Bất động sản nghỉ dưỡng: Bao giờ thoát đáy?

Là phân khúc phát triển mạnh mẽ nhất của thị trường địa ốc giai đoạn 2015 - 2019, bất động sản nghỉ dưỡng được giới đầu tư đặt rất nhiều kỳ vọng. Song ít ai ngờ rằng đây lại là phân khúc “chìm” sâu nhất trên thị trường trong giai đoạn trầm lắng như hiện nay với những bài toán nan giải về pháp lý vẫn chưa có lời đáp.

Lướt trên đỉnh sóng

Chứng kiến một chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc từ không có giao dịch nào vào năm 2014 nhưng đã có sự tăng trưởng đột biến 850 căn vào năm 2015, một môi giới bất động sản lâu năm phải thốt lên rằng: “Địa ốc nghỉ dưỡng đỉnh nhất trên thị trường, nhà đầu tư giỏi là phải biết lướt trên đỉnh của những con sóng”.

Bắt đầu tỏa sáng từ cuối năm 2014, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng đáng kể về số lượng được được giao dịch. Từ năm 2015, hàng loạt “ông lớn” bất động sản nhảy vào phân khúc được đánh giá là “béo bở” này khi có hơn 18.000 sản phẩm được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%.

Con số ấn tượng 14.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2016 với hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn có giao dịch thành công (dao động 15 - 30% tùy thị trường) đã bắt đầu tạo đà phấn khích cho các chủ đầu tư.

Khi đó, các địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng. Song song với đó, thị trường cũng hình thành nhiều địa điểm mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn tại Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…

Nhiều chuyên gia địa ốc đều cho rằng thị phần bất động sản nghỉ dưỡng có biên độ rất rộng để phát triển và lượng cầu sẽ rất lớn trong tương lai. Nguyên do là Việt Nam có vị trí địa lý thuận tiện, nhiều địa danh văn hóa lịch sử đa dạng, bờ biển dài và đẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng đáp ứng du lịch ngày càng được đồng bộ hóa. Đồng thời, việc thu hút lượng khách du lịch nước ngoài và nội địa ngày càng tăng, nhu cầu nghỉ ngơi của khách du lịch cũng gia tăng tỷ lệ thuận. Đây cũng là yếu tố khách quan giúp cho phân khúc này phát triển thuận lợi và hiệu quả.

Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Riêng năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn.

Khi đó giới đầu tư còn dự kiến trong 2 năm 2018 - 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2. Còn báo cáo của CBRE ghi nhận, đến cuối năm 2018, bất chấp việc nguồn cung tăng mạnh tại các phân khúc bất động sản khác nhau trên cả nước, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Số liệu cho thấy, tại bốn thị trường lớn gồm Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, lượng cung giới thiệu ra thị trường vào khoảng 30.000 căn hộ khách sạn (condotel), trong đó, khoảng 90% đã tiêu thụ hết. Với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc nhanh nhạy lướt trên đỉnh sóng đã mang về cho không ít người lợi nhuận đáng mơ ước, khi biên độ giá từ 2015 đến 2017 mỗi năm tăng trên dưới 20%.

Thiếu cơ sở pháp lý, thị trường quay đầu

Mặc dù đang rất sôi động trên thị trường, nhưng từ năm 2017- 2018, bắt đầu có nhiều cảnh báo về mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư condotel, đặc biệt là rủi ro về pháp lý.

Theo các chuyên gia bất động sản, khi đó pháp luật hiện hành vẫn chưa có khung pháp lý cho condotel. Chứng kiến giai đoạn “bùng nổ” condotel năm 2018, luật sư Vũ Văn Tiến, Công ty TNHH Luật Olympic, cho hay chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở.

Cuối năm 2019, vụ việc “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng, một trong những dự án condotel đình đám đã chính thức đánh dấu phân khúc sản phẩm condotel “quay đầu”, dần đưa thị phần bất động sản nghỉ dưỡng vào chu kỳ ảm đạm. Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% của chủ đầu tư Cocobay khiến nhà đầu tư hoang mang, lo lắng về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác mà trước đó đã rầm rộ mọc lên dọc bãi biển khắp toàn quốc.

Liên tiếp nhiều chủ dự án condotel sau đó tuyên bố không thực hiện theo cam kết với khách hàng như: Công ty Cổ phần FLC Homes (dự án The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long); Công ty Bavicom (dự án Bavico Nha Trang) “xù” khoản chi trả cho khách hàng theo thỏa thuận…

Tháng 7/2020, trước những diễn biến tiêu cực của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có nguyên nhân chủ đầu tư vi phạm cam kết với nhà đầu tư, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các địa phương không phát triển thêm các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Mặt khác, Bộ Tài chính cũng cảnh báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu lệch pha cung - cầu do có không ít nhà đầu tư đầu tư chạy theo tâm lý đám đông dẫn đến lượng tồn kho sơ cấp gia tăng; loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thiếu phong phú, đầu tư chưa đồng bộ và rất phụ thuộc vào vụ mùa kinh doanh…

Từ đó, nhà đầu tư dần quay lưng với loại hình sản phẩm bất động sản non trẻ này, thị trường chuyển hướng “bội thực” nguồn cung. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả năm 2020, lượng giao dịch condotel chỉ đạt khoảng 120 căn, hàng tồn kho lên tới 18.000 căn.

Thị trường bao giờ thoát đáy?

Để tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện khung pháp lý cho condotel, theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu ban hành, sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với condotel. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh và Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với loại hình căn hộ này.

Nghị định 10/2023 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 cũng mở đường cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch (condotel, resort villa…), tạo ra hy vọng cho chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định 10/2023 được ban hành cho đến nay, trên thực tế vẫn chưa có dự án bất động sản nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình sản phẩm condotel.

Ví như đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng cho biết, vì còn rất nhiều vướng mắc nên chưa có địa phương nào có quy trình cụ thể cho việc cấp sổ hồng cho condotel. Đơn cử như vấn đề về thời hạn sử dụng được cấp cho người mua condotel, một số dự án không thuộc đất thương mại dịch vụ mà là “đất ở không hình thành đơn vị ở” (loại đất không có trong luật); nhiều hợp đồng mua bán căn hộ không ghi rõ tài sản gắn liền với đất hay chỉ tài sản trên đất… Chính những điểm nghẽn trong việc cấp sổ hồng cho condotel là lý do khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi như kỳ vọng.

Theo báo cáo của DKRA Group, đến nay phân phúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “trượt dài” trong vòng xoáy biến động của thị trường bất động sản, lượng giao dịch được mở bán mới là rất hạn chế, nhu cầu mua và lượng đặt cọc rất thấp.

Dữ liệu tháng 10/2023 của đơn vị này chỉ ra, trong tháng có 1 dự án biệt thự nghỉ dưỡng chào thị trường (giai đoạn mở bán tiếp theo) với 18 căn; có 1 căn được giao dịch đạt tỉ lệ 6%. Mức tiêu thụ này giảm 99% so với cùng kì năm 2022. Đáng chú ý, hơn 80% dự án sơ cấp phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.

Các chuyên gia nhận định, trong những tháng cuối năm 2023, thách thức vẫn sẽ tiếp diễn khi yếu tố du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nan giải. Và nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa được thông qua vào tháng 11/2023 sẽ vẫn là rào cản pháp lý khó vượt qua của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023.