Bất động sản phía Nam nóng cuộc đua săn dự án “đắp chiếu“

Hàng loạt dự án đã hoàn thành pháp lý nhưng nằm “đắp chiếu” đang lọt vào tầm ngắm của nhiều doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực tài chính.

Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân thông báo chào bán hàng loạt khu đất tại nhiều tỉnh, thành phố để lấy tiền tái khởi động các dự án nhà ở xã hội đang triển khai dở dang.

Theo một lãnh đạo Hoàng Quân, đây là các dự án có quy mô diện tích đất nhỏ, đã hoàn thành pháp lý từ lâu, nhưng do nhu cầu phát triển của Công ty, nên nhiều năm nay, các dự án này đành “đắp chiếu”.

Do các dự án đã đầy đủ pháp lý, chỉ cần làm thủ tục chuyển nhượng là bên mua có thể bắt tay vào triển khai ngay dự án, nên khi Hoàng Quân chào bán hơn 10 dự án từ đầu năm 2019 đến nay, tất cả đã được các đối tác mua. Trong đó, một dự án tại Bình Thuận của Hoàng Quân đã được Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Khang mua lại.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding cho biết, Công ty vừa hoàn thành thương vụ mua một dự án bất động sản tại TP. Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước.

Ông Hậu cho biết, sau khi nghe thông tin chủ đầu tư dự án chào bán dự án này, ông đã phải nhiều lần lên Bình Phước để đàm phán mua lại. Lý do vì dự án này đã hoàn thành pháp lý, sau khi mua lại, Công ty chỉ cần bắt tay vào thực hiện hạ tầng là có thể mở bán.

“Chủ đầu tư dự án không đủ năng lực thực hiện phát triển dự án nên buộc phải bán dự án để thu hồi vốn”, ông Hậu nói và cho biết, việc phải mua dự án ở thị trường mới như Bình Phước là do thị trường chính là TP.HCM không còn nhiều dự án đã xong pháp lý chào bán để mua.

Trong khi đó, nếu mua đất sạch rồi làm thủ tục pháp lý triển khai dự án, thì hiện nay không còn là giải pháp tối ưu doanh nghiệp lựa chọn tại thị trường TP.HCM. Bởi việc xin thủ tục phát triển dự án mới tại đây hiện rất khó. Bỏ lượng vốn lớn ra mua đất rồi để đó chờ đợi thủ tục sẽ bị chôn vốn, thiệt hại nặng.

“Chúng tôi đang bị chôn vốn tại 3 dự án khi lỡ mua đất sạch, nhưng đã hơn 2 năm nay chưa xin được pháp lý triển khai dự án mới. Chính vì vậy, buộc chúng tôi phải đi săn dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh để mua”, ông Hậu nói.

Cũng theo ông Hậu, thời gian qua, ông đã dành rất nhiều thời gian đi tìm dự án “đắp chiếu” ở các tỉnh như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương… để mua lại, nhưng vẫn chưa thể mua được, vì cũng có nhiều doanh nghiệp khác nhắm tới các dự án này và trả giá cao hơn để có được dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, dù đã 3 tháng đi qua, nhưng ông vẫn tiếc “hùi hụi” vì không thể mua được một dự án tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Ông Phúc kể, khi chủ đầu tư cũ chào bán dự án rộng hơn 7.000 m2 với đầy đủ pháp lý, thiết kế 2 block chung cư cao 35 tầng, Phú Đông đã tiếp cận đàm phán để mua lại. Thế nhưng, khi 2 bên đang thương thảo mức giá, thì một doanh nghiệp địa ốc khác đã nhanh chân chốt luôn giá 350 tỷ đồng và đã sở hữu được dự án này. Sau khi mua được dự án “đắp chiếu” trên, chỉ 2 tháng sau, doanh nghiệp kia đã bắt tay vào phát triển và chuẩn bị mở bán trong tháng 6 này.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Corp vừa mở bán dự án bất động sản tại TP. Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long. Dự án có diện tích hơn 19 ha, với phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự. Đây là dự án Hưng Thịnh Corp mua lại của Công ty Thương mại xây dựng Minh Linh đầu năm 2019. Do dự án đã hoàn thiện pháp lý, nên sau khi mua lại, Hưng Thịnh Corp chỉ việc triển khai hạ tầng và mở bán.

Đây không phải là dự án “đắp chiếu” đầu tiên mà Hưng Thịnh Corp mua lại, mà chiến lược săn dự án “đắp chiếu” đã được công ty này thực hiện từ năm 2017. Có thể kể đến dự án tại quận 7, TP.HCM với gần 4.000 căn hộ chung cư được mở bán năm 2018. Dự án được này đã được chủ đầu tư cũ thực hiện xong pháp lý, nhưng không đủ tài chính phát triển, nên bán lại cho Hưng Thịnh Corp.

Ngoài ra, Dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đang mở bán cũng có nguồn gốc là dự án đã hoàn thành pháp lý "đắp chiếu" được Hưng Thịnh mua lại.

Hay Công ty DKR cũng vừa mua lại Dự án Khu đô thị Nhơn Hội, Bình Định của Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt. Dự án này cũng đã có đầy đủ pháp lý.

Dĩ nhiên, các doanh nghiệp lớn như Đất Xanh, DRH, Novaland… không nằm ngoài cuộc đua khi đã bật “ăng ten” nhận thông tin chào bán dự án “đắp chiếu” từ các đơn vị, nhà môi giới với mức hoa hồng chi trả cho những “ăng ten” lên tới 1% giá trị dự án nếu mua thành công.

Không phải miếng bánh nào cũng “thơm”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc doanh nghiệp mở rộng ra các tỉnh săn dự án đắp chiếu là cơ hội để thị trường giảm lượng hàng tồn kho, bởi hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn lượng hàng tồn kho không nhỏ.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, so với năm 2013, lượng hàng tồn kho đã giảm mạnh, hiện chỉ còn hơn 20.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tốc độ giải quyết hàng tồn kho đang có dấu hiệu chậm lại. Theo Bộ Xây dựng, so với giai đoạn 2013 - 2016, tốc độ giải quyết hàng tồn kho giai đoạn 2017 - 2018 chỉ bằng một nửa với rất nhiều dự án vì nhiều lý do nên không thể thanh lý, chuyển nhượng được sang cho các đối tác mới để tiếp tục triển khai.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, không phải dự án “đắp chiếu” nào doanh nghiệp cũng hào hứng mua. Có những dự án được chào bán giá rẻ nhưng doanh nghiệp vẫn không muốn mua.

Đơn cử, một dự án chung cư lên tới 1.200 căn hộ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM, đã thử tải móng và giá bán chỉ 360 tỷ đồng, chủ đầu tư đã chào bán cả năm nay và có hàng chục doanh nghiệp địa ốc tới tìm hiểu, nhưng không mua, bởi dự án này dính tới việc bị thanh tra đất công. Ngoài ra, nếu mua, chủ đầu tư mới phải thay đổi công năng, thiết kế, mà thời gian xử lý vấn đề này ít nhất phải mất gần 2 năm và cũng khá khó khăn, nên các doanh nghiệp lắc đầu.

Từ câu chuyện này có thể thấy, dù thị trường khan hiếm dự án, nhu cầu mua dự án “đắp chiếu” cao, nhưng các doanh nghiệp vẫn rất thận trọng trong các cuộc “đi săn”.

Ngoài ra, một điểm khó nữa của việc mua bán, chuyển nhượng dự án là thủ tục chuyển nhượng còn nhiều bất cập, vướng mắc.

“Hiệp hội nhận thấy chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đang là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản cần được xem xét, giải quyết. Ách tắc trong công tác chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nguyên nhân là do quy định điều kiện chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án. Nếu được giải quyết vấn đề này, doanh nghiệp sẽ không phải kén cá chọn canh để mua dự án ‘đắp chiếu’ như hiện nay”, ông Châu nói.