Bất động sản: Lùi để tiến?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn quan sát, khi nhà đầu tư trở nên thận trọng, hành vi tiêu dùng chuyển từ cảm tính sang lý trí. Sự phân hóa giữa các phân khúc rõ nét hơn, trong khi các yếu tố vĩ mô và cải cách thể chế mở ra kỳ vọng hồi phục dài hạn cho thị trường.

Trên thị trường bất động sản, người mua không còn lao vào cuộc chơi theo cảm tính mà bắt đầu quan sát, cân nhắc và chọn lọc. Thị trường bước vào giai đoạn "kiểm nghiệm niềm tin" – khi dòng tiền thận trọng hơn, quyết định đầu tư trở nên chắt lọc và khoảng cách giữa các phân khúc ngày càng bị kéo giãn. Đây không còn là cuộc đua của số đông, mà là bài test bản lĩnh cho những người đi đường dài.

Thị trường bất động sản: Giai đoạn "kiểm nghiệm niềm tin"

Tâm lý người tiêu dùng trên thị trường bất động sản đang bước vào một pha chuyển hóa quan trọng – từ cảm tính sang lý trí. Thị trường không còn sôi sục bởi những làn sóng FOMO, mà đang chững lại để quan sát và đánh giá toàn cảnh, trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Đây là giai đoạn được giới chuyên gia gọi là “điểm quan sát” – thời điểm các bên buộc phải dừng lại để nhìn sâu hơn vào bản chất thị trường thay vì chạy theo dư âm của kỳ vọng.

Theo đánh giá, quý 1/2025 còn ghi nhận lượng tìm kiếm bất động sản tăng mạnh, nhưng sang quý 2, xu hướng đã chững lại, thậm chí giảm nhẹ. Điều này phản ánh rõ nét sự chuyển dịch trong hành vi người mua: lý trí hơn, cẩn trọng hơn, đặc biệt là với các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền – vốn đang chứng kiến mức giảm quan tâm tới 19%. Những đề xuất chính sách như thuế bỏ hoang hay thuế chuyển nhượng cũng góp phần khiến dòng tiền đầu cơ rút lui rõ rệt.

Trái ngược với sự thoái trào của đất nền, phân khúc căn hộ – dù giá neo ở mức cao – vẫn duy trì thanh khoản nhờ lực cầu ở thực. Tại TP.HCM, khoảng 560 dự án chung cư đang hoạt động, phục vụ hơn 15% dân số; ở Hà Nội, tỷ lệ này vào khoảng 12% và tiếp tục có xu hướng tăng. Khảo sát gần đây cho thấy khoảng 70% người mua chung cư nhằm để ở, 50% để cho thuê, trong khi tỷ lệ đầu tư lướt sóng đã giảm xuống dưới 20%. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang giai đoạn “tĩnh lặng có kiểm soát”, với ưu tiên dành cho nhu cầu thật và các sản phẩm bền vững.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá bất động sản – đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội – lại diễn ra khá nhanh. Trong quý 2/2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 25%, tại Hà Nội lên tới 36%. Thị trường đang tiệm cận mức giá 102 triệu đồng/m² tại TP.HCM – mức tăng chóng mặt nếu so với đầu năm. Nhưng nghịch lý nằm ở chỗ: giá thuê gần như đi ngang, khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ còn khoảng 2,8%. Giá bán leo thang trong khi sức tiêu dùng yếu, cho thấy thị trường đang chịu áp lực từ chính sự mất cân đối này.

Không thể nhìn thị trường bằng lăng kính ngắn hạn

Trong bối cảnh thị trường vừa trải qua một giai đoạn điều chỉnh mạnh, việc đánh giá triển vọng cần được đặt trong tầm nhìn dài hạn. Không thể dự đoán thị trường theo từng tuần hay từng tháng, nhất là khi bối cảnh địa chính trị và kinh tế thế giới liên tục biến động. Thay vào đó, phải nhìn vào nền tảng kinh tế vĩ mô, sự tái cấu trúc thể chế và chiến lược quy hoạch đô thị dài hạn của Việt Nam.

Một trong những bước đi quan trọng là việc tinh gọn bộ máy hành chính từ ba cấp xuống hai cấp – một cải cách thể chế sâu rộng nhằm tăng hiệu quả quản trị, tạo nền tảng cho phát triển bền vững đến năm 2045. Cùng với đó là tốc độ tăng trưởng GDP được dự báo vượt 8% trong năm 2025 và có thể đạt 10% trong năm 2026, tạo điều kiện để Chính phủ tiếp tục mở rộng tín dụng, đẩy mạnh đầu tư công và kích hoạt các gói hỗ trợ sản xuất – kinh doanh.

Đặc biệt, sau quá trình sáp nhập đơn vị hành chính, nhiều khu vực đô thị mới sẽ được tái quy hoạch với hiệu quả sử dụng đất cao hơn, kéo theo giá trị bất động sản tại các vùng ven và vệ tinh tăng mạnh. Việc tích hợp nguồn lực không chỉ tạo nên hệ sinh thái đô thị đồng bộ hơn, mà còn kích hoạt làn sóng dịch chuyển dòng vốn ra khỏi trung tâm – một xu hướng đang diễn ra rõ rệt tại TP.HCM và khu vực mới như Bình Dương.

Tuy nhiên, ngay cả trong viễn cảnh tươi sáng, tâm lý nhà đầu tư vẫn là biến số lớn. Khi còn bất ổn, nhà đầu tư sẽ ngần ngại xuống tiền, đặc biệt với các tài sản có tính đầu cơ cao như đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ khi niềm tin quay trở lại – khi rủi ro được kiểm soát và dòng tiền an tâm – thị trường mới có thể đón nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ trở lại.

Những tín hiệu phục hồi từ vĩ mô

Trong nửa cuối năm, bất động sản Việt Nam đứng trước nhiều cú hích tích cực. Trước hết, Chính phủ vẫn theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao, với bất động sản được xác định là một trong những trụ cột đóng góp lớn vào GDP. Bên cạnh đó, các vấn đề thuế quan với Mỹ được đánh giá là không quá khó khăn và có thể đạt được sự đồng thuận, tạo thêm niềm tin cho nhà đầu tư quốc tế – những người đang thể hiện thái độ tích cực trở lại qua động thái mua ròng trên thị trường chứng khoán.

Chính sách tiền tệ cũng đang theo hướng hỗ trợ thị trường: với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ tiếp tục ổn định cho đến cuối năm – yếu tố then chốt cho các lĩnh vực nhạy cảm với đòn bẩy tài chính như bất động sản.

Tổng hòa các yếu tố vĩ mô, thể chế và tâm lý thị trường đang định hình một chu kỳ mới – nơi mà sự thận trọng, tính dài hạn và nền tảng kinh tế sẽ là kim chỉ nam. Thị trường bất động sản Việt Nam không còn là một cuộc chơi theo sóng ngắn, mà đang dần bước vào giai đoạn chọn lọc – nơi kẻ thiếu tầm nhìn sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.