'Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng gần như mất thanh khoản'

Trong báo cáo thị trường quý I, đơn vị nghiên cứu DKRA đánh giá phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng và vùng ven gần như "đóng băng" cả nguồn cung và thanh khoản.

Thị trường này tiếp tục không có dự án mới đầu năm nay. Nguồn cung sơ cấp có hơn 230 căn biệt thự nghỉ dưỡng, giảm 5% so với cùng kỳ, tập trung ở những dự án cũ. Riêng nguồn cung condotel tăng nhẹ 2% với hơn 670 căn, phần lớn đến từ lượng tồn kho của dự án cũ.

"Thị trường gần như mất thanh khoản bởi cả ba loại hình biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng và condotel đều không có giao dịch nào trong quý I", DKRA đánh giá.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng khu vực miền Trung duy trì ở mức thấp, gần như không có dự án mới ra mắt, thanh khoản thấp. Ở quy mô cả nước, phân khúc này có khoảng 160 giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Tuy vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo cao và không biến động nhiều. DKRA cho biết mức giá cao nhất của biệt thự nghỉ dưỡng lên đến 100 tỷ đồng một căn ở Đà Nẵng và 73 tỷ đồng ở Quảng Nam. Với condotel, giá bán cao nhất ở Đà Nẵng lên đến 148 triệu đồng mỗi m2. Còn với nhà phố nghỉ dưỡng, giá chào bán trong quý I dao động 7-16 tỷ đồng một căn.

Trong bối cảnh khó khăn, các chủ đầu tư vẫn phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ... song hiệu quả không cao. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho biết sức cầu thị trường xuống rất thấp, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư còn quay lưng với thị trường do lo ngại pháp lý và hiệu quả khai thác kém, khó thu được lợi nhuận. Dù ngành du lịch đã dần khởi sắc, nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bỏ hoang do thiếu vốn khiến tình cảnh "đóng băng" dự báo kéo dài.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, nhìn nhận phân khúc nghỉ dưỡng rơi vào bế tắc vì khách hàng đã mất niềm tin vào năng lực xây dựng, vận hành và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Ông Vũ cho biết tình cảnh dự án chậm triển khai, trễ bàn giao đã kéo dài từ năm 2023 đến nay. Có dự án nghỉ dưỡng ở Hội An, Quảng Nam ra mắt thị trường từ năm 2019 với mức cam kết lợi nhuận cho khách hàng khoảng 8% một năm. Đến nay, dự án mới bắt đầu mở bán, còn mức cam kết cũ " gần như không thể thực hiện trong bối cảnh hiện nay". Ông Vũ nói, lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng chỉ khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận.

Theo ông Vũ, chính sách cam kết lợi nhuận hay chia sẻ lợi nhuận từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng của chủ đầu tư. Từ điểm mạnh, chính sách này trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng, khiến nhà đầu tư quay lưng với thị trường.

Các chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Đà Nẵng tiếp tục ảm đạm kéo dài khi cả nguồn cung và niềm tin thị trường khó cải thiện trong ngắn hạn. Năm nay thị trường này có thể không có thêm dự án mới ra mắt.

Ông Trần Trọng Vũ cho biết bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không còn là tài sản đầu tư hấp dẫn tại Đà Nẵng. Thị trường này đang "sống dựa vào các sản phẩm ở thực như chung cư hay bất động sản dòng tiền". Một số dự án chung cư mở bán thời gian qua với giá từ 27 triệu đồng mỗi m2 được hấp thụ khá tốt.

"Các tài sản tạo dòng tiền trên 4% một năm so với giá vốn cũng có giao dịch tốt thời gian qua", ông Vũ nói.