Bất động sản trăm tỷ ế ẩm: Ngân hàng liên tục đại hạ giá vẫn không ai hỏi mua

Để xử lý nợ xấu của doanh nghiệp, nhiều ngân hàng đang rao bán loạt tài sản đảm bảo trị giá hàng trăm đến nghìn tỷ đồng. Có tài sản hạ giá hàng trăm tỷ đồng vẫn ế ẩm.

Ngân hàng đại hạ giá cả trăm tỷ dự án bất động sản vẫn ế

Agribank Chi nhánh Đống Đa (Hà Nội) vừa thông báo bán đấu giá lần thứ 8 khoản nợ của khách hàng là Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền. Doanh nghiệp này sở hữu dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Tài sản đảm bảo gồm 690 căn hộ và sân vườn penthouse tầng 36; tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP.Nha Trang. Tất cả đều là những tài sản hình thành trong tương lai.

Giá khởi điểm lần này là 948 tỷ đồng. Trước đó, vào hồi tháng 9/2023, Agribank đã rao bán khoản nợ này với giá khởi điểm là 1.145 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong vòng 6 tháng, khoản nợ này đã được hạ giá 197 tỷ đồng.

Mới đây, VietinBank chi nhánh Thành An lần thứ 2 thông báo bán đấu giá khoản nợ của CTCP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel), chủ đầu tư dự án Trung tâm bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP.Nha Trang. Tổng dư nợ tính đến hết ngày 16/1/2024 là 646,4 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc gần 496 tỷ đồng, nợ lãi hơn 160 tỷ đồng.

Khoản vay được thế chấp bằng 11 tài sản bảo đảm liên quan đến dự án trên. Tài sản bảo đảm và khoản nợ của doanh nghiệp được ngân hàng này rao bán với giá khởi điểm hơn 698 tỷ đồng, giảm 10% so với giá bán khởi điểm lần đầu ngày 16/1.

VietinBank giữa tháng 10/2023 cũng tiếp tục thông báo đấu giá 20 quyền sử dụng đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai với giá khởi điểm khoảng 265 tỷ đồng, giảm hơn 60 tỷ so với trước đó 3 tháng. Đây là tài sản thế chấp của một doanh nghiệp ngành xây dựng tại TP.HCM.

Sacombank đang là nhà băng rao bán nhiều tài sản đảm bảo trị giá cả trăm đến cả nghìn tỷ đồng để xử lý nợ xấu nhiều nhất thời điểm hiện nay.

Sacombank tiếp tục rao bán khoản nợ hơn 596 tỷ đồng của Công ty CP Đầu tư địa ốc Vạn Phát. Trong lần rao bán này, mức giá khởi điểm được Sacombank đưa ra giảm mạnh chỉ còn 189 tỷ đồng.

Ngân hàng này cũng đang rao bán khoản nợ 121 tỷ đồng của Công ty CP Ngọc Sương. Mức giá khởi điểm được Sacombank đưa ra là 52,685 tỷ đồng, chưa bằng 50 % so với tổng nợ của doanh nghiệp.

Cuối năm 2023, Sacombank thông báo bán dự án căn hộ Xi Grand Court ở quận 10 (TP.HCM) và tại dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TPHCM). Đây là lần thứ 5 Sacombank đấu giá khoản nợ này. Giá khởi điểm ngân hàng đưa ra là 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng (tương đương giảm 18%) so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022. So với dư nợ gốc, lãi, mức giá khởi điểm này chỉ bằng một nửa.

Kể từ đầu tháng 8/2023 đến nay, Agribank có gần 100 thông báo liên quan đến việc xử lý nợ và tài sản đảm bảo. Trong đó, có nhiều khoản nợ và tài sản đảm bảo giá trị lớn được ngân hàng này rao bán.

Mới đây, sau 3 lần rao bán thất bại, ngân hàng Agribank tiếp tục hạ giá tiếp lô đất biệt thự gần 1.000m2 tại quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng và giảm thêm hơn 30% so với giá rao bán cách đây hơn 1 năm.

Phiên đấu giá lần thứ tư dự kiến diễn ra ngày 1/3/2024, với mức giá khởi điểm của tài sản là 51,024 tỷ đồng. Mức giá này giảm tới 24,61 tỷ đồng so với giá khởi điểm 75,63 tỷ đồng được Agribank rao bán lần đầu tiên vào tháng 11/2022.

Tương tự, Vietinbank cũng thông báo bán đấu giá lần thứ 6 khoản nợ của Công ty CP Tấn Lộc với giá khởi điểm hơn 7,2 tỷ. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm các quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Khánh Xuân, TP. Buôn Ma Thuột và khu đất tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, TP.HCM. Vào tháng 12 năm ngoái, khối tài sản này đã được Vietinbank thông báo đấu giá lần đầu tiên với mức giá khởi điểm hơn 11,74 tỷ đồng, ngang bằng với dư nợ gốc.

Kinh tế khó khăn, bất động sản trăm tỷ khó bán

Thời gian qua, nhiều ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý các tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, nhất là những bất động sản giá trị cao trong bối cảnh thị trường địa ốc đi xuống. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản.

Theo giới chuyên gia, kinh tế khó khăn, sức mua giảm và giá trị tài sản cũng giảm là những nguyên nhân khiến việc phát mại vốn đã khó càng khó.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Vì thế, bất động sản thường được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn không trả được nợ.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ. Thông thường, các tài sản sau nhiều lần rao bán bất thành, giá trị giảm từ 30-50%, thậm chí có tài sản giảm giá đến 70% vẫn ế.

Dù được giảm giá nhưng tài sản phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế.

"Việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chỉ ra rằng phần lớn các bất động sản phát mại đều có giá trị rất lớn từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng nên tính thanh khoản sẽ không cao. Thêm nữa, những nguy cơ rủi ro pháp lý cùng các thủ tục xử lý tài sản phức tạp cũng gây tâm lý e ngại cho người mua.

Cùng với đó, các bất động sản giá trị lớn cần xử lý của các nhà băng cũng phải cạnh tranh với nhiều dự án của doanh nghiệp địa ốc cần bán để cơ cấu lại tài sản, thu về nguồn vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh, trả nợ ngân hàng, nợ trái phiếu.

Để tránh những rủi ro tiềm ẩn, các chuyên gia cho rằng người mua cần lưu ý định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay.

Ngoài ra, người mua cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".