Bất động sản tồn kho lớn nhưng giá nhà ở vẫn không 'hạ nhiệt'

Lượng tồn kho bất động sản còn rất lớn với 3.706 căn chung cư; 8.468 nhà ở riêng lẻ; 10.855 đất nền. Tuy nhiên, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM dự báo khó giảm mà tiếp tục tăng thêm khoảng 5-10%.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, những tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã dần sôi động trở lại, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần. Lượng giao dịch BĐS đầu năm 2024 tăng gần 30% so với cuối năm 2023.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Trong đó, số dự án hoàn thành, cấp phép mới, đủ điều kiện bán trong tương lai đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, lượng tồn kho BĐS còn rất lớn với 3.706 căn chung cư; 8.468 nhà ở riêng lẻ; 10.855 đất nền.

Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp BĐS niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cũng chỉ ra, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Mặc dù lượng tồn kho BĐS rất lớn, nhưng, giá nhà ở vẫn tăng cao và tiếp tục dự báo tăng thêm vào nửa cuối năm nay.

Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, chung cư nội đô phía Tây Hà Nội có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi được rao bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh thành xung quanh gần như biến mất.

Trong khi đó, tại TP.HCM, theo báo cáo thị trường BĐS của Dat Xanh Services (DXS), giá căn hộ hạng A+ mới tại TP.HCM dao động 135-305 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm 2023. Giá căn hộ hạng A tăng từ 20-25%, ở mức 85-135 triệu đồng/m2. Căn hộ hạng B và hạng C có giá 30-85 triệu đồng/m2 cũng tăng 5-10% so với cùng kỳ.

Dự báo, nửa cuối năm, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có hơn 30.000 căn hộ mới ra mắt. Tuy nhiên, phân khúc chủ yếu đưa ra thị trường là trung cấp, cao cấp.

Các chuyên gia DXS cho rằng, những quy định trong các luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ luật pháp nghiêm ngặt hơn. Giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, chi phí đầu vào dự án tăng, dẫn đến giá thành sản phẩm khó giảm.

Dự kiến, giá căn hộ tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ tăng khoảng 5-10% trong nửa cuối năm.

Về triển vọng thị trường nửa cuối năm, các chuyên gia DXS đưa ra 3 kịch bản.

Trong đó, kịch bản 1 (lý tưởng): Nguồn cung các sản phẩm mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán được kỳ vọng tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản 2 (kỳ vọng): Nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản 3 (thách thức): Nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.