Bất động sản lao đao, thuế đất tăng phi mã giữa cơn 'sốt' giá

Theo một số chuyên gia, định giá đất đang là nút thắt khiến nhiều dự án triển khai đầu tư bị ách tắc. Số lượng dự án gặp vấn đề này là rất lớn.

Trong thời gian qua, việc không xác định được giá đất khiến nhiều dự án không thể tính toán tiền sử dụng đất để nộp ngân sách. Các bên liên quan vẫn chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hằng năm, khiến tiến trình pháp lý của các dự án tiếp tục dở dang.

Ông Phạm Đức Toản - CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Property cho rằng, việc định giá đất đang là một thách thức lớn khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn.

Ông đưa ra ví dụ, trước năm 2022, với dự án 10ha doanh nghiệp chỉ nộp thuế đất khoảng 100 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay, mức này đã tăng lên khoảng 350-500 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do địa phương định giá dựa trên dữ liệu từ các giao dịch diễn ra khi thị trường "sốt".

Hiện tại, dù giao dịch không nhiều, giá đất vẫn neo ở mức cao. Vì thế, nhiều doanh nghiệp không dám nhận đất hoặc tìm cách giãn tiến độ giao đất, bởi sau 90 ngày kể từ khi giao đất, doanh nghiệp phải tính thuế. Nếu không nộp đúng hạn, họ sẽ phải chịu lãi phạt 0,03%/ngày, ông Toản cho hay.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận xét: "Định giá đất đang là nút thắt khiến nhiều dự án triển khai đầu tư bị ách tắc. Số lượng dự án gặp vấn đề này là rất lớn".

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, việc tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính đảm nhận. Nhưng từ năm 2014, Luật Đất đai 2013 chuyển trách nhiệm này sang Sở Tài nguyên & Môi trường. Kể từ đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết, hoặc liên tục bị yêu cầu bổ sung, bị chuyển qua nhiều khâu khác nhau, mất rất nhiều thời gian.

Hậu quả là nhiều dự án chưa thể triển khai hoặc triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Điều này khiến hạ tầng phát triển không đồng bộ, nguồn cung bất động sản không đáp ứng được nhu cầu, gây lãng phí đất đai và làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước. Quá trình xác định giá đất kéo dài còn đẩy chi phí đầu tư lên cao, khiến giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người dân, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở đô thị.

Không chỉ doanh nghiệp gặp khó, ngay cả các đơn vị có thẩm quyền định giá đất cũng bối rối. Trong nhiều năm trở lại đây, nhiều địa phương và đơn vị tư vấn không dám định giá do quy định pháp lý không đồng nhất, mỗi nơi định giá một kiểu, dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý.

Theo Sở Tài nguyên & Môi trường, tại TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký thẩm định giá đất, nhưng thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện công việc này.

GS Hoàng Văn Cường thuộc Ủy ban Ngân sách - Tài chính của Quốc hội nhận định: "Định giá trong thời gian qua bị đình trệ. Nhiều địa phương, cơ quan và thậm chí đơn vị tư vấn không dám nhận dịch vụ định giá. Cơ quan quản lý cũng không dám quyết định mức giá. Điều này gây đình trệ các hợp đồng và quyết định đầu tư của nhiều dự án".

Ngoài ra, việc định giá đất không phù hợp còn là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tố cáo phức tạp. Người dân không đồng tình với mức giá thu hồi đất quá thấp, từ đó không chịu bàn giao mặt bằng, làm cho các dự án bị đình trệ.

Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024 về quy định giá đất, được xem là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành sớm nhất. Nghị định này, cùng với Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ 1/8, kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác định giá đất và tháo gỡ hàng loạt vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề giá đất, tại Hội nghị của Thường trực Chính phủ ngày 21/9, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường khẳng định: "Theo Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn, giải phóng đến đâu, giao đất đến đó. Giao đất ở thời điểm nào thì xác định giá đất ở thời điểm đó".

Các trường hợp được xử lý chuyển tiếp nếu giao đất từ ngày 1/1/2005 đến nay nhưng chưa tính tiền sử dụng đất thì thời điểm xác định tiền sử dụng đất sẽ căn cứ từ thời điểm giao đất.