Bất động sản: Trật tự ảo, rủi ro thật

Giữa bức tranh phục hồi kinh tế hậu đại dịch, bất động sản tưởng chừng là điểm sáng với sức bật ấn tượng. Nhưng sau lớp vỏ tăng trưởng lấp lánh, thị trường đang tiềm ẩn những bất ổn ngày một lớn – đặt toàn ngành vào thế chênh vênh giữa ổn định bền vững và nguy cơ đổ vỡ dây chuyền.

Thị trường bất động sản Việt Nam: Giữa cơ hội tái thiết và nguy cơ đổ vỡ hệ thống

Trong bức tranh kinh tế đang từng bước phục hồi hậu đại dịch, bất động sản nổi lên như một lĩnh vực được kỳ vọng giữ vai trò dẫn dắt tăng trưởng. Những tín hiệu tích cực đến từ việc hệ thống chính trị đổi mới tư duy quản trị, chủ trương tái định vị vai trò của Nhà nước, khu vực tư nhân và cả công nghệ trong phát triển thị trường. Cùng với đó là động thái cải cách thể chế, đặc biệt là Luật Đất đai và các văn bản pháp lý liên quan.

Tuy nhiên, phía sau cơ hội là hàng loạt điểm nghẽn âm ỉ – những mầm mống có thể kích hoạt khủng hoảng nếu không được xử lý kịp thời và triệt để.

Giá đất ảo, pháp lý chắp vá: Gốc rễ của méo mó thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới”, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cảnh báo rằng nếu các nỗ lực sửa luật tiếp tục theo hướng chắp vá mà thiếu cải cách toàn diện, thị trường sẽ còn đối mặt với khó khăn kéo dài.

Một trong những điểm nghẽn nghiêm trọng nhất là cơ chế xác định giá đất. Dù quy trình có vẻ bài bản, nhưng thực tế nhiều mức giá được xác lập dựa trên những giao dịch đã bị thao túng, dẫn đến việc hợp thức hóa “giá ảo” vào bảng giá đất chính thức. Hệ quả là chi phí đầu vào bị đội lên, giá nhà ở tăng cao phi lý, đẩy xa giấc mơ an cư của người thu nhập thấp, đồng thời bóp nghẹt dòng tiền sản xuất và đầu tư thực.

Nội lực doanh nghiệp yếu, vốn tắc nghẽn, quy hoạch bất cập

Bức tranh doanh nghiệp bất động sản cũng lộ rõ nhiều vết nứt. Giai đoạn phát triển “dễ dãi” trong quá khứ đã để lại hậu quả khi không ít doanh nghiệp – nhất là nhóm nhỏ và vừa – thiếu thực lực vận hành và tài chính bền vững. Khủng hoảng Covid-19 đã phơi bày sự thật đó, khi hàng loạt doanh nghiệp “lăn đùng” vì không thể thích ứng.

Theo ông Đính, thị trường cần một cấu trúc lành mạnh với doanh nghiệp lớn đóng vai trò dẫn dắt, doanh nghiệp nhỏ tham gia theo chuỗi giá trị giống như mô hình công nghiệp hỗ trợ. Tuy nhiên, hiện trạng lại cho thấy sự lệch pha nghiêm trọng trong cấu trúc thị trường.

Thị trường vốn cũng không hỗ trợ được vai trò trung chuyển dòng tiền. Khi tín dụng bị siết, toàn hệ thống gần như nghẽn mạch, trong khi các kênh thay thế như quỹ đầu tư, chứng khoán hay trái phiếu vẫn đang loay hoay hoàn thiện. Sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng khiến bất động sản dễ bị tổn thương khi dòng vốn bị thắt chặt.

Bất cập cung – cầu và nguy cơ vỡ bong bóng cận kề

Một nghịch lý đang hiện hữu là giá nhà ở liên tục lập đỉnh trong khi cung thực và cầu thực ngày càng lệch pha. Tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội, nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế do vướng pháp lý. Trong khi đó, nhiều dự án ở các khu vực khác lại “đắp chiếu”, nhà xây xong không người ở – phản ánh tình trạng đầu cơ thay vì phát triển vì nhu cầu thực.

TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ rõ: “Giá càng cao, người bán càng găm hàng”, khiến cung – cầu tách rời như hai đường thẳng song song. Khi kỳ vọng giá tiếp tục bị đẩy lên trong vô thức, nguy cơ vỡ bong bóng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Nếu kịch bản này diễn ra, thị trường sẽ rơi vào trạng thái đóng băng tuyệt đối – không giao dịch, không thanh khoản, không định giá – và điều tồi tệ hơn là lan sang hệ thống ngân hàng, nơi mà khoảng 70% tài sản đảm bảo hiện là bất động sản. Một cú sập dây chuyền hoàn toàn khả dĩ.

Cảnh báo từ chuyên gia: Nếu không hành động, vỡ trận là tất yếu

TS. Nguyễn Đức Kiên – nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội – không ngần ngại cảnh báo: Nếu không xử lý triệt để các vấn đề trong đầu tư và phát triển bất động sản từ nay đến 2027, nguy cơ thị trường vỡ và nền kinh tế suy thoái là rất hiện hữu. Ông Kiên ví von rằng, bất động sản hiện là “cái bóng” quá lớn trong nền kinh tế, nhưng lại không tạo ra nhiều giá trị thực hay năng lực xuất khẩu tương xứng.

Việt Nam hoàn toàn có thể rơi vào tình cảnh như Thái Lan năm 1997 nếu tiếp tục để bất động sản tăng trưởng theo hướng bong bóng – đẹp bề ngoài nhưng rỗng ruột bên trong.

Cần chiến lược tái định hình: Không chỉ là kiểm soát, mà phải cải tổ

Giới chuyên gia thống nhất rằng: Nhà nước cần thực hiện cả kiểm soát và hỗ trợ – không siết để triệt tiêu mà cần “giải phóng năng lực lành mạnh”. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn là một hướng đi để giảm đầu cơ, minh bạch hóa thị trường. Nhưng sâu xa hơn, là phải cải cách thể chế, định hình lại cấu trúc doanh nghiệp và làm lại từ khâu quy hoạch – nếu không muốn mọi nỗ lực cứu vãn chỉ là vá víu trong một hệ thống đã mục ruỗng từ bên trong.