Bất động sản nhà ở - Tìm kiếm cơ hội mới

Lượng giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước.

1. DIỄN BIẾN NGÀNH:

- Nguồn cung sản phẩm mới rất hạn chế, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM.

- Số lượng dự án cấp phép mới thấp kỷ lục.

- Lượng tìm kiếm mua BĐS giảm mạnh từ đỉnh, mặc dù đà giảm đã có phần chững lại từ giữa năm 2023.

- Phần lớn người mua nhà trong trạng thái chờ đợi:

+ Sản phẩm giảm giá thêm

+ Các cơ hội mua nhà cắt lỗ sâu từ người mua trước đó.

+ Các quy hoạch và làn sóng đầu tư mới trong khu vực.

Lượng giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước.

Chịu ảnh hưởng rõ nét từ tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân

Một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành.

=> Nhìn chung, cả năm 2023 hoạt động giao dịch vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

2. SỰ HỖ TRỢ , TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG:

Nhà nước đang hỗ trợ mạnh mẽ phân khúc NOXH:

Nghị định 10/2023/NĐ-CP

Hoàn thành 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về NOXH.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Huy động từ nguồn vốn 4 NHTM Nhà nước.

Lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại, thời hạn giải ngân đến hết 2030. Quyết định 486/QĐ-TTg

Quy định lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội đối với khoản vay mua, thuê NOXH là 4,8%/ năm.

=> Việc ban hành các văn bản pháp lý được tiến hành nhanh hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng 2010-2011. Tạo khung pháp lý cho việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tác động tích cực đến tâm lý thị trường

+ Yếu tố nhân khẩu học vẫn đang hỗ trợ tốt cho nhu cầu nhà ở:

Cơ cấu dân số trẻ với mặt bằng thu nhập gia tăng qua các năm.

Thế hệ sinh quanh năm 1990 (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu dân số) hiện có áp lực lớn trong việc mua nhà mới để ổn định chỗ ở sau khi kết hôn.

Quá trình di cư ồ ạt và nguồn cung nhà ở thấp tại thành phố lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở.

+ Động lực thúc đẩy từ hạ tầng:

- Mức độ phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị tại Việt Nam vẫn rất thấp so với quy mô

- Dân số và nền kinh tế, do đó còn nhiều dư địa để cải thiện.

- Từ năm 2023, việc giải ngân đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ với nhiều dự án lớn khởi công.

- Nhiều địa phương được cải thiện tích cực về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích đô thị

- Chu kì đầu tư công giúp BĐS ấm dần lên trong năm 2024

Việc giải ngân đầu tư hạ tầng công dự báo tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2024

- Khi các dự án hạ tầng trọng điểm (sân bay Long Thành, các dự án thành phần Cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2) đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công.

- Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 là 2,9 triệu tỷ đồng – cao hơn nhiều so với các chu kì đầu tư trước đó. Điều này đến từ các yếu tố:

- Từ năm 2016, Việt Nam bước vào vùng trũng đầu tư hạ tầng với khối lượng giải ngân đầu tư hàng năm rất thấp sau khi chiến dịch chống tham nhũng và xử lý sai phạm tại các dự án được thực hiện quyết liệt.

- Hệ thống cao tốc kết nối (được đầu tư chủ yếu trước năm 2015) hiện không còn đáp ứng nhu cầu giao thông của nền kinh tế, đặc biệt khi nhiều địa phương mới nổi trở thành điểm đến FDI và sản xuất công nghiệp trong khi chưa sở hữu hệ thống giao thông đáng kể.

- Đối với một số địa phương ven Hà Nội và TP.HCM, các đường vành đai và hệ thống giao thông kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập vùng đô thị, phát triển các khu đô thị phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân tại Hà Nội & TP.HCM.

=> Thúc đẩy tích cực đến tâm lý thị trường và động lực tăng trưởng kinh tế tại các địa phương có dự án lớn

3. KẾT LUẬN:

Thị trường đã về cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và có những tín hiệu hồi phục ban đầu. Tuy vậy, nguồn cung mới dự báo vẫn tương đối hạn chế trong năm 2024 khi:

Cần thêm các nỗ lực, giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp

Nhiều doanh nghiệp tập trung vào việc tái cấu trúc, thanh toán các nghĩa vụ nợ và không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án mới.

Thanh khoản thị trường được cải thiện so với cùng kì. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác dòng tiền hoặc tiềm năng tăng giá tốt về cơ bản đạt điểm cân bằng và có thể bắt đầu hồi phục tích cực trong năm 2024.

* CHỌN LỌC DOANH NGHIỆP NHƯ THẾ NÀO TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở:

Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn.

Sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý. Có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.

Sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.

=> Một số doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kì mới