Bất động sản TP.HCM: Dò “điểm nóng” từ quy hoạch mới

Hơn 10 năm trước, phần lớn khu vực TP.HCM có mức giá bất động sản tương đối đồng đều, thì nay sự chênh lệch về giá cũng như sức hấp dẫn ngày một rõ nét trước sự thay đổi về quy hoạch đô thị.

Điểm nhấn quy hoạch kết nối vùng

Chính phủ vừa có Quyết định 1528/QĐ-TTg phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, mục tiêu là điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố phù hợp định hướng phát triển của toàn vùng TP.HCM, hướng tới phát triển Thành phố trở thành trung tâm giao thương quốc tế của vùng và quốc gia; trung tâm văn hóa, tri thức sáng tạo, nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ, công nghiệp công nghệ cao tầm khu vực; trung tâm du lịch, tài chính - thương mại và dịch vụ logistics tầm cỡ quốc tế.

Điều chỉnh quy hoạch chung để đáp ứng các yêu cầu mới trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, tạo điều kiện khả thi để thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề trong phát triển đô thị hiện nay như dân số, nhà ở, hạ tầng, giao thông, môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh quốc phòng.

Phạm vi ranh giới lập quy hoạch gồm toàn bộ địa giới hành chính TP.HCM với diện tích 2.095 km2 và khu vực biển Cần Giờ, phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và các tỉnh xung quanh thuộc vùng TP.HCM (vùng kinh tế trọng điểm phía Nam) gồm các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tiền Giang với diện tích khoảng 30.404 km2.

Yêu cầu trọng tâm đối với điều chỉnh quy hoạch chung là rà soát tổng thể về nội dung quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2010; dự báo các nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, trong bối cảnh phát triển của khu vực, các cơ hội phát triển mới, đảm bảo phù hợp với thực tiễn phát triển, hài hòa với yêu cầu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội vùng và quốc gia, kinh tế biển, phát triển đô thị sáng tạo tương tác cao, đô thị thông minh, đô thị phát triển bền vững. Điều chỉnh định hướng phát triển không gian, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật của Thành phố phù hợp với tầm nhìn và thích ứng linh hoạt với các biến động kinh tế - xã hội, biến đổi khí hậu; tạo thêm dư địa phát triển từ giá trị đất đai, bảo đảm khả năng dự trữ cho tương lai và bảo vệ môi trường sinh thái.

Nghiên cứu, cập nhật những chủ trương, định hướng quan trọng của quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng có liên quan đến phạm vi Thành phố; phối hợp các chủ trương của Thành phố, các chương trình, đề án, dự án trong một khung phát triển có tầm nhìn dài hạn và có tính thực thi cao. Xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch cụ thể, có phân kỳ hợp lý, gắn với nguồn lực thực hiện; thể hiện được phạm vi về không gian - đất đai; lựa chọn những vấn đề bất cập ưu tiên giải quyết (về liên kết vùng, phân bố dân cư, nhà ở, chất lượng sống, giao thông đô thị, quản lý ngập, sử dụng tài nguyên…), cải thiện thực trạng và đẩy mạnh phát triển đô thị, kinh tế - xã hội thành phố. Phối hợp thống nhất về dữ liệu, dự báo, định hướng phát triển và những nội dung liên quan với quá trình lập Quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và các quy hoạch ngành, chuyên ngành khác đang được lập đồng thời.

Một trong những yêu cầu cụ thể về nội dung nghiên cứu quy hoạch là xác định tính chất, tầm nhìn, mục tiêu và động lực phát triển đô thị, trong đó, xây dựng tầm nhìn mới theo ý tưởng “TP.HCM là thành phố đổi mới, sáng tạo, phát triển năng động, tiên phong trong vùng đô thị lớn; trở thành trung tâm kinh tế tri thức, kinh tế biển và giao thương quốc tế của Việt Nam, trung tâm tài chính và dịch vụ của khu vực Đông Nam Á và châu Á - Thái Bình Dương; có chất lượng sống tốt và môi trường làm việc hấp dẫn, có tính đa dạng văn hóa, bảo tồn di sản và cảnh quan sông nước, có hạ tầng đô thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu”.

Hướng mở nào cho địa ốc trong quy hoạch?

So sánh 3 đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010), TP.HCM đều xác định phát triển theo 4 hướng Đông - Tây - Nam - Bắc. Tuy nhiên, trong quá trình đô thị hóa, sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực diễn ra khá rõ nét.

Chẳng hạn, nếu như hơn 10 năm trước khu Nam với điểm nhấn đô thị là Phú Mỹ Hưng được xem là tâm điểm của thị trường TP.HCM về sự hấp dẫn nhà đầu tư lẫn biến động giá cả, còn khu Đông (TP. Thủ Đức) giá thấp hơn khá nhiều, thì ở thời điểm hiện tại có diễn biến ngược lại.

Phân tích cụ thể hơn về vấn đề này, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, trong đầu tư bất động sản, hạ tầng có yếu tố tác động rất lớn đến giá cả. Lấy dẫn chứng khu Nam TP.HCM với điểm nhấn là Phú Mỹ Hưng, theo ông Tiến, dù được đầu tư bài bản, nhưng vì đã được phản ảnh giá trị từ trước đó, lại thiếu sự đột phá về quy hoạch, hạ tầng nên giá khó tăng mạnh. Trong khi đó, khu Đông có lợi thế hướng mở trong quy hoạch, hạ tầng phát triển khá mạnh, nên giá trị bất động sản tăng cao và với hướng quy hoạch mới, giá bất động sản nơi đây sẽ còn tăng tiếp.

Phân tích cơ hội đầu tư bất động sản dưới góc độ quy hoạch, PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM đánh giá, trong các quy hoạch trước đây, Thành phố có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho các quận, huyện dựa trên diện tích đất, dẫn đến tình trạng đưa dân cư vào những vùng ngập nước. Bên cạnh đó, Thành phố cũng chưa có kế hoạch phát triển đô thị một cách hài hòa, chưa chuẩn bị tốt nguồn tài chính để xây dựng hạ tầng phục vụ đô thị.

Để giải quyết tình trạng này, theo ông Hòa, Nhà nước nên rút các dự án nhà ở đã giao ở những nơi không phù hợp phát triển dân cư như các khu vực có nền đất yếu, cốt thấp, có chi phí xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống..., thay vào đó là những khu vực thuận lợi hơn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2 và quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10 và Tân Bình.

Mặt khác, hiện nay, TP.HCM hình thành 2 cực tăng trưởng lớn, đó là khu vực Đông Bắc và Tây Bắc Thành phố. Nếu như cực Tây Bắc gồm Hóc Môn và Củ Chi có lợi thế quỹ đất còn nhiều, thì cực Đông Bắc là cửa ngõ tiếp giáp với các tỉnh trọng điểm của vùng Đông Nam Bộ, lại có TP. Thủ Đức được quy hoạch trở thành thành phố thông minh, sáng tạo. Đây là yếu tố vô cùng thuận lợi cho xu thế giãn dân sắp tới.

“Khu vực Đông Bắc TP.HCM có địa thế đất cao, ít bị ngập, xử lý hạ tầng và kỹ thuật xây dựng đơn giản hơn. Ngoài ra, do lợi thế tiếp giáp với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, những nơi có quỹ đất đô thị lớn lên đến hàng trăm, hàng ngàn héc-ta nên rất phù hợp để hình thành các khu đô thị đảm bảo yếu tố quy hoạch, đồng bộ, đáp ứng nhu cầu của xu thế giãn dân”, ông Hòa nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hòa, chính từ yếu tố quan trọng đó, trong công tác quy hoạch đô thị, cực Đông Bắc TP.HCM và các tỉnh vùng Đông Nam Bộ được đặc biệt chú trọng. Điều này có thể thấy được từ sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng giao thông khu vực với một loạt dự án như tuyến metro số 1 kết nối trung tâm TP.HCM với TP. Thủ Đức và sắp tới sẽ kết nối với Biên Hòa của Đồng Nai và Tân Vạn của Bình Dương, các trục hạ tầng kết nối vùng tứ giác kinh tế phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… với sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa, cảng Cái Mép… và sắp tới đây là các tuyến vành đai 1, 2, 3 và 4 cũng đang khẩn trương đầu tư xây dựng. Riêng tuyến Vành đai 4 kết nối với 6 địa phương phía Nam sẽ trở thành “bệ phóng” cho sự phát triển kinh tế liên vùng nói chung, thị trường bất động sản khu vực phía Nam nói riêng.