Bất động sản TP HCM vẫn đan xen 'tranh sáng, tranh tối'

Thị trường bất động sản TP HCM đã qua vùng đáy, nhưng chưa thể phục hồi hoàn toàn trong năm nay, theo chuyên gia.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu 2025" do báo Người Lao Động tổ chức ngày 10/10, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định thị trường địa ốc thành phố bước đầu phục hồi.

Cụ thể, thị trường đã thoát "đáy" từ quý I/2023, bắt đầu hồi phục vào quý II và tiếp tục đi lên cho đến nay. Nếu cuối năm ngoái, bất động sản còn tăng trưởng âm 0,8% thì 9 tháng đầu năm nay đã ghi nhận tăng trưởng 6-7%. Đây là minh chứng rõ nhất cho sự phục hồi.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6-6,5% mỗi năm) đã thúc đẩy thị trường bất động sản có sự chuyển biến nhất định. Quý III, TP HCM và các tỉnh vệ tinh có thêm 18.000 sản phẩm nhà ở đưa vào giao dịch, lượng tiêu thụ tăng đáng kể, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Thị trường thứ cấp cũng sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao giá tăng từ 5-9% so với cùng kỳ. Phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền ghi nhận nguồn cung tăng 18%, thanh khoản đạt trên 58% so với năm ngoái.

Dù vậy theo các chuyên gia, thị trường vẫn còn hàng loạt thách thức đang kìm hãm sự phát triển, trong đó đáng chú ý là việc thiếu hụt nguồn cung và rào cản pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, theo thống kê từ HoREA, 8 tháng đầu năm, kết quả triển khai xây dựng nhà ở của thành phố mới chỉ đạt 49,7% kế hoạch đề ra. Chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, hầu hết là những dự án quy mô nhỏ, lớn nhất đạt 5 ha, còn lại chỉ vài nghìn m2. Lượng căn hộ thương mại đủ điều kiện huy động vốn chỉ 1.011 căn. 100% số này thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ trung cấp, bình dân nào. So với cùng kỳ, tổng số lượng căn hộ mở bán đã giảm hơn 94,9%, với khoảng 14.286 căn, hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM. Ảnh: Sơn Nhung

Không chỉ vậy, TP HCM còn không có bất kỳ dự án mua bán và sáp nhập (M&A) nào được thực hiện 8 tháng qua. Ông Châu đánh giá, các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và giúp các chủ đầu tư gia tăng năng lực tài chính. Tuy nhiên giao dịch này đang bị ách tắc bởi quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.

Một vấn đề khác là giá nhà đang tăng mạnh, trung bình từ 15-20%, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong giải bài toán an sinh xã hội.

Nêu giải pháp cho thực trạng trên, chủ tịch HoREA đề xuất thành phố có biện pháp tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền. Trước tiên là ưu tiên tháo gỡ vướng mắc cho hơn 148 dự án đang tồn đọng. Nếu tháo gỡ các dự án này, thị trường sẽ có thêm 148.000 căn hộ mới. Nguồn cung mới sẽ trực tiếp giúp điều tiết kéo giảm giá nhà.

Về vướng mắc luật, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chủ đầu tư mua đất ở làm nhà thương mại, quy định này không thông thoáng như Luật Đất đai 2013. HoREA kiến nghị nhà nước xem xét nới rộng phạm vi tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, để nguồn cung nhà ở tăng trở lại.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý, Đại học Kinh tế TP HCM, nhận định thị trường đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý nhằm chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, tâm lý nhà đầu tư là yếu tố then chốt. Vì vậy, những vướng mắc pháp lý cần sớm được tháo gỡ để tạo cân bằng cho cán cân cung - cầu.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, ông Đào Quang Dương, Phó Phòng Kinh tế đất, cho biết Sở đã tổ chức cuộc họp với các sở, ngành và TP Thủ Đức, đánh giá toàn diện về bảng giá đất, tình hình kinh tế - xã hội, và các ngành nghề nhằm phân tích từng lĩnh vực cụ thể, cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo mức thu hợp lý và phù hợp với từng lĩnh vực. Mục tiêu là khi bảng giá đất mới được ban hành sẽ giúp duy trì sự ổn định của nền kinh tế TP HCM và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường thành phố.

Bảng giá đất hiện được hoàn thiện và sẽ tiếp tục trình Hội đồng trong thời gian tới. Để bảo đảm bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và triển khai hiệu quả hơn, Sở đã phân tích, đánh giá từ năm 2011 đến giai đoạn Covid-19, và so sánh với hiện tại để xây dựng bảng giá đất phù hợp.

Về thời hạn ban hành bảng giá đất mới trước ngày 15-10, ông cho biết các sở, ngành đang khẩn trương hoàn thiện và trình lại bảng giá đất điều chỉnh này. Việc công bố bảng giá đất dự kiến giải tỏa nhiều ách tắc tồn đọng liên quan đến thủ tục đất đai trên địa bàn TP HCM.