Bất động sản tăng chóng mặt do thổi giá?

Bất chấp dịch bệnh COVID-19 và van tín dụng mở hẹp, giá bất động sản (BĐS) khắp nơi trên cả nước dâng cao thành đợt sóng mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2020 và những ngày đầu 2021. Giá đất tại các vùng ven ở đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM tăng chóng mặt, lan ra các tỉnh thành lân cận. Tại sao lại có chuyện như vậy, đằng sau đó là nhu cầu thực hay những chiêu trò thổi giá?

Thị trường BĐS đã có hai năm liên tục nằm im ế ẩm tại tất cả các phân khúc.Ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, chung cư tồn kho nhiều thì tại các khu nghỉ dưỡng, căn hộ Codotel rơi vào tình cảnh “ế ẩm” không ai màng bởi tính pháp lý chưa rõ ràng. Vào khoảng nửa năm cuối 2020 đặc biệt là vài tháng trở lại đây, thị trường bỗng dưng như quả bóng đang xẹp được bơm phồng.

Nằm cận kề trục Đại lộ Thăng Long, dự án Hà Đô Charm Villas của Tập đoàn Hà Đô vừa được chào bán ra thị trường với giá 60 triệu đồng/m2 (đã bao gồm giá xây dựng thô). Trong khi đó, mặt bằng giá những sản phẩm cùng phân khúc ở quanh khu vực này như biệt thự, liền kề Nam An Khánh, Geleximco, Thiên Đường Bảo Sơn… vào khoảng 35-45 triệu đồng/m2. Hà Đô Charm Villas chính là dự án Hado Dragon City, từng được khởi công từ năm 2008 - ngay sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, lúc đó, thị trường BĐS sôi động nhất. Khi đó, dự án được quảng cáo sẽ có hàng chục tòa nhà cao tầng và dự kiến hoàn thành vào năm 2017.

Tuy nhiên trên thực tế, đến nay dự án mới được giới thiệu ra thị trường với cơ cấu sản phẩm toàn bộ là nhà thấp tầng. Anh Trung Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) sau khi tìm hiểu đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn biệt thự tại dự án này. “Tuy nhiên, việc công bố giá bán của chủ đầu tư lại không công khai. Mỗi khách đặt cọc sẽ có một số thứ tự và lần lượt được đưa vào từng phòng để chọn căn. Khi nhìn bảng giá thì thực tế, rất ít căn có giá 60 triệu đồng/m². Đa số các căn biệt thự có giá trên 70 triệu đồng mỗi m², trong đó một số căn diện tích nhỏ có đơn giá tới 80 triệu đồng/m²”, anh Quân cho hay. Khách hàng này cho biết, những khách không chọn được căn đợt 1 sẽ chờ đến ngày mở bán đợt 2 để chọn căn, song giá đợt 2 dự kiến tăng thêm 5%.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2019, tổng số giao dịch nhà đất thành công khoảng 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch cũng giảm 20% so với năm 2018. Về giá bất động sản năm 2019, Bộ Xây dựng cho biết, tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư quý 4/2019 tăng khoảng 0,54% so với cùng kỳ.

Theo tìm hiểu của PV, việc đặt cọc để chắc chắn chọn lô được xem là “chiêu” lạ nhằm thổi giá của chủ đầu tư và đơn vị bán hàng. Cụ thể, sau khi thăm dò, các bên sẽ dựa vào lượng khách đặt cọc để đưa ra giá bán. Trong số hàng trăm khách đặt cọc, một số khách vẫn quyết định mua, song sau đó vài ngày, họ lại rút cọc và từ chối mua. Hàng trăm khách khác thấy giá quá cao nên cũng không chờ đợi đến đợt mở bán lần 2 mà quyết định rút tiền cọc. Một nguồn tin cho biết, giá bán biệt thự đợt 2 tại dự án này có thể lên tới 80 triệu đồng/m².

Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc cũng dùng “chiêu” thức tương tự trong việc bán dự án An Lac Symphony (Vân Canh).Chủ đầu tư công bố giá bán trung bình dự kiến đối với liền kề lên tới 110-120 triệu đồng/m². Với những căn biệt thự, đơn giá dự kiến không dưới 90 triệu đồng/m².

Sau một thời gian, chiêu trò đẩy thổi giá của các chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối dự án Hà Do Charm Villas và An Lac Symphony đã có dấu hiệu thành công như họ mong đợi, thiết lập mặt bằng giá mới. Kể cả giá bán một số dự án trên thị trường thứ cấp cũng tăng vài tỷ đồng mỗi căn biệt thự.

Giá căn hộ tăng mạnh tại TPHCM

Đơn cử, ngay cạnh Ha Do Charm Villas là dự án Sudico Nam An Khánh trước tháng 10/2020 có giá bán trên thị trường thứ cấp chỉ khoảng 32-35 triệu đồng/m². Theo đó, mỗi căn biệt thự 210m² bao gồm cả tiền xây dựng (khoảng 9 tỷ đồng). Tuy nhiên chỉ sau 2 tháng, giá bán đã tăng lên 12 tỷ đồng. Tương tự, giá căn liền kề, biệt thự tại khu A Geleximco cũng tăng mạnh trong hơn 2 tháng. Ví dụ mỗi căn diện tích 120m² tại đây vào tháng 10/2020 có giá khoảng 7,2 tỷ đồng, hiện lên 8,8 - 9 tỷ đồng.

Tại khu biệt thự Thiên đường Bảo Sơn, 2 tháng trước giá bán mỗi căn biệt thự gần 200m² cũng chỉ vào khoảng 8,8 tỷ đồng, nay giá bị đẩy lên khoảng 11 tỷ. Khu biệt thự Hoa Phượng cùng thời điểm chỉ khoảng 8 tỷ/căn, nay cũng lên hơn 9 tỷ đồng. “Một số chủ các căn biệt thự báo giá tăng theo tuần”, anh Trung, một môi giới cho biết.

Cũng trên đà đó, tại một loạt các dự án khác ở khu vực Vân Canh như HUD, TST Vân Canh..giá bán tăng vô tội vạ. Nếu như đầu năm, các lô liền kề tại TST Vân Canh chỉ vào khoảng 17-22 triệu đồng/m² thì nay tăng lên trên 33 triệu đồng. Một số lô mặt đường lớn cũng vào khoảng 55-60 triệu đồng/m².

Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong trong vòng 5 năm trở lại đây, quanh khu vực Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), Hà Đông, Hoàng Mai, Long Biên... các căn hộ chung cư bình dân có giá 1 tỷ đồng “biến mất” trên thị trường. Những căn hộ này dù đi vào hoạt động 5-7 năm vẫn giữ mức giá 24- 27 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những căn hộ cao cấp, mức giá được đẩy lên: 40- 50 triệu đồng/m2 với những dự án đang bán. Thậm chí, dự án tại khu vực xa trung tâm Hà Nội đến 20km như An Hưng (Hà Đông) cũng có mức giá trên 24 triệu đồng/m².

Càng gần vào trung tâm, giá căn hộ chung cư cao cấp được đẩy lên cao chót vót, từ 45- 60 triệu đồng/m² như dự án TNR The Nosta (Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội); BRG Grand Plaza 16 Láng Hạ…

Không chỉ chung cư, đất ở Hà Nội hay đất nền vùng ven cũng đang bị đẩy giá từng ngày. Tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm..., giá đất cũng tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với cùng kỳ năm trước do ăn theo thông tin được lên quận.

Báo cáo của JLL về thị trường căn hộ Hà Nội nhận định, tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp tại các quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm đang cao hơn các quận khu trung tâm. Trong khi giá trung bình tại nội thành là 2.010 USD/m2, tốc độ tăng 0,7% theo quý, giá ở ngoại thành là 1.473 USD một m2, tăng 1,3% theo quý. Đặc biệt, trong quý IV, lần đầu tiên Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt mức trên 1.900 USD/m2 (xấp xỉ 44 triệu đồng). Điều này đã đẩy giá bất động sản trung bình của khu vực ngoại thành tăng lên.

Theo JLL, giá căn hộ ngoại thành tăng phần lớn nhờ kết nối giao thông vùng liên tục được cải thiện, xu hướng phát triển các khu đại đô thị ở ngoại ô được chú ý.