Bất động sản TP.HCM: Hấp dẫn “đất vàng” metro

TP.HCM đã đưa ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất công xung quanh các dự án trọng điểm như metro, cao tốc, tuyến vành đai, quốc lộ… để hoàn thiện quy hoạch chỉnh trang đô thị.

Hình thành 10 khu đô thị dọc tuyến metro số 1

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM mới có kiến nghị lên UBND TP.HCM về việc lập đồ án thiết kế đô thị khu vực xung quanh nhà ga các tuyến metro nhằm khai thác quỹ đất này. Theo đó, khu vực đô thị dọc đường cao tốc đô thị (cấp 1) có chức năng giao thông đối ngoại, kết nối TP.HCM với các đô thị phía Đông Bắc trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và trục giao thông công cộng metro số 1.

Theo thiết kế, có 10 khu đô thị nằm xung quanh các nhà ga metro số 1, thuộc TP. Thủ Đức, bao gồm: Khu A - Thảo Điền (phường Thảo Điền) rộng hơn 37 ha, dân số 12.700 người, tầng cao tối đa 35; khu B - An Phú (phường An Phú) rộng hơn 71 ha, dân số 22.200 người, tầng cao tối đa 40; khu C - Rạch Chiếc (phường An Phú) diện tích 33 ha, dân số 3.500 người, tầng cao tối đa 26.

Khu D - Phước Long (phường Trường Thọ) rộng 127 ha, dân số 24.900 người, tầng cao tối đa 45; khu E - Bình Thái (phường Trường Thọ) diện tích 82 ha, dân số 2.500 người, tầng cao tối đa 26; khu F - Thủ Đức (phường Bình Thọ) rộng 38 ha, dân số 6.000 người, tầng cao tối đa 20; khu H - Công nghệ cao (phường Linh Trung) diện tích 42 ha, dân số 5.600 người , tầng cao tối đa 25.

Khu K - Suối Tiên (phường Tân Phú) diện tích 40 ha, dân số gần 900 người, chiều cao tối đa 15; khu L - Bến xe miền Đông mới (phường Long Bình) diện tích 37 ha, dân số 3.500 người, tầng cao tối đa 15; khu G - Nhà máy nước Thủ Đức (phường Hiệp Phú) diện tích hơn 32 ha, dân số 4.700 người, tầng cao tối đa 20.

Các khu đô thị này được quy hoạch với mục tiêu khuyến khích phát triển các công trình đa chức năng, khu nhà ở cao tầng xung quanh nhà ga trong bán kính 200-400 m. Khu vực quảng trường các nhà ga được quy hoạch phát triển các tuyến phố đi bộ, bãi xe, công viên... phục vụ người dân.

Trong đó, khu K và khu L sẽ giữ lại khu vực dân cư hiện hữu, phát triển cây xanh, công viên trong khu vực; khu C dự kiến xây dựng cầu Rạch Chiếc nối bán đảo Thanh Đa và cầu đi bộ nối với dự án Khu thể dục thể thao Rạch Chiếc; khu F định hướng phát triển Khu biệt thự Làng đại học Thủ Đức. Khu đô thị duy nhất bên ngoài ga metro số 1 là khu G sẽ được quy hoạch để cải tạo bộ mặt các lô nhà phố bằng quy định về tầng cao, khoảng lùi, biển quảng cáo…

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, dọc tuyến metro số 1 quỹ đất lớn nên có thể phát triển thành các trung tâm dịch vụ đa chức năng và chuyên ngành. Khu vực này còn có một số cảnh quan thiên nhiên, công trình văn hóa lịch sử quan trọng cần được bảo tồn và phát huy. Mục tiêu phát triển 10 khu đô thị dọc metro số 1 nhằm cải thiện không gian, cảnh quan theo hướng hiện đại, văn minh, phát huy các di sản văn hóa, hài hòa với cảnh quan xunh quanh.

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, dọc 2 bên tuyến metro số 1, nhiều khu đất trong diện quy hoạch của TP.HCM có diện tích rộng đến hàng trăm héc-ta, chẳng hạn tại khu Trường Thọ (quận Thủ Đức) nằm dọc Xa lộ Hà Nội và bên trái tuyến metro số 1 từ trung tâm đi ra, bao gồm cụm cảng IDC Trường Thọ (63 ha) và Nhà máy Xi măng Hà Tiên (106 ha), Công ty Thép Thủ Đức và một số khu đất xung quanh.

Hiện Nhà máy xi măng Hà Tiên đã di dời, Thành phố cũng đã có kế hoạch di dời cảng IDC Trường Thọ nên quỹ đất trống để phát triển dự án sẽ còn lớn hơn nữa. Hay như Khu phức hợp thể thao Nam Rạch Chiếc diện tích 64 ha cũng được quy hoạch thành 1 trong 6 khu vực trọng điểm phía Đông Thành phố, nhưng hiện còn chưa được đầu tư xứng tầm.

Bài toán quy hoạch

Sau gần 9 năm kể từ khi khởi công đến nay và dù dự kiến đến năm 2024 mới đi vào hoạt động, tuyến metro số 1 đã tạo ra một làn sóng đầu tư bất động sản bao quanh, từ những dự án nhà ở đến các trung tâm thương mại sầm uất. Theo dữ liệu của Rever, hiện nay, các dự án hiện hữu dọc tuyến metro số 1 tại khu vực trung tâm như quận 1, Bình Thạnh hay khu vực Thảo Điền, An Phú (TP. Thủ Đức) có giá giao dịch từ 50-120 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp của nhiều chung cư nằm dọc Xa Lộ Hà Nội đã tăng thêm từ 300-400 triệu đồng/căn so với đầu năm 2020.

Đơn cử, căn hộ dự án Masteri Thảo Điền có giá bán ở mức 50-60 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với thời điểm mở bán; Gateway Thảo Điền có giá giao dịch từ 65-75 triệu đồng/m2, tăng gần 15%; The Vista An Phú là 40-50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 24%...

Đến thời điểm hiện tại, hàng chục dự án bất động sản đã được hình thành nhằm đón đầu quy hoạch tuyến metro số 1. Chính vì kỳ vọng kết nối hạ tầng thuận tiện từ vùng ven vào trung tâm mà sức hút của các dự án này ngày một lớn.

Tuy nhiên, cũng có dự án gặp vướng mắc do chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Đơn cử, Công ty cổ phần Địa ốc và Xây dựng SSG 2 xin tự bỏ vốn để đầu tư xây dựng đường đi bộ trên cao kết nối từ Chung cư Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền) với ga metro Thảo Điền để phát huy hiệu quả khai thác metro và khu vực lân cận nhà ga, đồng thời tăng tiện ích phục vụ nhân dân như cách làm của Singapore, nhưng hơn 6 năm qua vẫn chưa thể thương lượng được với 3 hộ dân đang sử dụng khoảng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn đi bộ trên cao.

Theo kiến trúc sư Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, việc phát triển các khu đô thị dọc metro số 1 đi theo xu thế chung của thế giới với mô hình TOD (Transit Oriented Development). Ở những đầu mối giao thông sẽ phát triển đô thị, dân cư và các loại hình dịch vụ. Việc tập trung dân cư xung quanh các nhà ga vừa là nguồn khách dồi dào sử dụng metro, vừa tạo thói quen sử dụng phương tiện công cộng cho người dân. Do đó, giao thông công cộng cần được phát triển đồng bộ với các khu đô thị xung quanh, bởi nếu xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại một cách ồ ạt, trong khi hạ tầng giao thông kèm theo chưa tương xứng, thì sẽ dễ dẫn đến tình trạng ùn tắc kéo dài.

“Người dân không chỉ lên tàu đi một tuyến, mà còn có nhu cầu di chuyển khắp thành phố, nên giao thông công cộng cần sớm hoàn chỉnh. Ngoài metro, còn có hệ thống xe buýt và các loại hình giao thông công cộng khác để người dân có thể tiếp cận từ cửa đến cửa, tức từ nhà ở đến nơi họ muốn đến. Lúc đó, metro mới phát huy tác dụng”, ông Cương nhấn mạnh.

Còn kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nêu quan điểm, trước đây, Nhà nước chỉ lo làm đường và hạ tầng phục vụ người dân, mà thiếu quy hoạch đô thị tổng thể, dẫn tới hệ lụy là các khu vực xung quanh nơi giải tỏa xuất hiện nhiều nhà siêu mỏng, siêu méo, không xứng tầm với hạ tầng mới.

“Do đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần phối hợp các sở, ngành liên quan khác để có kế hoạch đền bù giải tỏa cho người dân theo giá thị trường. Khi làm hạ tầng xong, giá trị đất tăng lên gấp nhiều lần, Nhà nước có thể tự đầu tư, sau đó bán lại hoặc đấu giá để nhà đầu tư phát triển dự án. Với phương án này, Thành phố sẽ có thêm ngân sách tái đầu tư những dự án khác”, ông Sơn nói.