Bất động sản phía Nam vạ lây vì hạ tầng ì ạch

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông chậm triển khai đã làm ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Hàng loạt dự án giao thông “đứng hình”

Dù đã có sự đầu tư khá mạnh trong thời gian qua, nhưng sự phát triển của hạ tầng giao thông TP.HCM không theo kịp tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng dân số. Không những thế, trên địa bàn TP.HCM hiện còn hàng loạt dự án giao thông bị treo hoặc triển khai ì ạch, ảnh hưởng tới đời sống của người dân và cả thị trường bất động sản.

Dự án đầu tiên phải nhắc tới là dự án mở rộng, xây mới tuyến Quốc lộ 13, tuyến đường kết nối TP.HCM với các tỉnh Bình Phước, Bình Dương. Tới nay, đã 19 năm hình thành, cũng đã qua 3 đời chủ đầu tư, nhưng dự án này vẫn bất động.

Một dự án khác cũng nằm trên giấy cả chục năm nay là dự án xây mới cầu Cát Lái kết nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Dự án này trước đây có nhà đầu tư muốn tham gia đầu tư theo hình thức BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao), tuy nhiên, khi có Nghị quyết 437/NQ-UBTVQH14 ngày 21/10/2017 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, TP.HCM đã tạm dừng dự án theo hình thức BOT và chuyển sang hình thức xây dựng bằng vốn nhà nước, nhưng đến nay, dự án này vẫn chưa triển khai. Lúc đầu, TP.HCM là địa phương xin được triển khai, nhưng vào tháng 4/2019, tỉnh Đồng Nai đề xuất Bộ Giao thông - Vận tải và Chính phủ giao về cho tỉnh này đứng ra mời gọi các nhà đầu tư tham gia.

Theo đó, một phần kinh phí xây cầu Cát Lái sẽ trích từ nguồn vốn ngân sách của Đồng Nai và khai thác quỹ đất trên địa bàn tỉnh này, riêng phần đường dẫn trên địa bàn TP.HCM, thì TP.HCM chịu trách nhiệm đầu tư. Trong tháng 8 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý để Đồng Nai làm cầu Cát Lái. Thế nhưng, bao giờ cây cầu này mới chính thức được triển khai xây dựng vẫn là câu hỏi chưa có lời đáp.

Dự án hạ tầng trọng điểm nữa chậm triển khai là dự án xây dựng, mở rộng tuyến Quốc lộ 22 đoạn từ An Sương đi cửa khẩu Mộc Bài (Tây Ninh) dài 58 km, kết nối TP.HCM với Long An, Tây Ninh. Dự án này xuất hiện từ năm 2010 với hình thức triển khai là theo BOT kết hợp BT (xây dựng - chuyển giao). Sau đó, dự án đã thay đổi hình thức đầu tư, chuyển thành phát triển bằng vốn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, dự án đến nay vẫn chưa được triển khai và tuyến đường này hiện xuống cấp, luôn trong tình trạng kẹt xe nghiêm trọng. Lý do chưa thể xây dựng, theo UBND TP.HCM, là do thiếu vốn và vướng đền bù giải tỏa.

Một dự án hạ tầng nữa cũng “đứng hình” cả chục năm nay là dự án mở rộng Quốc lộ 50 nối TP.HCM với Long An và Tiền Giang. Theo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, dự án này đang thiếu vốn để xây dựng.

Tương tự, 2 dự án có tác động lớn nhất đến việc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận là đường Vành đai 3 và Vành đai 4 cũng đang tắc vì chưa có vốn thực hiện.

Theo kết quả rà soát của Bộ Giao thông - Vận tải công bố hôm 8/8/2019, đường Vành đai 3 hiện chỉ có 16,3 km đoạn Mỹ Phước - Tân Vạn trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã hoàn thành và được đưa vào khai thác với 6 làn xe. Các đoạn còn lại gồm Tân Vạn - Nhơn Trạch (34,2 km); Bình Chuẩn - Quốc lộ 22 (19,1 km); Quốc lộ 22 - Bến Lức (28,8 km) đều chưa bố trí được vốn xây dựng.

Với đường Vành đai 4, các dự án thành phần từ đoạn 1 (Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tới Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) đến đoạn 4 (Quốc lộ 22, Củ Chi, TP.HCM tới cao tốc TP.HCM - Trung Lương, Bến Lức, Long An) mới đang ở bước duyệt quy hoạch. Riêng đoạn 5 (Bến Lức - Hiệp Phước) đã được Bộ Giao thông - Vận tải cho phép lập dự án đầu tư từ năm 2009 và đã thông qua báo cáo giữa kỳ, tuy nhiên do chưa có nguồn vốn, nên cũng tạm dừng.

Bất động sản bị vạ lây

Việc các dự án giao thông trọng điểm chậm triển khai đã tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản.

Cụ thể, dọc tuyến Quốc lộ 13 hiện chỉ có Dự án Khu đô thị Vạn Phúc City đang phát triển. Dự án này được triển khai từ năm 2016 và tới nay đã xây dựng tới giai đoạn 3, còn hơn 100 ha vẫn chưa phát triển tiếp. Riêng thị trường bất động sản Bình Dương bị ảnh hưởng khá mạnh và đi chậm hơn nhiều các thị trường lân cận TP.HCM khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, vì Quốc lộ 13 là tuyến giao thông huyết mạch kết nối tỉnh Bình Dương, Bình Phước với TP.HCM.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phúc Đông Group, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án bất động sản tại Bình Dương cho biết, lý do thị trường bất động sản Bình Dương phát triển ì ạch trong những năm qua, nhất là khu vực trung tâm tỉnh Bình Dương là vì hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM kém. Trong khi đó, khu vực giáp với TP.HCM tại đường Phạm Văn Đồng, thị trường phát triển mạnh, nhiều dự án được triển khai và giá bán, cũng như thanh khoản tốt.

Còn tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), mỗi khi có thông tin xây cầu Cát Lái (năm 2007 và năm 2010), hàng loạt dự án bất động sản lại mọc lên để đón đầu hạ tầng, nhưng cầu không xây, nên đến nay, các dự án này vẫn để hoang vắng, hàng chục dự án bất động sản không người ở.

Ở các quận, huyện ngoại thành của TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, quận 12, dù là khu vực có quỹ đất lớn với nhiều dự án bất động sản đã được TP.HCM quy hoạch từ lâu, như Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi rộng hàng trăm héc-ta, nhưng thị trường ở đây vẫn trầm lắng, các dự án bất động sản 10 năm nay chưa triển khai được, mà lý do chủ yếu cũng vì hạ tầng kém phát triển.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hung Thịnh Corp cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang bó hẹp ở những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển như quận 9, quận 2, quận 7…, nhưng các khu vực này đã cạn kiệt quỹ đất. Trong khi đó, các khu vực như Bình Chánh, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi… có quỹ đất rất lớn, các doanh nghiệp địa ốc cũng nắm trong tay quỹ đất tại đây, nhưng vẫn không thể triển khai dự án bất động sản, vì giao thông kết nối vào trung tâm TP.HCM chưa được đầu tư xây dựng. Nếu phát triển dự án bán sẽ rất khó bán hàng, nên các doanh nghiệp buộc phải “ôm đất” nằm chờ.

Để giải quyết vướng mắc, thu hút nhà đầu tư vào thực hiện các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang bị ách tắc hiện nay, lãnh đạo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cho biết, Thành phố sẽ tính toán tách phần bồi thường giải phóng mặt bằng ra để thực hiện theo hình thức đầu tư công, còn phần xây lắp sẽ do nhà đầu tư thực hiện.

Ngoài ra, Thành phố sẽ thành lập một quỹ với kinh phí ban đầu khoảng 1.000 tỷ đồng để lập báo cáo nghiên cứu khả thi các dự án, thay vì để nhà đầu tư trực tiếp đề xuất.

Nếu làm theo phương án này, nhà đầu tư chỉ phụ trách phần xây dựng, nên chi phí sẽ giảm xuống, trường hợp nếu có thu phí nếu triển khai theo hình thức BOT, thì thời gian cũng không kéo dài.

Trong khi đó, một số tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An đang kiến nghị Chính phủ giao một số dự án đi qua địa bàn cho địa phương để họ trực tiếp mời gọi đầu tư.