằng sản phẩm là các căn nhà đã xây. Ngoài ra, khi vay ngân hàng, các doanh nghiệp xây dựng được xếp vào công nghiệp dịch vụ, do đó không được ưu tiên như sản xuất công nghiệp.

Theo Chủ tịch VARS, trong quý II/2023, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Điều này thể hiện rõ nét sự quan tâm sâu sắc của Chính phủ và cơ quan chức năng đối với các vấn đề nổi cộm trên thị trường.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, Chủ tịch VARS kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.

Đặc biệt đối với thị trường BĐS, về hành lang pháp lý hiện nay đang có sự chồng chéo và phức tạp khá nặng nề. Cụ thể, riêng BĐS hiện liên quan đến các Luật bao gồm Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS,... Chỉ tính riêng trong các điều luật cũng đã tồn tại nhiều mâu thuẫn, để đồng bộ các điều luật với nhau cần sự nỗ lực rất lớn của Nhà nước.

“Để tháo gỡ được những điểm nghẽn của các quy định pháp luật hoàn toàn không dễ, vô cùng khó. Bởi nước ta có cả một “rừng” luật, để gỡ cả “khu rừng” đó giống như đang chơi trò tìm đường ra khỏi khu rừng”, ông Đính miêu tả.

Theo đó để xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng, vị chuyên gia cho rằng phải nhổ bỏ từng “cái cây” đang tạo thành rào cản, chặn đường đi của thị trường. Sau đó tìm cách gọt giũa, tỉa bớt những vướng mắc chồng chéo và để làm được việc này cần rất nhiều thời gian cũng như sự quyết liệt của các cơ quan chức năng.

Bên cạnh đó, để doanh nghiệp BĐS có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường ông Đính kiến nghị Nhà nước cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm, nhanh chóng “giải cứu” đối với các dự án có tiềm năng.

Đồng thời có thêm các phương án giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp khôi phục lại dòng tiền, các phương án giảm lãi suất cũng cần được đẩy nhanh, mạnh hơn nữa trong thời gian sắp tới.

Về phía Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng Chính phủ cần có tín hiệu rõ ràng hơn trong việc “giải cứu” doanh nghiệp xây dựng, từ đó giúp doanh nghiệp phục hồi.

Đánh giá cao nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ nhưng vị lãnh đạo nhận định những động thái, chủ trương “rất quan trọng, rất đúng nhưng mà động thái, cách thức làm thì chưa thực sự cụ thể”.

Theo đó, Chủ tịch VACC kiến nghị Chính phủ cần sớm xem xét, bổ sung hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp xây dựng có cơ chế bảo đảm hợp đồng nhằm tạo sự bình đẳng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, góp phần giảm tình trạng nợ đọng, tháo gỡ khó khăn dòng tiền cho các nhà thầu.

Theo ông Hiệp, hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư tư nhân không thanh toán cho nhà thầu xây dựng, nhà thầu phải kiện ra tòa mất rất nhiều thời gian, thậm chí lúc đòi được nợ thì có doanh nghiệp đã kiệt quệ đến mức phá sản. Ông Hiệp cũng mong rằng, cần có Luật Hợp đồng để giải quyết dứt điểm vấn đề này.

Từ quý II/2023, thị trường đã bắt đầu có những tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính và tiền tệ của Chính phủ nhằm thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Theo vị chuyên gia, thị trường BĐS dự báo sẽ có sự thay đổi nhờ các chính sách mới được ban hành. Các dự án đáp ứng nhu cầu của thị trường như dự án nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, dòng vốn cho thị trường được khơi thông.

“Dù vậy, thời gian để thị trường phục hồi vẫn còn là một ẩn số bởi nhiều lý do cả chủ quan lẫn khách quan khó có thể chỉ rõ. Những biến động địa chính trị, ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, vấn đề độ trễ chính sách,… sẽ tác động trực tiếp đến quá trình hồi phục của thị trường BĐS”, TS. Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Ông nhấn mạnh, khả năng BĐS sẽ phục hồi trong năm 2023 là rất mong manh, dù vậy điều này vẫn có thể xảy ra bởi những biến động của thị trường là điều khó lường trước.

Theo quan sát của ông Đính, thị trường đang có những điểm sáng ở các địa phương phát triển nhanh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao với tâm điểm là các dự án của chủ đầu tư uy tín, có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Đặc biệt dù thanh khoản mua - bán BĐS đang giảm sút nhưng phân khúc BĐS cho thuê lại là điểm sáng trong giai đoạn này, do đó ông cho rằng các doanh nghiệp cũng như các chủ đầu tư có thể nắm bắt cơ hội kinh doanh của phân khúc trên.

Bên cạnh đó, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng đang là một phân khúc có nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện các nhà đầu tư nước ngoài đang rót tiền vào Việt Nam để triển khai các dự án, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp thì đây cũng là một tín hiệu đáng mừng của thị trường BĐS.

“Quan điểm của tôi, mọi sự sẽ được rõ ràng ở 2024, mọi tín hiệu phải chờ đến 2024 mới kết luận được thị trường khởi sắc hay không khởi sắc”, ông Hiệp dự báo.

Theo đó, vị chuyên gia chia sẻ trong bối cảnh hiện nay, nếu các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành dự án trong năm 2023, trước khi hệ thống pháp lý được xây dựng và thông qua thì có thể được coi là cơ hội hồi phục cho thị trường BĐS.