Bất động sản tăng giá: Không chỉ vì bảng giá đất mới

Theo quyết định mới, bảng giá đất trên địa bàn Thủ đô sẽ điều chỉnh tăng từ 2 – 6 lần tùy theo từng khu vực.

Quyết định 71/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc điều chỉnh tăng Bảng giá đất đến hết ngày 31/12/2025 đã gây ra nhiều lo ngại trong dư luận, đặc biệt trước nguy cơ giá bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô, tiếp tục leo thang.

Tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, UBND TP Hà Nội đã điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, ban hành quy định và Bảng giá đất các loại trên địa bàn thành phố. Quyết định này, có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm 2025, đã đưa ra những thay đổi đáng kể khi giá đất tăng từ 2 đến 6 lần, tùy khu vực. Cụ thể, giá đất tại các quận nội thành tăng từ 190% - 270%, các huyện và xã ven đô tăng 150% - 190%, đất thương mại dịch vụ tăng 30% - 100%, trong khi đất nông nghiệp tăng khoảng 15%.

Khoảng cách giữa bảng giá đất và thực tế

Theo khảo sát, mức tăng này dù đáng kể nhưng vẫn chưa bắt kịp giá thị trường tại nhiều khu vực. Chẳng hạn, tại thị trấn Đông Anh hay xã Uy Nỗ, giá đất gần các tuyến đường lớn sau điều chỉnh dao động từ 40 - 47 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế lên tới 200 - 250 triệu đồng/m², chênh lệch gấp 5 - 6 lần. Tương tự, giá đất tại các huyện như Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... cũng cao hơn từ 2 đến 5 lần so với bảng giá được điều chỉnh.

Việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và quy hoạch đô thị đã khiến giá đất tại các khu vực ven đô, đặc biệt là những huyện dự kiến lên quận, tăng đáng kể. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tập trung vào nhóm đầu cơ, sử dụng các chiêu trò thổi giá, tạo ra những cơn sốt đất ảo. Đến cuối năm 2024, khi nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính, việc cắt lỗ xuất hiện nhưng số lượng giao dịch thực tế vẫn không nhiều.

Tác động từ bảng giá đất mới

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, việc điều chỉnh tăng bảng giá đất có thể tác động đến giá bất động sản. Khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của các dự án cũng tăng theo, buộc các nhà phát triển bất động sản nâng giá bán để bù đắp. Đồng thời, bảng giá đất mới cũng là cơ sở tính các loại thuế, phí liên quan, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến giá cả thị trường.

Tuy nhiên, ông Điệp nhấn mạnh, nguyên nhân chủ yếu đẩy giá bất động sản leo thang vẫn là tình trạng đầu cơ và thổi giá. Để ổn định thị trường, cần thực hiện các giải pháp như minh bạch hóa thông tin quy hoạch, đánh thuế cao đối với tài sản bất động sản thứ hai, kiểm soát dòng vốn vay đầu cơ, và tăng cường hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội.

Cần hướng dẫn chi tiết trong xác định giá đất

Luật sư Trịnh Hữu Đức cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường là cần thiết để thu hẹp khoảng cách, đảm bảo công bằng và hạn chế tham nhũng trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, để tránh các bất cập, cần có hướng dẫn cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất.

Phương pháp so sánh hiện tại vẫn thiếu dữ liệu minh bạch về giao dịch thị trường, chưa dự đoán được giá trị tương lai. Việc xây dựng hệ số điều chỉnh đôi khi không rõ ràng, dẫn đến áp đặt hoặc thiếu đồng bộ giữa các khu vực. Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh rằng, nhiều dự án đã được phê duyệt nhưng chậm triển khai vì chưa xác định được giá đất, gây lãng phí lớn.

Để giải quyết vấn đề, ông Hiệp kiến nghị Nhà nước cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về xác định giá đất, giúp các địa phương đưa ra mức giá hợp lý hơn, tăng nguồn cung bất động sản và giảm áp lực giá nhà đất trong tương lai.