Bất động sản nghỉ dưỡng: Thoái trào cơn lốc đầu tư?

Sau thời gian phát triển nóng, bất động sản nghỉ dưỡng đang đối mặt với thách thức khi “bội thực” nguồn cung biệt thự, villa, căn hộ khách sạn (condotel)… Nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không còn là “bánh ngọt” cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Thoái trào

Cách đây vài năm, việc các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng với khách hàng lên tới 12- 15% khiến thị trường này sôi động. Hết thời gian cam kết, có chủ đầu tư còn đưa ra công thức chia lợi nhuận dành tới 85-90% cho khách hàng. Thậm chí, có chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết mua lại bất động sản với giá không thấp hơn giá đầu tư ban đầu. Thời điểm đó nhiều chuyên gia cảnh báo mức cam kết trên là không tưởng nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lao vào và nhận “trái đắng” khi dự án không được như cam kết.

Sau nhiều bài học “đắt giá” về cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhìn những con số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường mới thấy sự sụt giảm nghiêm trọng về thanh khoản, đặc biệt là với phân khúc căn hộ khách sạn.

Tại Nha Trang, nơi được nhiều chủ đầu tư xem là miền đất hứa của loại hình bất động sản này, lượng giao dịch condotel từ đầu năm 2018 giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kỳ trước. Nghĩa là cứ 10 căn condotel bán ra thị trường thì chỉ 2 căn bán được, chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kỳ trước.

Sang đến năm 2019 thị trường cũng không ghi nhận giao dịch khả quan. Tính chung 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng của cả nước là 11.885 căn hộ, lượng giao dịch khoảng 2.967 căn hộ. Khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ thấp, chỉ đạt 25,02%.

Các chuyên gia trên lĩnh vực BĐS cho rằng nguyên nhân của tình trạng này là do nguồn cung mới hạn chế cùng với việc chậm triển khai các thủ tục dự án và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Cùng với đó, khách hàng và các nhà đầu tư chưa thật sự yên tâm để quyết định đầu tư do các chính sách cũng như việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh Condotel. Khách hàng chủ yếu đầu tư vào các dự án của các chủ đầu tư lớn, có uy tín, kinh nghiệm trong việc quản ký, kinh doanh đạt hiệu quả cao.

Sẽ dịch chuyển

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, Việt Nam có 4 loại hình du lịch biển - sông - núi - đồng, mỗi loại hình có một lợi thế riêng nhưng nhìn chung 4 loại đều phát triển nếu hạ tầng phát triển. “Tuy nhiên ngắn hạn, BĐS biển vẫn là điểm đáng lưu tâm, tiềm năng thì các tỉnh mới có nhiều tiềm năng, đặc biệt từ Đà Nẵng trở vào. Các tỉnh này đang có quỹ đất và đang tiến hành kêu gọi đầu tư, như Bình Định, Phú Yên... đều có sân bay”, ông Khởi nhận định.

Còn GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng, khu vực nào trở thành điểm nóng phụ thuộc vào việc chúng ta sửa luật. “Nếu Luật Đất đai sửa loại hình này chỉ 50 năm thì thị trường sẽ chững lại ngay. Về khu vực, chúng ta quen thuộc với những điểm “nóng” của thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, nhưng các thị trường này sẽ bão hòa. Thời gian tới thị trường sẽ chuyển đến Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phú Yên… là những địa bàn có tốc độ phát triển nhanh hơn. Bên cạnh đó, tôi thấy một số điểm có tiềm năng sẽ có tốc độ phát triển nhanh hơn như Phan Rang, Phan Thiết”, ông Võ nhận định.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu thị trường, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, Việt Nam còn quá nhiều phân khúc mà chúng ta chưa khai thác hết, điển hình như du lịch sân golf, cần được các chủ đầu tư có định hướng để phát triển; BĐS không chỉ phát triển riêng về du lịch đơn thuần, tất cả các khu vực phát triển nghỉ dưỡng thì có thể phát triển được nhiều loại hình khác.

Còn ông Steve Wolstenholme, Giám đốc vận hành dự án Hoiana cho hay, trong bối cảnh nhiều dự án nghỉ dưỡng đang có xu hướng giống nhau nên mục tiêu của dự án Hoiana không chỉ là điểm đến về nghỉ dưỡng mà còn là điểm đến về phong cách sống.

Theo các chuyên gia, thời gian qua, giới đầu cơ đã bắt đầu dịch chuyển và đón đầu gom đất tại các tỉnh có nhiều quỹ đất và đang tiến hành kêu gọi đầu tư, như Bình Định, Phú Yên... (đều có sân bay). Rất có thể một làn sóng đầu tư gây “sốt đất” sẽ bùng lên các địa phương này. Tuy nhiên, trước áp lực dòng tiền vào thị trường này đang suy yếu, cũng như hạ tầng nhiều nơi còn dang dở, tạm thời thị trường này vẫn khá yên ắng và cơ hội đầu tư kiếm lời cao ngay là điều khó xảy ra.