Bất động sản nóng sốt hay nguội lạnh vẫn hút nhà đầu tư

Nhìn lại chặng đường phát triển gần 30 năm qua có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã không ít lần lên cơn sốt rồi lại đóng băng. Song thực tế cho thấy cho dù có nóng sốt hay nguội lạnh, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư.

Nhìn lại chặng đường phát triển gần 30 năm qua có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã không ít lần lên cơn sốt rồi lại đóng băng. Song thực tế cho thấy cho dù có nóng sốt hay nguội lạnh, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư.

Bốn đợt sốt đất

Chu kỳ bất động sản là những biến động về giá và thanh khoản có tính lặp đi lặp lại. Mỗi chu kỳ có thể bao gồm nhiều giai đoạn như: Tăng trưởng – Bùng nổ – Suy thoái – Đóng băng – Phục hồi.

Kết quả nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam trong vòng 28 năm qua (từ năm 1993 đến năm 2021) của Công ty Propzy cho thấy thị trường đã chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi chu kỳ 7-8 năm.

Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Sau những cơn sốt đất là những đợt đóng băng

Thị trường bước vào đợt sốt đất lần thứ hai vào năm 2002-2003, thời điểm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào. Một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện vùng ven được mở rộng đã kích hoạt cơn sốt đất, dẫn đến cảnh người người đi buôn đất, nhà nhà đi mua đất.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008. Nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Cơn sốt đất lần thứ tư xuất hiện vào khoảng cuối năm 2020 và đầu năm 2021. Năm 2021 được đánh giá là một giai đoạn chu kỳ đặc biệt của thị trường bất động sản, bởi xuất hiện nhiều yếu tố tác động rất khác với các chu kỳ cũ. Điển hình là tác động của đại dịch Covid-19 chưa từng có trong tiền lệ. Quý 1-2021 xuất hiện tình trạng sốt đất ở một số nơi khiến nhiều người e ngại “vỡ bong bóng bất động sản”.

Ngay sau thông tin Hòa Lạc đang được Hà Nội nghiên cứu lên thành phố trong lòng thành phố phía tây thủ đô, các doanh nghiệp nhỏ, sàn môi giới ra sức đẩy hàng vợt khách, tạo nên sự sôi động cho khu vực này. Nhìn lại 10 năm vừa qua, Hòa Lạc liên tục nóng sốt sau mỗi giai đoạn có thông tin quy hoạch mới.

Cụ thể, vào thời điểm 2008-2009, vùng đất này chỉ mới bắt đầu có thông tin trở thành đô thị vệ tinh với cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vẫn chỉ là vùng quê hoang sơ, thế nhưng giá nhà đất ở Hòa Lạc đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hiệu ứng tâm lý đám đông, người người lao vào cơn sốt đất.

Giá nhà đất Hòa Lạc khi đó tăng rất mạnh, gấp nhiều lần so với mặt bằng ban đầu. Từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp bỗng tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao điểm nhất có khu lên tới 30 triệu đồng/m2. Những mảnh đất trong làng xóm khi đó có giá ban đầu chỉ chừng 500-600 nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên 5-6 triệu đồng mỗi m2.

Một địa phương khác có thể kể đến là Hải Dương, nơi giá đất tăng vù vù kể từ trước thời điểm dịch. Xét trên mặt bằng chung, giá đất tăng ước tính từ 50-70% giai đoạn 2018-2021. Một số lô đất nằm ở trục đường chính hay dự án lớn có mức giá dao động từ 25-40 triệu đồng/m2. Tại xã Nam Trung, huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, một số lô đất có vị trí đẹp cạnh trường mầm non, cấp 1, cấp 2, bưu điện, trạm xá, cây xăng, công ty may, sân vận động, nằm trên trục đường giao thông huyết mạch của xã… được rao bán với giá cao nhất lên tới hơn 50 triệu đồng/m2.

Sức nóng của bất động sản Hải Dương còn kéo theo sự biến động mạnh của những lô đất đấu giá. Hiện tại, dịch bệnh ảnh hưởng khiến giá đất tại Hải Dương chững lai. Dù có sự giảm nhẹ nhưng giá đất Hải Dương vẫn đang ở mức cao.

Đến quý 3-2021, thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung đã rơi vào giai đoạn đóng băng, đặc biệt từ tháng 6/2021 đến tháng 10/2021 bởi tác động Covid-19 với các lệnh giãn cách xã hội, hạn chế người dân đi lại, giao dịch.

Nguyên nhân từ đâu?

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, trong hai cơn sốt đất 1990-1992 và 2000-2002, mỗi lần sốt làm cho giá nhà ở tăng lên tới 10 lần tại các đô thị lớn. Mỗi cơn sốt bị một Luật Đất đai chặn lại (Luật Đất đai 1993 và 2003).

Luật sư Hà cho rằng về bản chất, hai cơn sốt đất này không do thị trường tạo ra, mà là biểu hiện của quá trình tăng giá đất khi nền kinh tế nước ta chuyển từ bao cấp sang thị trường. Giá đất ở Hà Nội và TPHCM cũng phải tương đương như ở Bangkok, Jakarta hay Manila. Đây là biểu hiện quy tắc bình thông nhau trong hội nhập kinh tế.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Cơn sốt đất thứ ba 2006-2008 lại mang tính do tác động của thị trường, bong bóng bất động sản tích tụ và không bị “nổ” mà chỉ bị “xì hơi”. Trong giai đoạn này, bong bóng trong thị trường chứng khoán tích tụ khoảng hai năm rồi bị “nổ” vào năm 2005, các nhà đầu tư chuyển từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Mọi nguồn vốn như vốn doanh nghiệp, vốn tiết kiệm của dân, vốn tín dụng đều bị hút vào đầu tư, kinh doanh bất động sản. Mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thành lập một doanh nghiệp bất động sản. Vốn đầu tư sản xuất kinh doanh chuyển phần lớn sang đầu tư bất động sản. Sốt đất xảy ra trên toàn thị trường làm giá đất tăng lên khoảng ba lần, lúc đầu là đất ở, sau đó lan ra các loại đất khác, kể cả đất nông nghiệp.

Nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát cao vào năm 2009 và lạm phát trở lại vào 2010. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã cắt hoàn toàn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, làm bong bóng bất động sản bị “xì hơi” dần.

Nhìn lại các chu kỳ trên, luật sư Hà cho rằng sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây ra tình trạng sốt đất. Khi Quốc hội đang xem xét Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc thì đất đai tại cả ba nơi này đều sốt, tức là giá tăng cao dần theo thời gian gắn với đám đông đi mua đất tại đây với hy vọng giá đất còn tăng cao nữa.

Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng sốt cao, hàng đoàn người lên đó mua đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thạo kinh doanh bất động sản muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra, đồng thời bị giới “cò đất” đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.

“Tất cả những cơn sốt đất này đều mang tính thời điểm và cục bộ, xảy ra như một quy luật bình thường của thị trường. Chúng ta lưu ý rằng kinh tế thị trường có bốn quy luật gồm giá trị, cạnh tranh, cung cầu và lợi nhuận, trong đó quy luật lợi nhuận chính là nguyên nhân của sốt đất”, luật sư Hà nhận định.

Tuy nhiên, ông Hà cũng lưu ý khi sốt đất xảy ra trên toàn thị trường trong một thời gian dài, hiệu ứng đám đông xuất hiện, hầu hết dòng vốn đầu tư bị hút vào đầu tư kinh doanh bất động sản là điều đáng lo ngại. Lúc đó, các ngân hàng thương mại bị hút theo cơn sốt đất, cho vay dưới chuẩn gắn với rủi ro nợ xấu, mất thanh khoản làm thị trường tiền tệ lao đao, nền kinh tế có thể rơi vào khủng hoảng tài chính.

Propzy cho rằng, các cơn sốt đất đều chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng) và chính sách pháp luật của Nhà nước.

Theo Propzy, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện, từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ bất động sản.

Điển hình như năm 1995 thị trường bất động sản đóng băng khi GDP tăng trưởng 9,5%, cao hơn đáng kể so với mức 6,79% và 6,19% của giai đoạn sốt đất năm 2000-2001. Trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.

Sốt đất sẽ lặp lại?

Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, VN-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.

Năm 2007 khi sốt đất lần ba, VN-Index lập đỉnh 1.170 điểm và VN-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn, VN-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý 3-2021, khi VN-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới, theo Propzy.

Nhận định về chu kỳ thị trường bất động sản, luật sư Hà cho rằng trong ngắn hạn thị trường nhà đất khó có thể xảy ra cơn sốt như trước đó. Nguyên nhân là do các cơ quan quản lý nhà nước đang kiểm soát khá tốt, các nhà đầu tư cũng chưa tham gia ngay mà còn chờ thị trường tự điều chỉnh xuống ngưỡng hợp lý.

“Rất khó để đưa ra các nhận định cụ thể thị trường đi xuống, giữ nguyên hay tăng mạnh sau đại dịch. Tuy nhiên, hầu hết các đơn vị nghiên cứu đưa ra dự đoán đều có chung một nhận định rằng tương lai của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào kết quả kiểm soát dịch bệnh trong thời gian tới. Sẽ có làn sóng nhỏ sau dịch vì lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền của người dân còn lớn, chưa biết đầu tư vào đâu”, luật sư Hà nhận định.

Nhu cầu vẫn cao

Một điều dễ nhận thấy đó là dù trải qua giai đoạn “sốt đất” hay “đóng băng”, thị trường bất động sản vẫn là có lực hút với nhiều nhà đầu tư.

Trong đợt sốt đất đầu năm 2021, cùng với đó là dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4, nhưng lượng giao dịch thành công trên cả nước vẫn đạt mức tăng trưởng. Cụ thể, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tổng bình quân lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý 2-2021 đạt 29.949 giao dịch, tăng 18% so với quý trước và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, đạt khoảng 20%, TP. HCM có 3.002 giao dịch thành công, đạt khoảng 87% so với quý trước.

Đánh giá về điều này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng cơn sốt vừa qua, sáu tháng đầu năm 2021, kinh doanh bất động sản vẫn là lĩnh vực có mức đăng ký thành lập mới tăng mạnh với 44,8%, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 831 doanh nghiệp, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2020.

Đáng lưu ý, trong cuối năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) với mức giá lên tới gần 2,5 tỉ đồng/m2. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đang nghe ngóng thông tin, điều chỉnh giá bán sao cho phù hợp với tình hình mới.

Trong lịch sử, các cơn sốt đất đều diễn ra nhanh và kết thúc cũng nhanh. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng vụ đấu giá đất Thủ Thiêm có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản vì quá trình đấu giá đất tại bán đảo này dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới. Việc giá đất Thủ Thiêm trúng đấu giá cao sẽ làm cho mặt bằng giá bất động sản tăng và thị trường cần có thời gian điều chỉnh.