Bất động sản nghỉ dưỡng loay hoay tìm lối thoát

Do thanh khoản hạn chế và sụt giảm nhu cầu chung, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trầm lắng khi giao dịch chạm mức thấp nhất trong 10 năm.

Giao dịch ảm đạm

Những năm gần đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng luôn là kênh đầu tư tiềm năng mang lại lợi nhuận rất cao cho các nhà đầu tư, cũng như doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, từ sau đợt dịch Covid-19, loại hình này "chững lại" và chịu chung cảnh không có thanh khoản thị trường cũng như lượng khách hàng như các phân khúc khác.

Theo Dân Việt, quý 1/2023 giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý IV/2022. Các thị trường lớn như Quy Nhơn - Bình Định; Phan Thiết, Lagi - Bình Thuận, Nha Trang - Khánh Hoà, Bà Rịa - Vũng Tàu… nhiều chủ đầu tư vẫn "loay hoay" tìm đầu ra cho sản phẩm của mình.

Một Giám đốc sàn tham gia bán dự án nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn - Bình Định có quy mô 1.000 ha, vốn đầu tư giai đoạn 1 được chủ đầu tư công bố là hơn 57.000 tỷ đồng cho biết từ năm 2021, tập đoàn sở hữu dự án trên đã triển khai công tác quảng cáo, phát triển dự án trên rầm rộ. Lúc đầu, rất nhiều khách tham quan và chốt mua, nhưng sau đó dịch Covid-19 xuất hiện, dự án đứng liên tục. Mặc dù đã mở chiến dịch bán từ sau dịch nhưng đến nay dự án vẫn không khởi sắc.

"Đặc biệt, sau khi ngân hàng siết room tín dụng và việc trả nợ những trái phiếu đã phát hành khiến nguồn tiền không còn đổ vào các dự án lớn nên phân khúc nghỉ dưỡng dường như chỉ nằm chờ", vị này cho hay.

Theo DKRA Group, lượng thanh khoản của các dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đang rất hạn chế, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% giá bán nhằm kích cầu thị trường.

Thống kê trong 2 tháng đầu năm 2023, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng chỉ có 3 sản phẩm mới ra thị trường, giảm tới 99,2% so với cùng kỳ. Cùng đó, thị trường chỉ ghi nhận 1 giao dịch của dòng sản phẩm này.

Nhận định cả nguồn cung và sức cầu giảm mạnh so với cùng kỳ, DKRA cho rằng thị trường đã "ngủ đông" trong 2 tháng vừa qua khi hàng loạt dự án đóng giỏ hàng và dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Cụ thể ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng chỉ có 6 căn mới được ra mắt thị trường. Đáng chú ý, không có giao dịch phát sinh trong 2 tháng đầu năm. Còn về dòng sản phẩm condotel, theo thống kê của DKRA trong 2 tháng đầu năm không ghi nhận dự án mở bán mới.

TS. Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) cho rằng: "Bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó bởi rất nhiều yếu tố khác nhau từ thị trường, pháp lý dự án.. và tác động trực tiếp bởi nguồn lực tài chính. Nội tại của một doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án nghỉ dưỡng phải rất mạnh và đầy đủ tiềm lực, nhưng đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay thì mọi doanh nghiệp đều phải "chật vật". Phân khúc này buộc phải chậm, chờ thời, chậm rãi, làm tiền đề phát triển song song với du lịch, dịch vụ lưu trú.. kéo theo cuộc sống của người dân xung quanh khu vực, thì mới tiếp tục phát triển".

Phân tích thêm về vấn đề này, TS Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS Tulip (FINA), cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng thường là lựa chọn cuối cùng trong danh mục ưu tiên của các nhà đầu tư. Khách hàng hầu hết là những người "có điều kiện", họ chọn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu là dạng second home (ngôi nhà thứ hai) để nghỉ dưỡng, đầu tư hoặc cho thuê lấy lãi từ chủ đầu tư…

Khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường bất động sản sụt giảm, càng khó thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Chưa kể, thị trường bất động sản có tính chu kỳ, chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới bắt đầu có tín hiệu. Độ trễ của chu kỳ ít nhất 1-2 năm.

Theo ông Khôi, ở thời điểm này chưa có tín hiệu nào khả quan cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trường sơ cấp khi hàng loạt chủ đầu tư đang "lao đao" về tài chính. Còn thị trường thứ cấp lại phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Nếu du khách gia tăng trở lại, tỉ lệ lấp đầy ở các khách sạn cao mới có thể thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tham gia đầu tư, kinh doanh ở phân khúc này. Chưa kể, pháp lý cho phân khúc này vẫn chưa thực sự rõ ràng nên khách hàng thường chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín để đặt niềm tin.

Trong khi đó, ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland, doanh nghiệp chuyên phân phối sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cho nhiều chủ đầu tư lớn trên cả nước, cho biết thị trường này đã trầm lắng vài năm qua chứ không phải mới đây.

Nếu năm 2021 và đầu 2022, thị trường bất động sản khởi sắc được đôi chút, một vài chủ đầu tư đã chủ động "bung hàng" ra thị trường nhưng đến cuối năm 2022 thị trường đột ngột gặp khó vì các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt.

Đến nay, các thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lớn như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang đều khá đìu hiu, chỉ còn khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) có một vài dự án còn được giao dịch vì chủ đầu tư đang triển khai mạnh các tiện ích, dịch vụ để thu hút du khách… Một căn condotel diện tích 45-50 m2 tại khu vực có giá trung bình 3 tỉ đồng, còn biệt thự phải trên 20 tỉ đồng/căn.

"Theo tôi, phải chờ hết quý II, sang quý III, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới rõ ràng tín hiệu, khi mà một số chủ đầu tư chuẩn bị sẵn sàng để công bố dự án hoặc bung hàng mới ra bán. Tuy nhiên, chỉ dự án của những chủ đầu tư có tài chính mạnh, có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công nhanh chóng mới có giao dịch hoặc có sản phẩm chào bán. Còn phần lớn những chủ đầu tư khác vẫn còn gặp khó khăn", ông Việt bày tỏ quan điểm với Người Lao Động.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng?

Trong ngắn hạn, các chuyên gia đều chung nhận định, khả năng bất động sản nghỉ dưỡng "đảo chiều" là rất khó và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

TS. Đinh Thế Hiển nhận xét từ đầu năm 2023, các ngân hàng sẽ có kế hoạch nới room tín dụng, dòng tiền sẽ không đổ hết vào bất động sản như thời gian qua. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần tái cấu trúc lại mô hình kinh doanh, kéo dài thời gian thanh toán cho đối tác và rút ngắn thời gian cho vay với khách hàng. Hiện nay, vấn đề room tín dụng đến từ bất động sản. Ngoài nguồn vốn rót cho các doanh nghiệp bất động sản, các công ty sản xuất cũng dùng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh đi đầu tư bất động sản.

Cụ thể, theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay du lịch đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch, đặc biệt là du lịch nội địa. Khách quốc tế có thể chưa đạt kỷ lục của 2019 nhưng có thể từ 2025 sẽ trở lại như trước dịch. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là phần nhỏ tác động vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp phải định hình lại sản phẩm của mình với quy định pháp lý rõ ràng cho nghỉ dưỡng. Mục đích là để phân khúc này thực sự là kênh hấp dẫn phát triển lành mạnh, đúng với tiềm năng.

Phân khúc này phải đảm bảo được quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, có thể xem xét người nước ngoài được mua condotel, giao cho vận hành chứ không phải để ở. Điều này vừa thu hút nhà đầu tư nước ngoài, vừa tạo tính hấp dẫn cho phân khúc cũng như góp phần tăng khả năng thanh khoản.