Bất động sản sầu riêng: Mô hình mới lạ và cảnh báo cái bẫy 'sầu chung'

Đánh trúng vào tâm lý nhà đầu tư muốn rót tiền vào đất nông nghiệp nhưng lo lắng về thanh khoản, một số chủ đất đã chào bán mô hình bất động sản nông nghiệp 1+. Liệu mô hình bất động sản “sầu riêng” đang được quảng cáo chào bán mới đây có thực sự “ngon ăn”?

Mới lạ bất động sản nông nghiệp +1

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay thị trường bất động sản ở TP. HCM xuất hiện một số nhà đầu tư cá nhân tìm hiểu và xuống tiền đầu tư mô hình bất động sản nông nghiệp +1. Cụ thể, tại những mảnh đất có diện tích lớn này, nhà đầu tư sẽ trồng cây sầu riêng để thu lợi nhuận hàng năm, làm tăng giá trị của đất đai và chờ thời thị trường tăng nóng để kiếm lời.

Theo chân một số nhà đầu tư cá nhân đi tìm hiểu, không khó để tiếp cận với những lời quảng cáo hấp dẫn từ môi giới bất động sản. Chị Tuyết Mai, một môi giới bất động sản ở quận 6, cho hay mua bất động sản trồng sầu riêng trở thành xu hướng đầu tư mới lạ trên thị trường địa ốc từ cuối năm 2022 và thời gian gần đây thì “chốt” được cọc nhiều hơn.

Cụ thể, khách hàng chỉ cần bỏ ra mức đầu tư từ 4 tỷ đồng là đã có thể sở hữu 1ha diện tích đất nông nghiệp với số lượng cây sầu riêng tương đương mật độ 150 cây/ha. Người mua còn nhận đặc quyền là hệ thống tưới tiêu, chăm bón cùng cơ sở hạ tầng cũng như công nghệ theo dõi, chăm sóc, quản lý và giám sát vườn từ xa thông qua phần mềm ứng dụng.

Số tiền 4 tỷ đồng được thanh toán thành 5 đợt, trong vòng 12 tháng. Phía bên bán cam kết về sản lượng, bao tiêu đầu ra giúp nhà đầu tư có thể hoàn vốn vào năm thứ 6. Bên bán sẽ đảm nhiệm toàn bộ quá trình quản lý, trồng sầu riêng và lo đầu ra sản phẩm.

Hiện còn nhiều khu đất nông nghiệp mô hình +1 để khách tha hồ lựa chọn ở một số huyện của tỉnh Đồng Nai như Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Long Thành. “Sau này có sân bay quốc tế Long Thành, thì giá trị đất lại càng tăng lên, trong khi mỗi năm, tiền thu về từ bán trái sầu riêng cũng đạt 20 - 30% lợi nhuận”, chị Mai nói.

Anh Trần Quân, một môi giới tại TP. Thủ Đức cho biết, mô hình "bất động sản sầu riêng” cũng đang hấp dẫn khách đầu tư cá nhân. Tiền đầu tư có xu hướng đổ về Bảo Lộc, Đà Lạt, Đăk Nông, Kon Tum, giá trị đầu tư khoảng 2 tỷ đồng/ha đất đã có cây.

“Trong vòng 3 - 5 năm, việc đất sẽ tăng giá lên vài trăm % không phải là điều không thể nhất là với vị trí thuận tiện giao thông, thổ nhưỡng, khí hậu địa hình tốt. Bên cạnh đó với cây trồng có giá trị cao thì việc đầu tư như vậy khá an toàn. Gần đây, đã có nhiều người rút tiền tiết kiệm từ ngân hàng và đầu tư”, anh Quân phân tích.

Cẩn trọng với rủi ro

Dẫu vậy, theo kinh nghiệm của chị Tâm, người đã từng mua đất nông nghiệp trồng sầu riêng, thì cần nhận diện những vấn đề rủi ro cho nhà đầu tư khi mua loại hình bất động sản mới mẻ này.

Diện tích trồng cây sầu riêng đang tăng nhanh trong thời gian gần đây

“Nếu khách hàng mua tự đầu tư, tự khai thác, thuê mướn người quản lý thì sẽ gặp các vấn đề sau: tốn kém chi phí trả lương người chăm hàng tháng, mất thời gian giám sát để đạt hiệu quả, chịu chi phí phân bón, thuốc trừ sâu với giá lên xuống thất thường, hàng nhái hàng giả nhiều nên sẽ phải kiểm soát. Cây sầu riêng cũng bị “stress” nếu bón phân, tưới nước, độ ẩm không đúng quy chuẩn. Cây hay bị sâu bệnh và ảnh hưởng đến năng suất bởi thời tiết thất thường. Chăm cây không tốt hoặc thời tiết không thuận lợi thì thương lái sẽ chê và thất thu, bởi vậy đầu tư dạng này không dễ ngon ăn”, chị Tâm chia sẻ.

Trước thực tế nhiều nhà đầu tư muốn mua để khai thác lợi nhuận và chờ sang tay khi giá đất tăng, một số chủ đất lại quảng cáo một hình thức khác, tưởng như an toàn hơn là góp vốn cùng mua đất và khai thác trồng cây.

Dễ dàng tìm được các quảng cáo về dạng đầu tư góp vốn kiểu này. Ví dụ, một chủ đất đến từ Đăk Nông lập ra công ty rồi tung ra mô hình mời hợp tác trồng sâu riêng tại quỹ đất diện tích 4.000m2. Mức vốn cố định 300 triệu đồng/nhà đầu tư và có thể thu lợi nhuận 30%/năm từ năm thứ 4 sau khi trồng. Thời hạn hợp tác là 20 năm.

Chủ đất còn xây dựng mô hình homestay tại diện tích đất trồng cây và khuyến mại nhà đầu tư mỗi năm sẽ được tận hưởng 12 ngày nghỉ dưỡng và 100kg sầu riêng sạch để sử dụng trị giá 7 triệu đồng.

Hoặc một chủ đất đến từ Đăk Lăk cũng quảng cáo chương trình đầu tư sản phẩm bất động sản nông nghiệp +1 “bỏ phố về rừng”, hình thức mua đất nông nghiệp rồi ký hợp đồng cho phía công ty của chủ đất vận hành, hưởng lợi nhuận "khủng" từ 15 - 30%/năm.

“Nếu thực sự lợi nhuận ngon như thế thì chủ đất đâu cần rao bán rầm rộ hoặc mời nhà đầu tư góp vốn”, anh Vũ Minh Hiển, một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm ở quận 1 chia sẻ.

Theo anh Hiển, vấn đề đầu tư góp vốn cùng làm cùng chia lợi nhuận theo quảng cáo thì nhà đầu tư cần xem phần vốn góp vào là được sở hữu cả đất cả cây trồng hay không. Nếu được thì lỗ phía trồng cây nhưng vẫn còn đất bán đi chia lại, không lỗ nặng được. Tuy nhiên, nếu hình thức góp vốn chỉ là góp vào cây trồng thì hoàn toàn không nên hoặc phải xem lại mức độ uy tín những lời cam kết của đơn vị nhận vận hành bao tiêu vườn cho nhà đầu tư.

Với hình thức mua đất nông nghiệp rồi thuê lại, chủ đất vận hành dự án trồng cây thì cần xem lại kỹ vấn đề quản lý minh bạch tiền đầu tư. Liệu nhà đầu tư có kiểm soát được 100% tiền của mình sẽ được đưa vào các chi phí đầu tư không? “Mô hình kết hợp bất động sản và cây trồng giá trị cao là 1 mô hình tốt. Tuy nhiên phân bổ vốn/rủi ro như thế nào cho phù hợp, vấn đề này nhà đầu tư có biết không, có kiểm soát được hay không”, anh Hiển băn khoăn.

Theo ông Nguyễn Minh Hùng, giám đốc một công ty xuất nhập khẩu nông sản tại TP. HCM, sầu riêng là loại trái cây rất phổ biến và được ưa chuộng tại Việt Nam. Thị trường tiêu thụ sầu riêng trong nước có xu hướng tăng nhanh.

Về xuất khẩu, Việt Nam là một trong những quốc gia sản xuất sầu riêng lớn nhất thế giới và đã xuất khẩu sầu riêng sang nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Úc, New Zealand và các nước châu Âu. Thị trường xuất khẩu sầu riêng đang có tiềm năng phát triển lớn, đặc biệt là với các thị trường mới như Trung Quốc, đang có nhu cầu cao mua sầu riêng từ Việt Nam.

Dẫu vậy, theo ông Hùng, nếu là người thuần nông lấy công làm lời thì lợi nhuận sẽ ổn định hơn, còn nhà đầu tư bỏ chi phí trả công cán, tiền chăm sóc, vật tư nông nghiệp rất tốn kém, thì khoản lợi nhuận không hẳn như kỳ vọng. Chưa kể hiện tại, diện tích trồng sầu riêng đang tăng nhanh và thị trường xuất siêu có biến động thất thường. Cây sầu riêng rất khó trồng và chăm sóc, phụ thuộc nhiều vào yếu tố thổ nhưỡng, điều kiện khí hậu, đặc biệt là thời tiết.

“Các loại hình mời chào đầu tư với lợi nhuận trên 30% có thể là một hình thức huy động vốn. Cần cẩn thận để tránh rủi ro và lưu ý có một số cá nhân đang bị kẹt tiền ở các dự án nào đó, cần “vẽ” ra những dự án mới để huy động vốn, sau đó sử dụng tiền vào mục đích khác”, chị Tâm cảnh báo.

Một số nhà đầu tư cá nhân cũng cho rằng năm 2023 - 2024, kinh tế thế giới và trong nước còn nhiều biến động và chưa thể phục hồi nhanh nên hy vọng đầu tư vào mô hình bất động sản nông nghiệp +1 để sớm bán được đất nhằm kiếm lợi nhuận rất khó khả thi. Với dòng tiền còn đang khó khăn như hiện nay, tính thanh khoản sản phẩm bất động sản thấp thì cần cận trọng để đầu tư bất động sản sầu riêng không trở thành “sầu chung”.