Bất động sản mới nhất: Dự đoán thời điểm ‘vực dậy’ thị trường, 2 yếu tố cần quan tâm đầu tiên khi ‘xuống tiền’, quy định về đổi sổ đỏ mẫu cũ

Giá đất nền đã giảm, giá chung cư vẫn neo cao và không ngừng tăng, khảo sát tâm lý nhà đầu tư 2023… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất.

Đất nền giảm giá

Báo cáo thị trường BĐS 2022 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.

Cụ thể, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Đáng nói, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, VARS thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu đối với loại nhà ở này luôn có và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - nhận định, thị trường BĐS năm nay sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Theo ông Đính, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Bởi, hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường BĐS thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV năm nay, thị trường BĐS sẽ "vực dậy".

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA cho rằng, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.

Tâm lý người mua BĐS đầu năm 2023 có nhiều thay đổi

Kênh thông tin dịch vụ BĐS Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2023, với nhiều thông tin đáng chú ý. Theo đó, chỉ số tâm lý nhà đầu tư mặc dù giảm, nhưng 70% số người khảo sát cho rằng, giá BĐS vẫn sẽ tăng cao và có ý định mua BĐS trong năm nay.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý nhà đầu tư quan tâm tới thị trường BĐS dựa trên 6 yếu tố: Mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất, chính sách của Chính phủ và giá BĐS trong tương lai.

Theo đó, chỉ số tâm lý nhà đầu tư đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của người mua/bán BĐS sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua BĐS (giảm 15 điểm).

Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng, lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất, hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao.

Đầu năm 2023, chỉ số đo lường mức độ hài lòng của nhà đầu tư BĐS về thị trường, về triển vọng tăng giá BĐS trong tương lai và khả năng mua nhà cũng giảm từ 12-14 điểm so với nửa cuối năm 2022.

Tuy chỉ số về triển vọng tăng giá BĐS trong tương lai không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 70% người tham gia khảo sát vẫn nhận định giá BĐS sẽ tăng trong 1-5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5-10% và 23% cho rằng giá nhà, đất sẽ tăng trên 10%.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chi từ 40-60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà. Theo khảo sát, những người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu/tháng, tỷ lệ sẵn sàng dành khoảng 40-60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%.

Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40-70 triệu/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70-100 triệu/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu.

Ngoài ra, gần 70% người tham gia khảo sát muốn mua BĐS trong năm 2023, vì lý do muốn mua để đầu tư.

Khảo sát cũng chỉ ra giá và vị trí là 2 yếu tố nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi đưa ra quyết định mua bán BĐS, sau đó mới đến diện tích, loại hình BĐS, an ninh, mức độ phát triển và quy hoạch tương lai của khu vực.

Đa số người mua sẽ lựa chọn BĐS quanh khu vực sinh sống, chỉ một bộ phận nhỏ có xu hướng mua xa. Nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư ở các vùng miền khác nhau có sự khác biệt.

Trong khi, vẫn có 16% người sống ở Hà Nội dự định mua BĐS ở TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hoặc các tỉnh miền Trung, thì chỉ 7% người ở TP Hồ Chí Minh muốn mua BĐS thuộc các tỉnh ngoài miền Nam.

Cảnh báo giao dịch tại dự án căn hộ ở ngoại thành TP.HCM

UBND thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, TP.HCM vừa có văn bản khuyến cáo người dân không mua căn hộ tại một số thửa đất ở Khu phố 3, Thị trấn Hóc Môn.

Theo đó, cơ quan này có nhận được thông tin mở bán căn hộ tại thửa đất số 246, 248, 256, 257, 466, 659, 668, 259, 2575 và 663 thuộc tờ bản đồ số 18, thuộc Khu phố 3, thị trấn Hóc Môn vào ngày 6/1/2023.

Qua rà soát, UBND thị trấn Hóc Môn cho biết vị trí khu đất đang rao bán dự án căn hộ trên tiếp giáp mặt tiền đường Song Hành Quốc lộ 22. Xung quanh khu đất này có xây dựng tường rào tole cao 2m và cổng.

“Tại vị trí thửa đất hiện nay không có dự án căn hộ nào được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, UBND Thị trấn Hóc Môn thông báo để người dân không mua căn hộ tại vị trí trên để tránh tổn thất về tài sản”, văn bản nêu.

Theo UBND Thị trấn Hóc Môn, nếu người dân có nhu cầu mua bán nhà đất, đề nghị liên hệ trực tiếp bộ phận địa chính – xây dựng của địa phương hoặc các cơ quan có chức năng có thẩm quyền để được tư vấn và hướng dẫn cho chính xác.

Quy định về đổi sổ đỏ mẫu cũ

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 168 của Luật Đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để ông được biết và liên hệ cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.