Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô đang...

Mấy năm gần đây, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ven đô tại Hà Nội hút khách hơn bao giờ hết, bằng chứng là giá đất ven rừng, đất nông nghiệp tại Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội), Hoà Bình được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Tuy nhiên, đây cũng là bài toán nan giải cho nhà đầu tư, bởi nếu công tác vận hành quản lý không tốt sẽ dẫn đến cảnh “sớm nở tối tàn”.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven đô bắt đầu phát triển cách đây khoảng 5-6 năm nhưng thực sự nở rộ khoảng 3 năm trở lại đây. Gần đây, dù đại dịch Covid-19 lần thứ 4 ảnh hưởng đến tất cả các ngành nghề, lĩnh vực, nhưng BĐS nghỉ dưỡng ven đô vẫn có một lượng khách tương đối “trung thành”.

Nở rộ nghỉ dưỡng ven đô

Theo tìm hiểu, một căn tại resort Avana ở Mai Châu, Hòa Bình, giá cuối tuần 12 triệu đồng/đêm; Serena Hòa Bình 2,4 triệu đồng/đêm; Mai Châu Hideaway giá 2,5 triệu đồng/đêm…

Chính vì vậy, các dự án đang xây dựng tại các khu vực này ăn theo cũng “hét” giá khá cao. Một số dự án nghỉ dưỡng ở huyện Lương Sơn rao bán từ 5 tỷ đồng trở lên cho lô đất 100m2, mặc dù dự án mới đang san lấp mặt bằng. Có dự án đã xây dựng xong, hoàn thiện hạ tầng rao bán từ 10 tỷ đồng/căn khoảng 110m2.

Không chỉ có các dự án của chủ đầu tư xây dựng, BĐS nghỉ dưỡng tự phát cũng mọc lên như nấm, kể cả đất rừng cũng được rao bán. Theo một số môi giới ở Hoà Bình và Ba Vì, đất của người dân rao bán làm homestay khoảng 1 triệu đồng/m2. Xa hơn như huyện Cao Phong (Hòa Bình), Mộc Châu (Sơn La) nhiều chỗ bán cả quả đồi tầm 700-800 triệu đồng, trong đó có 200 m2 thổ cư.

Mới đây, môi giới ở huyện Lương Sơn cũng rao bán 2.692m2 (trong đó có 400m2 đất ở) còn lại đất vườn đất bám mặt đường liên xã tại xã Cư Yên, Lương Sơn. Mảnh đất được quảng cáo gần các khu nghỉ dưỡng, có thể làm homestay cho thuê, toàn bộ vườn đã có cây ăn trái có thể cải tạo lại được.

Một số nhà đầu tư cho rằng, việc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ven đô theo hình thức homestay tự đi mua đất, đầu tư xây dựng sẽ hiệu quả hơn mua ở dự án. Bởi chỉ phải bỏ ra vài tỷ đồng là mua được một căn nhà nghỉ dưỡng ngoại ô với đầy đủ tiện nghi, giá thuê phòng từ 1,5–2,5 triệu đồng/đêm.

Khó duy trì

Theo một số chuyên gia BĐS, việc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ven đô trong thời điểm dịch bệnh chưa được kiểm soát có 2 vấn đề được đặt ra: Xu thế hiện nay là đi du lịch gần, không phải đi phương tiện công cộng, tiếp xúc với ít người. Nhưng ngược lại, khi dịch bệnh được kiểm soát, khách du lịch sẽ có nhiều lựa chọn, việc vắng khách có thể xảy ra như trước đại dịch, nhiều khu nghỉ dưỡng rơi vào cảnh đìu hiu.

Hơn nữa, hiện đầu tư giá một căn biệt thự nghỉ dưỡng đã hoàn thiện không hề nhỏ, tầm 7 tỷ đồng trở lên, lợi nhuận được chủ đầu tư cam kết 20%/năm, nhưng bài học về condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang đang hiện hữu.

Liên quan đến đầu tư BĐS nghỉ dưỡng theo hình thức homestay tự phát, chị Nguyễn Trường An (Ba Đình, Hà Nội) cho hay: "Để mua một quả đồi, xây dựng khu nghỉ dưỡng không hề khó. Tuy nhiên, với giá cho thuê được 2-12 triệu đồng/đêm thì chi phí vận hành không hề nhỏ. Homestay phải luôn sạch "như li như lau", không ẩm mốc. Quang cảnh xung quanh cũng phải liên tục dọn cỏ, chăm cây, trồng hoa mùa nào thức ấy, xen kẽ các tầng. Bể bơi cũng phải dọn, bảo trì, bảo dưỡng, thay nước thường xuyên".

Chị Nguyễn Thu Hương (Hoàng Mai, Hà Nội) đồng quan điểm khi cho rằng, để vận hành và duy trì lúc nào cũng sạch sẽ tươm tất theo chuẩn resort 4-5 sao là cả vấn đề, bởi làm cảnh quan rất tốn kém. Hơn nữa, xây dựng homestay cũng nên lựa chọn khu vực sao thu hút được nhiều khách.

"Căn homestay của gia đình tôi xây dựng được 3 năm nay, chỉ ngày cuối tuần mới đông khách nhưng tôi thực sự mệt mỏi khi phải vận hành, nhiều lúc muốn bán đi để đỡ vất vả", chị Hương nói.

Chung cảnh ngộ, một số nhà đầu tư ở Hà Nội bắt đầu không mặn mà với BĐS nghỉ dưỡng ven đô và loại hình homestay, vì chi phí vận hành quá lớn. Hằng năm, gia đình cũng chỉ lên nghỉ dưỡng 1 lần. Hơn nữa, khách hàng chỉ nghỉ cuối tuần ở các khu nghỉ dưỡng này 1 đêm, nhìn tưởng doanh thu đạt hiệu quả nhưng chưa thấy khoản lãi nào.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô nhìn nhận, những người đầu tư homestay (hay second home) thường có hai lỗi lớn khiến dễ mất tiền. Một là dễ bị cảm xúc đánh lừa, họ thường vì một yếu tố nhỏ tác động mà bỏ qua tổng thể. Hai là khách hàng bị cảm giác hợp lý đánh lừa, vì "second home" là dành cho người giàu về thời gian và tiền bạc. Nếu nghĩ rằng mua xong dùng mà vẫn tăng giá để bán dễ dàng thì là sai lầm lớn nhất. Second home muốn bán lại không phải dễ, cần tìm người cùng gu mới bán được, thanh khoản cũng kém.

"Giá trị đầu tư cho cảm xúc không được định giá, khiến các giá trị đã đầu tư vào second home khi bán đi dễ bị gạt đi. Trong khi việc các dự án nghỉ dưỡng đang quá lạm dụng việc xây dựng như san núi, vạt cỏ, chặt cây làm mất đi cảnh quan môi trường của khu vực”, ông Trung nói.