Bất động sản nhà ở: Đón triển vọng gì trong 2024?

Tiềm năng dài hạn của thị trường bất động sản nhà ở vẫn dồi dào nhờ các yếu tố:

Yếu tố nhân khẩu học

Thị hiếu ưa chuộng BĐS do: (1) Quan niệm an cư lạc nghiệp, (2) Đối với phần lớn người dân, BĐS là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn do lịch sử tăng giá tốt và các kênh đầu tư mới (như trái phiếu, quỹ đầu tư) chưa tạo dựng được niềm tin.

Động lực thúc đẩy từ hạ tầng

CHU KÌ ĐẦU TƯ CÔNG KỲ VỌNG THÚC ĐẨY TÍCH CỰC THỊ TRƯỜNG BĐS

Việc giải ngân đầu tư hạ tầng công dự báo tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2024, đặc biệt khi các dự án hạ tầng trọng điểm (sân bay Long Thành, các dự án thành phần Cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2) đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công.

Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 là 2,9 triệu tỷ đồng – cao hơn nhiều so với các chu kì đầu tư trước đó. Điều này đến từ các yếu tố:

Từ năm 2016, Việt Nam bước vào vùng trũng đầu tư hạ tầng với khối lượng giải ngân đầu tư hàng năm rất thấp sau khi chiến dịch chống tham nhũng và xử lý sai phạm tại các dự án được thực hiện quyết liệt.

Hệ thống cao tốc kết nối (được đầu tư chủ yếu trước năm 2015) hiện không còn đáp ứng nhu cầu giao thông của nền kinh tế, đặc biệt khi nhiều địa phương mới nổi trở thành điểm đến FDI và sản xuất công nghiệp trong khi chưa sở hữu hệ thống giao thông đáng kể.

Gia tăng khả năng kết nối và năng lực thu hút FDI, phát triển các trung tâm sản xuất tại các tỉnh thành mới nổi.

Đối với một số địa phương ven Hà Nội và TP.HCM, các đường vành đai và hệ thống giao thông kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập vùng đô thị, phát triển các KĐT phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân tại Hà Nội & TP.HCM

CHỜ ĐỢI TÁC ĐỘNG TỪ CÁC BỘ LUẬT MỚI

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản Sửa đổi đã chính thức được Quốc hội thông qua tại cuối tháng 11.2023 (có hiệu lực từ đầu năm 2025). Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai hiện đang trong các bước chính sửa cuối cùng và kỳ vọng sẽ được thông qua vào đầu năm 2024.

Việc chỉnh sửa và ban hành 3 bộ Luật lớn về BĐS cùng lúc là việc chưa có tiền lệ, giúp tránh được tình trạng không thống nhất về cùng một quy định giữa các bộ Luật (đã từng xảy ra trong giai đoạn điều chỉnh bộ Luật 2013 – 2014)

Việc thông qua các bộ Luật kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường, xét đến:

Các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới.

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

NGUỒN CUNG MỚI CẢI THIỆN, NHƯNG VẪN Ở MỨC THẤP TRONG NĂM 2024

Nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 dự báo chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo tại những dự án hiện hữu:

Các doanh nghiệp ưu tiên tiêu thụ nguồn hàng hiện có để thu về dòng tiền, giải quyết nhu cầu tài chính trước mắt.

Việc triển khai dự án mới trong giai đoạn thị trường trầm lắng có thể mang đến rủi ro tài chính đáng kể cho doanh nghiệp do: (1) Yêu cầu vốn đầu tư lớn, (2) Thời gian bán hàng chậm sẽ ảnh hưởng lớn tới phương án tài chính và dòng tiền trả nợ của dự án.

Mặc dù dự báo cải thiện so với năm 2023, nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 sẽ vẫn ở mức hạn chế.